Vente aux enchères : faire l'achat d'une maison

Le monde de l’immobilier est un domaine très encadré et régulé. Malgré les nombreuses règles instaurées par les divers acteurs du domaine, il est tout de même possible d’être témoin de projets immobiliers peu orthodoxes, dont font partie les ventes aux enchères. 

Vous souhaitez faire l’acquisition d’une reprise de finance ? Vous désirez acheter une propriété sans mise de fonds ? Vous envisagez de devenir propriétaire à l’aveugle ? Tout cela est bel et bien possible ! Tournons-nous toutefois, aujourd’hui, vers une autre manière non traditionnelle de devenir propriétaire : l’acquisition d’une propriété aux enchères . 

Cependant, une démarche non traditionnelle ne signifie pas sans règlements. En effet, même si c’est un type de vente peu répandu et peu connu des citoyens, plusieurs mesures sont tout de même mises en place pour encadrer la pratique. Explorons-les.

Pourquoi une maison se vend aux enchères ?

Au Québec, depuis 1830, les différentes municipalités de la province ont le pouvoir de mettre une propriété (ou un terrain) en vente aux enchères. Bien que ce soit un pouvoir qui a été octroyé aux municipalités du Québec il y a très longtemps, celui-ci a perduré et s’est adapté avec le temps.

De nos jours, les municipalités peuvent placer une propriété aux enchères si son propriétaire ne s’acquitte pas de ses taxes. C’est ce que nous appelons une vente pour taxes : non-paiement des taxes municipales, des taxes scolaires, de la taxe de bienvenue, etc. Pour ces raisons, un propriétaire peut voir sa demeure être mise en vente… aux enchères municipales.

Il est également important de noter qu’une municipalité peut mettre une propriété aux enchères pour un solde impayé de seulement quelques centaines de dollars. Bien que certains comptes en souffrances puissent indiquer plusieurs milliers de dollars, voir centaines de milliers, la majorité des saisies sont effectuées pour des soldes non payés de moins de 5 000 $.

Procéder ainsi est la façon la plus simple pour les diverses municipalités, puisqu’entamer des procédures judiciaires devant les tribunaux serait beaucoup plus complexe et dispendieux. Même si c’est une procédure qui semble déraisonnable, elle semble fonctionnelle, puisque la plupart des propriétaires concernés s’acquittent de leur dette avant la journée de la vente aux enchères.

Comment se passe la mise en vente d'une propriété aux enchères ?

Bien qu’une propriété puisse se faire vendre aux enchères, une procédure complexe comportant plusieurs étapes est effectuée avant que celle-ci soit officiellement mise en vente. En effet, avant la vente aux enchères, de nombreuses opportunités sont laissées au propriétaire afin qu’il puisse s’acquitter de son solde impayé.

Veuillez noter que les ventes aux enchères, organisées par les diverses municipalités de la province, sont conduites une seule fois par an, généralement en automne. De plus, une propriété peut être retirée de la liste de vente lorsque le solde total dû est payé, et ce, jusqu’au matin même de la vente aux enchères.

Bien que les démarches et les échéances diffèrent légèrement d’une municipalité à une autre, les fondements restent les mêmes. De règle générale, le processus se déroule comme suit :

1. Si une municipalité constate un solde impayé sur le compte d’une propriété, quelques mois après la date limite de paiement, elle envoie au propriétaire deux états de compte.
2. Par la suite, si la dette affichée au compte n’est toujours pas acquittée, la municipalité envoie au propriétaire un avertissement sous la forme d’un avis de taxes impayées.
3. Le compte demeure en souffrance ? Environ 6 mois précédant la vente aux enchères, la municipalité envoie au propriétaire une mise en demeure pour le notifier de la vente pour taxe de la propriété.
4. Si la municipalité ne reçoit toujours pas de paiement à la suite de cette mise en demeure, elle envoie un avertissement final au propriétaire.
5. Quelques mois avant la vente aux enchères, la propriété est affichée dans une publication faite dans un journal local ainsi que sur le site Internet de la municipalité.

Qui peut acheter une propriété aux enchères et comment procéder ?

Être un potentiel acheteur aux enchères, c’est toute une expérience ! Puisque les propriétés mises en vente le jour de l’enchère ont été annoncées sur le site de la municipalité ainsi que dans le journal local, le potentiel acquéreur doit s’informer sur la propriété convoitée au préalable.

En effet, l’acquéreur est tenu d’effectuer toutes les recherches et les vérifications qu’il juge nécessaires. Puisque la procédure d’une vente aux enchères est différente de celle d’une vente traditionnelle, l’acquéreur ne peut pas visiter la propriété avant d’en faire son achat. De plus, aucune inspection préachat ne peut être conduite. Le potentiel acheteur doit donc en faire l’acquisition sans aucune garantie.

Le matin de la vente aux enchères, l’acquéreur doit aller s’inscrire, auprès des organisateurs, pour l’achat de la propriété désirée. Cependant, rien n’est assuré. En effet, la propriété peut être retirée de la liste de vente quelques heures seulement avant le début des enchères si le propriétaire s’acquitte de son solde impayé.

Si la propriété est encore sur la liste lorsque la vente débute, la guerre d’enchères commence. La propriété est octroyée au plus offrant. Celui-ci doit s’acquitter de la somme totale dès l’achat. S’il ne peut le faire, la propriété sera immédiatement remise en vente.

C’est pour cette raison que l’acquéreur doit avoir fait toutes les démarches financières au préalable. Bien que ce soit une façon plutôt unique de faire l’acquisition d’une propriété, les banques offrent tout de même des prêts hypothécaires pour le faire.

Nouvel acquéreur et ancien propriétaire : quels sont leurs droits lors d'une vente pour taxes ?

En procédant à l’acquisition d’une propriété par le biais d’une vente aux enchères, il faut savoir que le nouvel acquéreur fait face à certaines restrictions. Lors de l’achat, ce dernier acquiert un droit précaire, et non un droit incontestable. C’est-à-dire qu’il est le propriétaire, mais pas encore officiellement.

En effet, l’ancien propriétaire peut, dans l’année suivant la vente aux enchères, refaire l’achat de sa propriété en exerçant son droit de retrait. Pour ce faire, il doit débourser le montant payé par l’acquéreur pour la propriété, la TPS et la TVQ ainsi qu’un 10 % supplémentaire. Si l’ancien propriétaire ne se manifeste pas dans l’année qui suit la vente aux enchères, le nouvel acquéreur devient l’heureux propriétaire de la propriété achetée, et ce, pour de bon.

C’est pour cette raison qu’il n’est pas d’usage pour un acquéreur d’effectuer des rénovations sur sa nouvelle propriété pendant la première année, puisque la somme déboursée pour les rénovations ne pourra être réclamée à l’ancien propriétaire si celui-ci exerce son droit de retrait. Dans tous les cas, l’acquéreur n’a pas le droit de retirer les bâtiments existants ou de couper des arbres sur le terrain.

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