Avez-vous déjà entendu parler des redevances de développement? Ces dispositions légales peuvent être utilisées comme levier financier par les municipalités au Québec, bien qu’encore peu d’entre elles le font.
Vous aimeriez en savoir plus? On vous présente les grandes lignes de ce mécanisme.
Qu’est-ce qu’une redevance de développement?
Une redevance de développement est un droit payé par les promoteurs immobiliers ou les constructeurs dans le cadre d’un projet de développement d’infrastructures. Elle est parfois aussi appelée « frais de croissance », « redevance en coût d’immobilisation » ou « redevance d’infrastructure ».
Ces redevances sont payées une seule fois, pendant le processus d’approbation d’un nouveau projet, avant la délivrance du permis de construction. Elles peuvent s’appliquer pour les infrastructures résidentielles, industrielles, commerciales et institutionnelles. Les projets de logements abordables et sociaux sont généralement exemptés.
À quoi ça sert?
Les redevances de développement, permises depuis 2016 et imposées par les municipalités, visent à financer les coûts d’immobilisation et des services municipaux qui découlent du projet immobilier et de l’accroissement de la population qui en résulte.
En d’autres mots, ces frais sont perçus pour couvrir, en tout ou en partie, les coûts des infrastructures nécessaires liées à un nouveau développement. On pense par exemple aux routes, installations communautaires, services d’eau potable, etc. Plutôt que d’être défrayés à même l’impôt foncier, ils sont financés par ceux qui entreprennent les projets.
Les municipalités peuvent utiliser les montants perçus de manière à favoriser ou décourager certains types de développement sur son territoire. Ils peuvent, par exemple, permettre d’encourager la croissance durable ou favoriser la densification urbaine au détriment de l’étalement.
Des frais de croissance peuvent aussi être perçus lors d’ajouts, d’agrandissement ou de modifications de certaines infrastructures déjà existantes, lorsque ces changements sont nécessaires relativement à un projet de développement.
Une source de revenus supplémentaire
Les redevances d’infrastructure permettent aux municipalités de générer des revenus supplémentaires. Le pouvoir d’imposer ce type de frais aux promoteurs leur a été donné par le gouvernement à la suite de requêtes pour diversifier leurs sources de revenus, qui, selon leurs propres dires, dépendraient trop de la taxe foncière.
Les villes qui utilisent ce levier de financement peuvent donc réduire la pression exercée sur la taxe foncière et consacrer une plus grande partie de leur budget au maintien des structures existantes plutôt qu’au développement de nouvelles.
Notons ici que les municipalités disposent de compétences élargies en matière de taxation et de redevances, qui peuvent être regroupées en trois principales catégories :
- Pouvoir général de taxation et de redevance, selon la Loi sur les cités et villes ;
- Taxation à taux variés et tarification, selon la Loi sur la fiscalité municipale ;
- Redevance de développement, selon la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU).
Quelques exemples de redevances
On compte environ une vingtaine de villes au Québec qui ont adopté un règlement relatif au paiement d’une redevance de développement préalable à la délivrance du permis de construction pour de nouveaux logements. C’est notamment le cas de :
- Brossard ;
- Carignan ;
- Chambly ;
- Mirabel ;
- Prévost ;
- Saint-Colomban ;
- Sainte-Adèle ;
- Terrebonne ;
- Trois-Rivières ;
- Varennes.
À Brossard, par exemple, un régime de redevances a été adopté pour financer les infrastructures requises au développement de la ville, soutenu notamment par la pression immobilière intense due à l’arrivée du Réseau express métropolitain (REM). Selon le règlement REG-460, datant de novembre 2022, les frais imposés sont de 3 527 $ par logement.
La ville de Carignan a quant à elle adopté un règlement autorisant la constitution de deux fonds destinés à recueillir le paiement de la contribution de croissance. Le fond Infrastructures — loisirs, culture et administration exige ainsi un paiement entre 1 200 $ et 2 400 $ par unité de logement, alors que le fonds Infrastructures – hygiène du milieu exige une somme entre 1 300 $ et 2 600 $ par porte.
À Terrebonne, le montant des redevances imposées aux promoteurs immobiliers s’élève plutôt à 5 000 $ par nouvelle unité d’habitation.
Avantages et inconvénients des redevances de développement
Les redevances de développement sont un mécanisme financier complexe qui offre plusieurs avantages aux municipalités qui les utilisent. Parmi eux, on note :
- Diversification des revenus : les redevances permettent aux villes de diversifier leurs sources de financement et de réduire leur dépendance à l’impôt foncier traditionnel.
- Planification à long terme du développement urbain : elles peuvent être utilisées pour inciter certains types de développement sur le territoire. De plus, la perception de fonds permet aux nouvelles infrastructures de bénéficier plus rapidement des services essentiels dont elles ont besoin.
- Meilleur équilibre du financement privé-public : les redevances obligent les promoteurs à contribuer financièrement aux investissements publics, ce qui fait en sorte qu’une partie des profits tirés revient à la communauté.
Malgré ses avantages, la mise en place de redevances de développement présente aussi son lot de défis et de risques pour les municipalités. On pense notamment à ceux-ci :
- Risque de ralentissement du développement : si les redevances sont fixées à des niveaux excessifs, elles peuvent décourager les investissements et freiner la croissance de la municipalité.
- Impact sur l’abordabilité du logement : parce que les promoteurs refilent une partie du montant aux clients dans le prix des habitations, l’accessibilité à la propriété peut être compromise.
Des inquiétudes face aux redevances municipales en 2023
Plus tôt cette année, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) dévoilait ses inquiétudes quant à la mise en place de redevances par certaines villes. En effet, dans un article de La Presse, des représentants de l’Institut soutenaient que les règlements municipaux à cet effet ne respectent pas plusieurs conditions pourtant spécifiées dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU).
Selon leur constat, « les règlements n’établissent pas de lien entre la redevance et l’augmentation de la prestation de services municipaux découlant du projet domiciliaire, une condition de substance fondamentale dictée à l’article 145.21 de la LAU ».
Plutôt que d’opter pour les redevances de développement immobilier, l’IDU suggère que les municipalités utilisent davantage la tarification afin d’augmenter leurs revenus.
Ainsi, bien que les redevances puissent être un levier financier intéressant pour les villes, un équilibre doit tout de même être maintenu pour ne pas que celles-ci nuisent au développement urbain.
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