Le 1er juillet qui s’en vient pourrait être très difficile pour de nombreux Québécois à la recherche d’un nouveau logis. C’est que la crise du logement est encore bien loin de s’améliorer.
Coup d’œil sur la situation du marché.
La crise du logement se dégrade
Il manque 100 000 logements au Québec pour combler le déficit en matière d’habitation. Ce nombre n’a pas fini de faire réagir depuis son annonce par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) lors d’une analyse du marché effectuée en juin 2022. Et avec raison, puisqu’il s’agit d’un déficit considérable.
L’objectif de rattrapage ne semble d’ailleurs pas sur le point d’être atteint, au contraire. Au mois de mai dernier, l’APCHQ a même revu à la baisse ses prévisions de mises en chantier pour 2023 et 2024. L’année en cours devrait ainsi se terminer avec un total d’environ 40 000 mises en chantier résidentielles, une dégringolade majeure de 30 % par rapport à 2022 et qui représenterait également la plus forte diminution annuelle depuis 1995.
La construction de nouvelles habitations étant insuffisante pour répondre à la demande, les logements vacants se font de plus en plus rares. Cela contribue, avec la hausse des prix et des taux d’intérêt, à la dégradation de l’abordabilité au Québec, à un point tel que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoyait récemment une hausse des loyers de 30 % à Montréal au cours des trois prochaines années.
À l’approche de la période nationale de déménagement au Québec, l’effet de la pénurie de logements pourrait aussi se faire durement ressentir en raison du taux élevé de renouvellement. Selon les observations de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) auprès de grands propriétaires, près de 94 % des locataires choisiraient de signer à nouveau leur bail cette année. Cela laisserait très peu de logements vacants pour les ménages à la recherche d’un nouveau logis convenant à leurs besoins.
Pour ces raisons, plusieurs experts et associations entrevoient un 1er juillet difficile pour de nombreux Québécois.
Les gouvernements sont-ils responsables?
Dans un contexte économique et immobilier aussi difficile, il n’est pas étonnant que plusieurs cherchent à trouver un coupable. L’inaction et la réponse inappropriée des gouvernements, qui ont laissé la situation se dégrader au fils des ans, sont notamment blâmées.
Rappelons ici que, déjà en 2019, de nombreux organismes sonnaient l’alarme et demandaient des actions concrètes pour régler la crise du logement qui sévissait. Pourtant, le gouvernement a longtemps nié l’existence même du problème, parlant plutôt de « rareté » ou de « pénurie ». Ce n’est qu’en avril 2022 que la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation de l’époque, Andrée Laforest, a finalement admis qu’il y avait bel et bien une crise du logement.
Depuis, certaines mesures ont été prises, dont la plupart sont cependant jugées largement insuffisantes pour régler le problème. Le récent projet de loi 31, déposé à la dernière journée de la session parlementaire, s’attire par ailleurs de nombreuses critiques et soulève le mécontentement tant des propriétaires que des locataires.
Dernièrement, les maires de Montréal, Laval et Longueuil ont eux aussi été pointés du doigt, notamment sur la question des seuils de densité. Ceux-ci ont cependant refusé de prendre la responsabilité. Ils ont plutôt relancé le blâme sur le gouvernement du Québec et le contexte macroéconomique, affirmant que c’est le manque de financement dans les programmes de logements sociaux qui freine le développement de nouveaux projets d’habitation plutôt que le nombre d’étages à construire.
Pourtant, une enquête publiée dans La Presse en décembre 2022 montrait que les administrations municipales ont elles aussi leur part de responsabilité, certaines d’entre elles ayant bloqué des projets de développement immobilier. Notons également que, dans les années précédentes, plusieurs villes ont aussi augmenté les droits de mutation et commencé à taxer les logements neufs avec des redevances de développement, s’ajoutant aux coûts d’un logement neuf et nuisant par le fait même à l’abordabilité.
Quelles solutions pour régler la crise du logement?
On ne peut pas parler de la crise du logement sans espérer trouver prochainement et rapidement des solutions pour redresser la situation. Pour régler la crise, nombreux sont ceux qui réclament un effort concerté de la part des villes et du gouvernement du Québec, de même que du gouvernement fédéral.
Plusieurs pistes d’intervention sont mises sur la table. En voici quelques-unes.
Stimuler la construction de logements neufs
Pour améliorer l’offre de logements, il faut évidemment en construire plus. Selon une étude de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, il faudrait construire 23 100 logements par an pendant 20 ans pour se sortir de la crise, alors que la production annuelle historique tourne plutôt autour de 13 900.
La Chambre propose également 15 solutions pour stimuler cette croissance souhaitée. Parmi elles, elle propose de retirer la procédure d’approbation référendaire applicable dans les aires TOD du Grand Montréal.
Il faut aussi mentionner que, selon les représentants de différents organismes communautaires, l’augmentation du financement gouvernemental pour la construction et la revitalisation de logements sociaux doit faire partie des solutions à privilégier.
Dans tous les cas, le gouvernement devrait prendre un engagement ferme en faveur de la construction domiciliaire, accompagné de moyens financiers concrets pour y arriver.
Favoriser la densification
Une autre solution possible à la crise du logement serait de favoriser la densification douce par le biais, par exemple, de logements accessoires plus abordables.
La CORPIQ propose ainsi que les villes se dotent de cibles en matière de création de logements et que les trois ordres de gouvernement encouragent cette densification à l’aide d’incitatifs financiers et fiscaux. Elle propose aussi que les processus réglementaires soient révisés afin d’accélérer l’approbation des projets de construction.
Élargir l’accès à l’aide au logement
Pour donner un coup de pouce aux familles et ménages à faible revenu, le gouvernement du Québec pourrait également s’appuyer sur des programmes d’aide au logement, tels que le Supplément au loyer. De nombreux organismes, comme la CORPIQ, demandent d’ailleurs à ce que les critères d’admissibilité à l’aide au logement soient élargis pour soutenir davantage de personnes vulnérables.
Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) milite également pour l’instauration d’un registre des loyers, qui limiterait par extension la hausse des loyers et permettraient aux locataires de se loger à moindre coût.
Quoi qu’il en soit, il va sans dire que la situation n’est pas simple. Les solutions proposées ne font d’ailleurs pas l’affaire de tous. En raison de leur réalité divergente, les propriétaires et les locataires sont divisés sur la question. Tous s’entendent cependant pour dire qu’il est urgent d’agir et qu’il n’existe pas de solution miracle.
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