Tout savoir sur la cession de bail

Que vous soyez locataire ou locateur, il faut être conscient que des évènements venant changer vos plans peuvent survenir à tout moment. Vous venez tout juste d’acheter une propriété et désirez y emménager avant la fin de votre bail actuel ? Vous êtes propriétaire d’un logement locatif résidentiel et l’un de vos locataires vous annonce qu’il souhaite quitter le logement prochainement puisqu’il doit se relocaliser pour son travail ? Qu’adviendra-t-il du bail en cours ?

Peu importe votre situation, il existe des solutions. Dans tous les cas, il est bien important que vous connaissiez vos droits et vos responsabilités en tant que locataire ou propriétaire. C’est pour cette raison qu’aujourd’hui, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir sur la cession de bail. Sans plus tarder, explorons les divers aspects du sujet.

Cession de bail, sous-location et résiliation d’un bail : trois termes bien distincts

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez déménager avant la fin de votre bail, vous pourriez simplement expliquer la situation à votre propriétaire et vous entendre à l’amiable avec celui-ci. Cependant, ce ne sont pas tous les propriétaires qui sont flexibles et compréhensifs. Trois options s’offrent donc à vous et il est important de bien les différencier.

1. La cession de bail

Céder son bail, c’est un droit qui appartient à l’ensemble des locataires du Québec. Selon le Code civil du Québec, la cession de bail « permet au locataire de se libérer de toutes les obligations du bail en transférant son bail à un autre locataire. » C’est-à-dire qu’en cédant votre bail, vous vous dissociez complètement de toutes responsabilités en lien avec votre ancien logement. Vous n’aurez donc plus aucun engagement légal face à celui-ci.

En effet, c’est le nouveau locataire, celui à qui vous céderez votre bail, qui endossera toutes ces responsabilités.

2. La sous-location

Bien que semblable à une cession de bail, il est important de noter que, lorsque vous sous-louez votre logement, vous restez responsable du logement. Pour l’expliquer simplement, c’est un peu comme si vous deveniez le locateur du sous-locataire.

Pour cette raison, vous devez être prudent en choisissant la personne à qui vous sous-louerez votre logement. En effet, si celui-ci ne paye pas le loyer, vous devrez vous en acquitter. Si le sous-locataire endommage le logement, vous devrez payer les réparations.

3. La résiliation de bail

Pour terminer, il est aussi possible, dans certaines situations, de résilier votre bail ou, comme nous le disons communément au Québec, de briser ou de casser votre bail. Pour ce faire, vous devez fournir à votre propriétaire un avis de résiliation, trois mois avant votre départ. Par ce processus, vous devez obtenir son accord.

Néanmoins, est-il possible de résilier son bail sans l’accord de son propriétaire ? La réponse est oui ! Cependant, seulement quatre situations vous permettent de le faire. Les voici :

• Vous allez déménager dans un logement à loyer modique ;
• Vous ne pouvez plus occuper le logement en raison d’un handicap ;
• Vous devez quitter votre logement en raison de violence conjugale ou sexuelle ;
• Vous êtes une personne âgée qui déménage de façon permanente dans une résidence.

Vous êtes locataire : comment céder votre bail ?

Maintenant que vous maîtrisez les notions de cession de bail, de sous-location et de résiliation d’un bail, vous êtes en mesure de prendre une décision éclairée. Vous avez pesé les pour et les contre, et selon vous votre meilleure option est de céder votre bail ? Pour ce faire, en tant que locataire, comment devez-vous procéder ?

Tout d’abord, il est important de noter que vous ne pouvez pas céder votre bail si :

• Vous êtes étudiant et louez un logement dans un établissement scolaire ;
• Vous êtes locataire d’un logement à prix modique ;

Si ces deux situations ne s’appliquent pas à vous, vous devez tout de même obtenir le consentement de votre propriétaire pour céder votre bail. Comment obtenir l’autorisation de votre locateur ?  

Tout d’abord, lorsque vous prenez la décision de céder votre bail, il est de votre responsabilité de trouver le locataire qui prendra votre place dans le logement. Lorsque vous avez trouvé une personne intéressée, vous devez envoyer un avis de cessation à votre propriétaire afin d’obtenir son autorisation.

Il est très important que cet avis contienne le nom et l’adresse actuelle du futur locataire, ainsi que la date de cession envisagée. Nul besoin de vous casser la tête afin de rédiger ce document, vous pouvez télécharger un modèle d’avis de cession de bail sur le site du Tribunal administratif du logement (TAL). Lorsque vous avez envoyé l’avis de cession, il ne vous reste plus qu’à attendre la réponse de votre propriétaire.

Bon à savoir :

Quand vous fournissez un avis de cession à votre propriétaire, il est suggéré de l’envoyer par courrier recommandé afin d’obtenir une confirmation de réception. Dans tous les cas, votre propriétaire a 15 jours à la suite de la réception de l’avis pour accepter ou refuser. S’il ne répond pas dans ce délai, votre demande est automatiquement acceptée.

Refus de cession de bail : pour quelles raisons ?

Il est possible que votre demande de cession de bail soit refusée, cependant, c’est plutôt rare. En effet, comme la cession de bail est un droit des locataires du Québec, votre propriétaire est dans l’obligation d’accepter la cession sauf s’il détient une objection sérieuse. Cela dit, qu’est-ce qui est considéré comme un motif valable pour un refus ?

À la suite d’une brève enquête du locataire potentiel, le propriétaire pourrait relever certaines problématiques en lien avec ses capacités financières, son dossier de crédit, ou encore son comportement. Dans des cas comme ceux-ci, il serait valable pour lui de refuser la cession.

Bon à savoir :

Pour que le refus de votre propriétaire soit valide, il doit vous en informer par écrit tout en incluant les raisons de son refus. Veuillez noter que s’il refuse votre demande sans justification, votre avis de cession est réputé être accepté.

La polémique de cession de bail au Québec

Dans les dernières années, les propriétaires de logements locatifs résidentiels ont manifesté leurs mécontentements face à l’augmentation exponentielle du nombre de cessions de bail. En effet, selon la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), en 2022, près de 25 % des propriétaires ont dû composer avec une ou plusieurs cessions de bail.

De leur côté, les propriétaires s’indignent des conséquences que la cession de bail a sur leurs revenus ainsi que sur le marché immobilier locatif. Ayant un impact direct sur leur liberté à sélectionner leurs locataires et à fixer le prix de leurs logements, plusieurs souhaitent apporter des modifications au Code civil du Québec afin « d’interdire les cessions de bail si un propriétaire libère son locataire de ses obligations sans pénalité. »

Les locataires, eux, dénoncent la hausse abusive du prix des logements. Ils utilisent donc la cession de bail pour contrer cette hausse qui ne fait qu’accentuer la problématique de la pénurie de logements.

Débat d’actualité depuis déjà plusieurs mois, la cession de bail ne fait certainement pas l’unanimité.

Vous désirez en apprendre davantage sur les droits, les responsabilités et le rôle des locataires et des propriétaires ? Pour ce faire, consultez les articles suivants :

• Tout savoir sur la reprise de logement
• Location : 5 litiges fréquents entre locataire et propriétaire

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