Saviez-vous que, contrairement à ce que certains croient, la loi ne permet pas à un locataire de mettre fin à son bail à n’importe quel moment ni pour n’importe quelle raison? Évidemment, il est possible de s’entendre directement avec le propriétaire pour rompre le contrat. À défaut d’entente, deux options peuvent être envisagées : la cession de bail ou la sous-location.
Envie d’en savoir plus sur ces options? Cet article s’attardera plus particulièrement sur la sous-location d’un bail résidentiel.
Cession de bail ou sous-location?
Comme évoqué dans les lignes précédentes, la cession de bail et la sous-location sont les deux options qui s’offrent à un locataire qui ne souhaite plus habiter dans son logement, mais qui n’a pu s’entendre avec son propriétaire pour résilier son bail. Elles comportent des distinctions importantes.
La cession de bail est utilisée lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement pour de bon. Céder votre bail permet en effet de le transférer entièrement à une autre personne, ce qui met officiellement fin à vos droits et vos obligations prévus au contrat.
La sous-location est généralement temporaire. À la fin du contrat de sous-location, vous avez le droit de retourner dans votre logement, puisque vous demeurez responsable du bail et des obligations qui y sont associées. Vous avez également certaines responsabilités envers le sous-locataire.
Les conditions à respecter pour sous-louer son appartement
Lorsque vous choisissez de sous-louer votre appartement, le sous-locataire devient temporairement le locataire du logement à votre place. Il dispose alors des mêmes droits qu’un locataire, excepté le droit du maintien dans les lieux. Cela vous permet de réintégrer la demeure à la fin du bail, si vous le désirez.
La sous-location comporte certaines implications légales qu’il vous faut comprendre. Le sous-locateur — c’est-à-dire le locataire d’origine — et le sous-locataire ont tous deux des droits et des obligations à respecter pour la durée du contrat.
Les responsabilités du sous-locateur
En tant que sous-locateur, vous avez certaines obligations à remplir à la fois envers le propriétaire et le sous-locataire.
D’abord, vous devez vous assurer que la sous-location respecte les clauses du bail initial, ainsi que l’ensemble des exigences du Code civil du Québec.
En sous-louant votre habitation, vous acquérez également les responsabilités d’un locateur. Cela signifie que vous devez :
- Fournir un logement en bon état, propre, habitable et conforme aux normes de sécurité ;
- Informer le sous-locataire de toutes les clauses importantes du bail (restrictions, charges additionnelles, etc.) ;
- Veiller à la jouissance paisible du bien ;
- Veiller à ce que le bien puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.
Ainsi, si le propriétaire ne procède pas aux réparations nécessaires dans le logement ou si vous manquez à l’une de vos obligations, le sous-locataire pourra intenter un recours contre vous.
De plus, vous demeurez responsable du bail. Le sous-locataire vous versera généralement le montant du loyer, que vous devrez transmettre au propriétaire. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement du sous-locataire, vous devrez payer vous-même le loyer au propriétaire.
Les responsabilités du sous-locataire
En ce qui concerne le sous-locataire, celui-ci a des responsabilités envers le sous-locateur et le propriétaire. Il doit ainsi respecter les conditions du bail initial, de même que les règles établies lors de la sous-location.
De même, il doit prendre soin de l’habitation, comme le ferait un locataire standard, et doit payer le montant de loyer convenu à temps.
Comment fonctionne la sous-location au Québec?
Un locataire qui souhaite sous-louer son logement peut le faire en tout ou en partie. Il devra cependant entamer les démarches appropriées pour rendre la situation officielle, qui se déclinent en trois grandes étapes :
- La conclusion d’une entente avec le sous-locataire potentiel ;
- L’avis au propriétaire ou au locateur du logement ;
- La décision de ce dernier d’accepter ou de refuser la sous-location.
Conclure un contrat avec le sous-locataire
Lorsque vous avez trouvé une personne intéressée à la sous-location, concluez immédiatement une entente écrite avec celle-ci. Elle doit être conditionnelle à l’obtention du consentement du locateur ou du propriétaire.
Pour ce faire, procurez-vous le formulaire de bail obligatoire, disponible auprès du Tribunal administratif du logement (TAL). Replacez les termes « locataire » et « locateur » par « sous-locataire » et « sous-locateur » dans la section concernant l’identification des parties.
Sachez d’ailleurs que certaines clauses du bail de sous-location peuvent différer de celles du bail initial, à une condition : elles ne doivent pas entrer en contradiction avec le contrat initial de manière à accorder plus de droits au sous-locataire que le locataire n’en possède.
Par exemple, si le bail principal interdit au locataire de fumer à l’intérieur de son logement, le sous-locataire sera également soumis à cette interdiction. À l’inverse, si le bail d’origine ne comporte pas de clause à cet effet, le contrat de sous-location pourrait l’interdire.
Informer le propriétaire par avis écrit
L’étape suivante consiste à aviser par écrit le locateur. Vous devrez lui faire parvenir un avis de sous-location contenant obligatoirement les informations suivantes :
- Le nom de la personne intéressée ;
- Son adresse ;
- La date de sous-location prévue.
Vous pouvez également inclure des renseignements supplémentaires, à la condition d’avoir préalablement obtenu le consentement du sous-locataire potentiel.
L’avis doit être écrit dans la langue utilisée pour écrire le bail. Il doit ensuite être envoyé à l’adresse du propriétaire, telle qu’inscrite sur le bail d’origine.
Vous pouvez retrouver un modèle de formulaire d’avis de sous-location sur le site Web du Tribunal.
Acceptation ou refus du locateur
À compter de la date de réception de l’avis de sous-location, la propriétaire dispose de 15 jours pour vous répondre. Il peut alors accepter ou refuser le candidat proposé.
Sachez cependant qu’il ne peut refuser sans motif sérieux. Ce pourrait être le cas, par exemple, si une enquête de crédit révèle une incapacité à payer le loyer ou si des problèmes de vandalisme ont été constatés dans un logement précédent.
S’il accepte votre candidat, le propriétaire pourrait vous réclamer certaines dépenses raisonnables encourues, telles que le frais d’enquête de crédit.
En cas d’absence de réponse, le locateur est réputé avoir accepté.
Est-ce que la sous-location est légale ou illégale?
La sous-location est, dans la majorité des cas, un processus tout à fait légal dont peut se prévaloir un locataire.
La loi prévoit toutefois trois situations pour lesquelles la sous-location ou la cession de bail sont interdites :
- Vous êtes une personne aux études et vous habitez un logement d’un établissement d’enseignement ;
- Vous résidez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM) ;
- Vous êtes marié ou uni civilement, votre logement est votre résidence familiale et votre conjoint refuse la sous-location.
Est-ce qu’un propriétaire peut refuser la sous-location?
Comme évoqué précédemment, un propriétaire ne peut pas refuser une sous-location sans une raison sérieuse. De même, un bail ne peut pas contenir de clause vous empêchant de sous-louer votre appartement.
Toutefois, un propriétaire peut demander la résiliation du contrat de sous-location lorsque le sous-locataire cause un préjudice sérieux à lui ou à d’autres occupants de l’immeuble. Par exemple, ce pourrait être le cas s’il fait du vacarme tard dans la nuit, s’il ne paie pas le loyer à temps, etc.
Il pourrait également demander la résiliation du bail du locataire et exiger une compensation financière pour les dommages causés.
Recours auprès du Tribunal administratif du logement (Régie du logement)
Vous considérez que votre locateur a refusé injustement votre demande de sous-location? Il est alors possible de vous adresser au Tribunal administratif du logement, autrefois connu en tant que « Régie du logement ».
Assurez-vous d’apporter tous les documents justificatifs utiles lors de l’audience. La présence de la personne intéressée par la sous-location est également essentielle.
Le Tribunal évaluera alors votre demande et vous fera part de ses conclusions. S’il conclut que le refus était effectivement injustifié, il pourrait déclarer valide la sous-location et condamner le locateur à des dommages-intérêts, si vous avez subi des préjudices.
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