Acheter une propriété en zone agricole : ce qu'il faut savoir

À l’image de l’ensemble du secteur immobilier québécois, la valeur des bâtiments agricoles a augmenté au cours des derniers mois. Bien que plus modeste que certains autres types d’habitations, cette hausse démontre un intérêt envers les propriétés agricoles, un secteur pourtant plus spécialisé de l’immobilier.

En effet, l’achat en territoire agricole s’adresse davantage aux initiés dans le domaine, en particulier dans le cas d’une exploitation visant à créer un revenu. Voici quelques points importants à connaître sur l’acquisition d’un bien immobilier en territoire agricole.

Achat et vente en zone verte : des droits différents

La zone agricole (aussi appelée « zone verte ») représente environ 2 % de la superficie totale du Québec. La plupart des terres sont toutefois situées dans les régions les plus densément peuplées. Pour empêcher leur disparition au profit de zones commerciales ou résidentielles, les terres agricoles sont protégées par la loi.

Lors d’une transaction dans ce secteur spécialisé, le vendeur et l’acheteur ne sont pas soumis aux mêmes réglementations. Ainsi, un propriétaire qui souhaite vendre un terrain situé en milieu agricole peut le vendre à n’importe qui. Toutefois, l’acheteur qui souhaite en faire l’acquisition doit prendre des précautions et effectuer les démarches appropriées.

Acheter une maison ou un terrain en zonage agricole

L’achat d’une propriété en zone agricole, qu’il s’agisse d’une grande exploitation, d’une petite fermette, d’une maison de campagne ou d’un terrain, diffère d’une transaction immobilière traditionnelle. Il s’agit d’un domaine très complexe, soumis à de nombreuses réglementations.

L’importance du zonage du terrain convoité

Vous avez trouvé votre maison de rêve à la campagne? Vous venez de découvrir le terrain parfait qui servira à construire votre prochaine résidence, loin de la ville ? La première chose à faire avant d’acheter dans un secteur rural est de vérifier le zonage du bien convoité.

Il n’y a pas que les exploitations ou les fermes qui sont situées en zone agricole. Certaines maisons, en particulier si elles ont été construites il y a plusieurs années, et certains terrains peuvent également être situés dans ce milieu. Il ne faut d’ailleurs pas se fier à l’apparence : des terrains boisés peuvent être zonés agricoles. 

Dans certains cas, il se pourrait que le vendeur ne soit même pas au courant du zonage dans lequel se trouve le bien qu’il souhaite vendre! Il s’agit de la responsabilité de l’acheteur de s’informer, puisque le zonage pourrait potentiellement nuire à son projet.

Les vérifications à effectuer

Pour faire les vérifications nécessaires, vous devrez contacter la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ). Celle-ci pourra confirmer si la propriété ou le terrain convoité se situe ou non en milieu agricole.

Si c’est effectivement le cas, un processus complexe s’amorcera si vous décidez de poursuivre votre acquisition.

Si la CPTAQ confirme que la propriété désirée se situe effectivement en zone agricole, vous devrez également vous informer auprès de la municipalité ou de la MRC dans laquelle se situe le bien immobilier. Le zonage établi pourrait être différent de celui du gouvernement du Québec. 

Est-ce qu'on peut construire une maison sur un terrain agricole ?

Si vous souhaitez acheter un terrain en milieu agricole pour y construire une maison, vous aurez nécessairement besoin d’une autorisation de la CPTAQ pour pouvoir procéder. De plus, une personne non-résidente du Québec ne pourra pas acquérir de terre agricole.

Dans le cas d’un terrain zoné agricole à la fois par le Québec et la municipalité, il sera malheureusement impossible d’y construire une maison.

La Loi sur la protection du territoire agricole défend, en vertu de l’article 26, l’utilisation des terres en zone agricole pour des fins qui ne sont pas liées à l’agriculture. Il s’agit sans aucun doute de la restriction la plus fondamentale pour permettre la conservation du territoire agraire québécois.

En d’autres mots, il est interdit de construire une résidence, un commerce ou tout autre bâtiment qui n’est pas lié à la pratique de l’agriculture. Il est aussi interdit de transformer tout bâtiment situé en milieu agricole en maison ou en commerce.

Il existe toutefois des exceptions. Si vous convoitez une maison construite en zone agricole malgré la présence du double zonage (gouvernemental et municipal), il vous faudra vérifier si la propriété a été construite selon des droits acquis et si ces droits sont transférables.

Que sont les droits acquis ?

Un droit acquis reconnait une utilisation ou une construction qui existait avant l’entrée en vigueur de la Loi sur la protection du territoire agricole.

Il permet à ceux et celles qui avaient une habitation située en territoire agraire avant l’arrivée de la loi de conserver leur droit d’utilisation. C’est pourquoi une maison, construite il y a plusieurs années, peut se trouver en toute légalité en milieu agricole, malgré les restrictions actuelles de la loi.

La commission reconnaît plusieurs types de droits acquis, mais il ne peut y en avoir qu’un par résidence. Lors de l’achat d’une habitation avec un droit acquis, la municipalité devrait être en mesure d’indiquer au futur propriétaire quel droit est reconnu.

De manière générale, les droits acquis sont transférables au nouveau propriétaire lors de la vente de la propriété, mais il existe, là également, quelques exceptions.

Dans certaines circonstances, un droit acquis peut être perdu. En cas d’incendie, par exemple, le propriétaire pourrait devoir respecter un délai de reconstruction pour conserver son droit.

En ce qui concerne les agriculteurs propriétaires, ceux-ci ont le droit de construire une résidence sur leurs terres sans nécessiter l’autorisation de la commission. Toutefois, ce droit ne se transfère pas lors d’une transaction immobilière. L’agriculteur peut vendre sa maison, mais si celle-ci est détruite, le nouveau propriétaire ne pourra pas reconstruire sans l’autorisation de la commission.

Acheter une ferme ou une exploitation agricole

Si l’achat d’un terrain ou d’une maison en zone agricole est complexe, il en va de même pour l’achat d’une exploitation.

L’acquisition de ce type de propriété peut sembler attrayante à première vue, surtout lorsqu’elle est idéalisée : un travail acharné, quelques caprices de la météo, de belles récoltes l’année suivante… Mais la réalité est tout autre.

Acheter une exploitation agricole, c’est faire l’acquisition d’une entreprise. Toutes les particularités de l’achat d’une entreprise ou d’une propriété commerciale s’appliquent aussi lors de l’achat d’une exploitation agricole. L’acheteur intéressé devra donc :

• Examiner les comptes ;
• S’assurer que ceux-ci sont en bonne et due forme ;
• Connaître la santé financière de l’exploitation ;
• Vérifier la qualité de l’équipement et de la terre ;
• Etc.

Si vous n’avez pas d’expérience concrète dans le domaine, songez à prendre un partenaire d’affaires expérimenté. N’hésitez pas à poser des questions pour vous assurer que vous savez dans quoi vous vous engagez et soyez prêt à négocier.

L'hypothèque pour l'exploitation une terre agricole

Avant d’aller de l’avant avec votre projet d’acquisition d’une exploitation, il vous faudra fort probablement obtenir des fonds supplémentaires pour couvrir le montant d’achat. Le processus d’approbation d’un prêt pour une propriété agricole peut toutefois être complexe.

Afin d’avoir une approbation hypothécaire chez un prêteur dans le domaine agricole, l’emprunteur devra généralement :

• Obtenir un certificat, datant d’un maximum de 60 jours, démontrant que l’eau est propre à la consommation humaine ;
• Obtenir un certificat confirmant la conformité de la fosse septique et attestant qu’elle ne risque pas de contaminer le sol et l’eau ;
• Obtenir un document précisant le débit et la potabilité du puits (pour un nouveau puits).

Dans la plupart des cas, les institutions financières exigeront une mise de fonds minimale de 25 %, puisque le risque qu’elles prennent dans ce genre de situation est beaucoup plus élevé que pour une propriété classique. De plus, il se pourrait que l’hypothèque consentie par la banque choisie ne couvre qu’une partie de l’achat.

Par exemple, si vous achetez une grande exploitation, l’hypothèque pourrait ne couvrir que la maison et les 10 premiers acres. Le financement pour le reste des bâtiments ou du terrain pourrait nécessiter une mise de fonds plus élevée ou devoir sortir directement de vos poches.

Des programmes spécialisés

Pour les futurs acheteurs de la relève ou les propriétaires cherchant à agrandir leur exploitation agricole, sachez qu’il existe quelques programmes de prêts pouvant vous aider. Pour les propriétaires actuels, le Programme de la Loi canadienne sur les prêts agricoles (LCPA) est le système de prêts garantis le plus utilisé.

Quant à la relève, elle peut profiter du soutien financier du Fonds d’investissement pour la relève agricole (FIRA). Celui-ci offre des prêts afin d’augmenter la valeur de la mise de fonds ainsi que la location-achat d’une terre agricole.

Les assurances pour exploitations agricoles

Si vous décidez de devenir propriétaire d’une exploitation, que ce soit pour les cultures, l’élevage ou les deux, vous devrez souscrire à une assurance agricole afin de protéger votre propriété. Une simple assurance habitation ne suffit pas, puisqu’elle ne protège pas contre les risques associés à la possession d’une exploitation agricole.

Les assurances agricoles offrent notamment :

• Une couverture-responsabilité ;
• Une assurance pour les véhicules nécessaires à l’agriculture ;
• Une protection en cas de dommages, d’incendie et de vol.

Il vous faudra peut-être adapter votre police pour être couvert contre les menaces potentielles pouvant perturber votre exploitation, telles que :

• Les bris d’équipement ;
• Les rejets accidentels de polluants ;
• La contamination du lait, dans le cas d’une entreprise laitière ;
• Etc.

Vous devrez aussi vous assurer d’avoir une couverture pour tous les équipements et les bâtiments de votre exploitation (tracteurs, moissonneuses, granges, etc.), ainsi qu’une protection pour le bétail, si besoin.

Si vous prévoyez d’engager de la main-d’œuvre pour vous aider sur votre exploitation, vous pourriez également avoir besoin d’une assurance pour couvrir l’indemnisation des travailleurs.

L’exonération des droits de mutation pour les propriétés agricoles

Les droits de mutation sont ce qu’on appelle communément la « taxe de bienvenue ». Il s’agit d’un montant que la municipalité facture au nouveau propriétaire chaque fois qu’un bien immobilier sur son territoire est l’objet d’un transfert, d’une cession ou d’une donation.

Dans certaines situations, un propriétaire peut être exonéré de payer la taxe de bienvenue. L’une des exonérations possibles concerne l’acquisition d’un bien faisant partie d’une exploitation agricole enregistrée auprès du MAPAQ.

L’acquéreur n’a pas à s’inscrire auprès du MAPAQ lors de la signature du contrat, mais doit le faire dans l’année suivant son achat. Ce faisant, les terres et les bâtiments agricoles peuvent être exonérés de la taxe de bienvenue, mais la résidence de l’agriculteur ne pourra pas bénéficier de cet avantage.

Que vous souhaitiez acquérir une exploitation pour lancer votre entreprise, une résidence ou un terrain pour y bâtir, l’achat en zone agricole demande une certaine prudence. Il est important de connaître les particularités liées à ce type de transaction immobilière et les divers règlements qui l’encadrent. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous aider dans toutes les étapes de votre projet.

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