Depuis sa déposition en juin dernier par la ministre responsable de l’habitation, France-Élaine Duranceau, vous avez probablement entendu parler du fameux projet de loi 31. C’est que celui-ci a provoqué bien des remous sur le marché de l’habitation.
En effet, ce projet de loi, qui vise à modifier des dispositions législatives relatives au Code civil du Québec et à la Loi sur le Tribunal administratif du logement, ne fait pas que des heureux, bien au contraire. Il a été critiqué de toutes parts, tant par des groupes de propriétaires que par des associations de locataires, de même que par les partis d'opposition.
Quoi qu'on en pense, le projet de loi 31 continue certainement d’alimenter le débat et la réflexion collective sur la crise du logement qui sévit au Québec.
Le projet de loi 31 face à la crise du logement
La déposition du projet de loi 31 s'est produite dans un contexte bien particulier du marché de l’habitation au Québec : celui de la crise du logement. Pour plusieurs, il s’agissait donc d’une occasion à saisir pour le gouvernement pour proposer des solutions concrètes et efficaces afin de répondre aux besoins des ménages et augmenter l’offre de logements.
Face à l’ampleur du problème, de nombreux experts partout dans la province estiment toutefois que les mesures proposées dans le projet de loi sont insuffisantes. Voici ce qu’on sait de son contenu dans sa forme actuelle.
La cession de bail au cœur du débat
Si le projet de loi 31 a provoqué de si vives réactions dès le moment de sa déposition, au dernier jour de la session parlementaire, c’est notamment parce qu’il concerne la cession de bail.
Selon les dispositions prévues, le projet de loi met fin à la cession de bail telle qu’on la connait, en permettant aux propriétaires de refuser une demande de transfert ou de cession de bail « pour un motif autre qu’un motif sérieux », sans passer par le Tribunal administratif du logement (TAL). Cela, dans le but de ne pas entraver le droit de propriété.
Or, la cession de bail, pratique répandue dans le secteur locatif, est considérée par plusieurs comme l’une des seules mesures de contrôles des loyers dont les locataires peuvent se prévaloir. Il n’est donc pas surprenant de constater que de nombreuses associations de locataires s’opposent farouchement à ces dispositions, particulièrement dans le contexte actuel de rareté des habitations.
De nombreuses manifestations ont par ailleurs eu lieu un peu partout dans la province pour tenter de convaincre le gouvernement de faire marche arrière, sans succès.
Des augmentations de loyer plus prévisibles
Une autre disposition du projet de loi 31 vise à rendre les augmentations de loyer des nouveaux logements plus transparentes, en réaction aux hausses excessives auxquelles ont dû faire face certains locataires de logements neufs au cours des dernières années. Certains ont en effet subi une augmentation vertigineuse de 30 % à 40 % de leur loyer d’une année à l’autre.
Selon un article du Code civil, les propriétaires d’un immeuble nouvellement construit ne sont pas tenus de fixer le loyer des locataires pour les 5 premières années. Ils peuvent également exiger des hausses plus élevées que celles prévues par le TAL. C’est précisément cette clause que vise à modifier le projet de loi.
Les dispositions mises de l’avant par la ministre de l’Habitation prévoient que ces droits demeurent, mais que les propriétaires en question doivent inscrire dans le bail les augmentations prévues pour les 5 premières années et préciser le seuil maximal que le loyer pourrait atteindre.
Cela n’empêchera pas les augmentations importantes de loyer, mais les locataires sauront à quoi s’attendre plutôt que d’être pris par surprise.
Modification du processus d’éviction
La ministre Duranceau a également affirmé que son projet de loi permet de mieux encadrer le phénomène d’éviction des locataires, notamment en revoyant l’indemnité qui sera versée.
Présentement, un locataire souhaitant s’opposer à un avis d’éviction doit signifier son refus au TAL dans un délai de 30 jours. Les modifications portées par le projet de loi prévoient que les propriétaires, passé ce délai, devront dorénavant soumettre eux-mêmes leur demande d’éviction et convaincre le TAL de leur bonne foi afin d’obtenir l’autorisation de procéder. Il s’agit d’une mesure déjà appliquée dans le cas d’une reprise de logement, mais pas d’éviction.
Le renversement du fardeau de la preuve pourrait ainsi limiter les cas d’évictions mal intentionnées, en s’assurant que le projet d’éviction n’est pas un prétexte pour atteindre d’autres fins.
Le projet de loi précise également les indemnités qui devront être versées en cas d’éviction, soit un mois de loyer par année d’occupation, jusqu’à un maximum de 24 mois. L’indemnité minimale équivaut quant à elle à trois mois de loyer.
La représentation auprès du Tribunal administratif du logement (TAL)
Le projet de loi 31 modifie également la représentation permise devant le TAL. Les locataires et les propriétaires auront ainsi le droit d’être représentés par des tiers (ex. : comité de logement, association de propriétaires), à des frais moindres que ceux réclamés par les membres du Barreau.
Alors que certains voient cette modification comme une avancée dans la bonne direction, d’autres estiment que les locataires pourraient être désavantagés. Dans un article de Monquartier.quebec, Jonathan Carmichael, du Bureau d’animation et information logement (BAIL), soutenait même que :
« Des entreprises de gestion immobilière se feront payer par des propriétaires immobiliers afin de les représenter au TAL. […] Ceci viendra accroître le déséquilibre actuel en ce qui a trait à l’accès à la justice puisque les locataires, en raison de leurs moyens modestes, ne pourront profiter des mêmes avantages. »
Dérogation aux règles d'urbanisme
Le projet de loi comporte également un amendement controversé, ajouté en catimini après la période de consultation publique. Celui-ci donne aux villes de plus de 10 000 habitants et dont le taux d'inoccupation est inférieur à 3 % le pouvoir, pendant 5 ans, de faire fi de leur réglementation d’urbanisme, afin d'accélérer la réalisation de projets de construction.
Cette proposition, qui, selon Mme Duranceau, permettra d’accélérer la construction de logements abordables, est vivement critiquée par les partis d'opposition et de nombreux experts, qui craignent que l'aménagement des municipalités devienne problématique.
De nombreux amendements ajoutés par la ministre Duranceau
L'étude du projet de loi a été laborieuse. Après le dépôt initial, la ministre de l'Habitation a déposé de nombreux amendements et réécrit de nombreux articles. Parmi les changements alors suggérés par Mme Duranceau, on notait ceux-ci :
- Imposition de dommages et intérêts punitifs aux locateurs qui ne remplissent pas la clause G du bail — qui concerne le prix du loyer précédent —, ou qui y divulguent une fausse information.
- Des pénalités seraient aussi prévues pour les propriétaires de logement insalubre.
- Un amendement qui permettrait de légaliser de manière systématique la construction de logements accessoires dans les périmètres urbains. Certaines zones pourraient malgré tout être exclues.
- Des assouplissements aux petites copropriétés ayant vu leurs obligations s’alourdir depuis l’entrée en vigueur du fonds d’autoassurance et des nouvelles dispositions concernant le fonds de prévoyance.
Plusieurs lacunes en matière d’habitation
Depuis le début, le projet de loi 31 est vivement critiqué par plusieurs experts du secteur pour le manque d’initiative sur plusieurs aspects de la crise du logement actuelle. Plusieurs enjeux ne sont pas abordés alors qu’ils mériteraient de s’y trouver.
C’est du moins ce qu’affirmait David Searle, chargé de cours du Département des sciences juridiques de l’UQAM, dans un article sur le sujet réalisé pour l’université. Parmi les enjeux oubliés :
- La détérioration du parc immobilier locatif, qui se manifeste notamment par le taux élevé de logements insalubres et vétustes ;
- La préservation de l’anonymat des locataires qui déposent des plaintes au TAL ;
- Et les rénovictions, ces expulsions justifiées par le besoin d’effectuer des travaux majeurs.
Quand l'adoption du projet de loi 31 a-t-elle eu lieu au Québec?
Présentée à l’Assemblée nationale le vendredi 9 juin 2023, l'étude du projet de loi s'est terminée le 6 février 2024, après avoir été retardée à l'automne pour permettre à la ministre de l’Habitation de le revoir en profondeur et d’apporter de nombreux amendements.
L'adoption du projet de loi 31 a été confirmée le mercredi 21 février 2024, malgré la levée de boucliers persistante de la part des partis d'opposition et de nombreux organismes.
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