Acheter une copropriété indivise : bonne ou mauvaise idée?

Vous pensez devenir copropriétaire? Si acheter une copropriété indivise vous a déjà traversé l’esprit, mais que vous n’êtes pas certain de comprendre toutes les implications juridiques et financières liées à ce type d’achat, vous êtes au bon endroit. 

En effet, acheter en indivision est différent de l’acquisition d’un condo ou d’une maison typique. Cela nécessite de vérifier plusieurs aspects parfois oubliés, afin d’être sûr que vous vous embarquez dans un projet qui vous convienne réellement. 

Vous voulez en apprendre plus sur les particularités d’un achat en copropriété indivise? Poursuivez votre lecture. 

Qu’est-ce qu’une copropriété indivise? 

Commençons par la base en définissant en quoi elle consiste. Contrairement à son opposé, la copropriété divise, elle est un concept beaucoup plus large et, surtout, bien moins réglementé.  

Dans une habitation détendue en indivision, il n’y a aucune séparation entre parties privatives et parties communes, comme c’est généralement le cas dans un condo traditionnel. Vous faites plutôt l’achat d’un pourcentage (quote-part) de l’immeuble en entier. Vous partagez donc le droit de propriété du bâtiment, ainsi que les frais d’exploitation, avec une ou plusieurs autres personnes. 

Sur le plan plus technique, il faut mentionner qu’une copropriété indivise ne comporte qu’un seul numéro de cadastre, c’est-à-dire un seul lot. Les comptes de taxes municipales et scolaires s’adressent à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qui doivent en séparer les coûts. 

Créer une copropriété indivise ne nécessite aucune autorisation. Il suffit que plusieurs personnes deviennent propriétaires d’une même habitation pour la rendre effective. Aucun acte juridique n’est obligatoire. Elle peut donc prendre forme de plusieurs façons. 

En tant qu’acheteur, il est possible d’acheter une copropriété indivise de deux manières :  

• En acquérant, avec des proches ou des amis, une habitation ; 
• En reprenant la quote-part d’un indivisaire d’une copropriété déjà existante.  

Acheter une copropriété indivise : 4 choses à considérer 

Selon si vous faites l’acquisition une copropriété indivise déjà existante ou si vous en créez une, les enjeux d’achat seront légèrement différents. Certains points cruciaux doivent tout de même être considérés dans les deux cas. 

1. Le financement   

Obtenir une hypothèque pour une copropriété indivise peut être plus complexe que pour un autre type de logement. En effet, les banques exigent des règles de financement plus strictes. 

Ainsi, chaque indivisaire doit disposer d’une mise de fonds équivalente ou supérieure à 20 % de la valeur de sa part dans la propriété. Cela s’explique par le fait que la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) n’assure pas les prêts pour ce type d’habitation.  

Évidemment, cette portion de mise de fonds peut représenter une somme importante, en fonction de votre quote-part et du prix d’achat de l’immeuble. Il n’est donc pas étonnant que les acheteurs pour ce type de copropriété soient moins nombreux comparativement aux condos. 

Il faut aussi savoir que, selon le Code civil du Québec, chaque indivisaire peut obtenir une hypothèque distincte pour sa part de copropriété. Chacun est responsable de rembourser le prêt hypothécaire pour sa partie. Et s’il y a défaut de paiement de la part de l’un d’entre eux, le créancier ne peut exercer sa garantie que contre l’individu concerné, et non contre l’ensemble des propriétaires. 

Malgré tout, certaines institutions financières peuvent exiger l’intervention de tous les copropriétaires indivis dans le but d’accorder un financement pour la totalité de l’immeuble. Ceux-ci pourraient donc tous être obligés de prendre une hypothèque dans la même succursale de la même banque. De cette manière, le prêteur évite de se retrouver en deuxième rang par rapport à un autre.  

D’ailleurs, les institutions bancaires finançant l’achat en indivision sont plutôt rares. La Banque Nationale et Desjardins se partagent presque l’entièreté des prêts dans le secteur.  

2. La convention d’indivision 

La convention d’indivision n’est pas obligatoire selon la loi. Toutefois, elle demeure un document d’une importance primordiale dans la gestion de la copropriété indivise, puisqu’elle permet de définir les droits de chacun des indivisaires. 

Vous achetez avec des amis?  

Prenez le temps de rédiger une convention pour votre copropriété. N’hésitez pas à faire appel à un notaire spécialisé en la matière pour vous assurer d’inclure toutes les clauses nécessaires et rendre le tout officiel. En publiant le document au Registre foncier du Québec, il deviendra opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’un nouvel acheteur entrant dans l’indivision sera obligé de respecter les règles qui y sont écrites. 

Voici un aperçu des informations qui peuvent être incluses dans une convention d’indivision : 

• La durée de la convention (maximum de 30 ans) ; 
• Les droits des copropriétaires ; 
• Les obligations quant au partage des tâches d’entretien et de rénovations ; 
• Les règles d’administration de l’immeuble ; 
• La répartition des dépenses ; 
• Les restrictions quant à la vente (droit de préemption) ; 
• Les règles entourant le partage en cas de fin de l’indivision. 

Vous achetez une quote-part dans une copropriété déjà existante?  

Il est d’autant plus important de prendre connaissance de ce document, s’il y en a un. D’ailleurs, toute offre d’achat devrait être conditionnelle à la lecture de la convention d’indivision.  

Regardez en détail chacune des clauses pour déterminer si elles vous conviennent. Au besoin, faites appel à un notaire d’expérience pour que celui-ci y jette un coup d’œil et vous donne un point de vue objectif sur la question.  

3. Le droit de retrait 

Le droit de retrait est un droit inscrit dans le Code civil du Québec. Il permet aux indivisaires de racheter une part de la copropriété qui aurait été vendue. Ce droit peut s’exercer dans les 60 jours suivant le moment où ils apprennent la vente.  

En tant qu’acheteur, un tel droit peut véritablement compromettre votre projet d’acquisition. Imaginez avoir trouvé la copropriété de vos rêves pour ensuite être exclus de la transaction et vous faire rembourser votre achat. Vous vous retrouveriez alors dans une situation hautement désagréable, d’autant plus que vous ne pouvez pas vous y opposer.  

Si vous acquérez une part d’une indivision déjà existante, il est important de vous assurer, avant de signer la promesse d’achat, que les indivisaires en place renoncent à leur droit de retrait. Cela peut s’effectuer avec l’aide d’un courtier immobilier, si vous faites affaire avec ce professionnel. Une renonciation écrite vous protégera et vous assurera de pouvoir mener à terme la transaction.  

Il faut savoir que le droit de retrait ne peut être appliqué si la convention d’indivision contient un droit de préemption. Ce dernier le remplace et oblige l’indivisaire qui souhaite vendre à proposer sa part aux autres copropriétaires avant de chercher un acheteur externe. Si ceux-ci refusent l’offre, ils ne peuvent pas empêcher l’acquisition de la quote-part.

Pour en savoir plus à ce sujet, consultez Vendre une copropriété indivise : ce qu’il faut savoir.  

4. Les frais à débourser 

Contrairement à une copropriété divise, une copropriété indivise n’est pas obligée de tenir et de cotiser à un fonds de prévoyance ni à un fonds d’auto assurance.  

Bien que certains, horripilés par les frais de condo, puissent considérer cela comme un avantage, ce manque de législation peut devenir une situation problématique. En effet, que se produira-t-il si d’importants travaux doivent être effectués? Aurez-vous le budget à porter de main? Si aucun fonds ni aucune mesure préventive n’a été mis en place, vous pourriez rapidement voir vos finances être pénalisées.  

Et qu’arrive-t-il si un des copropriétaires décide de ne pas payer sa part de taxes municipales? Puisque vous êtes aussi propriétaire du lot, vous serez tenu responsable de les payer.  

Toutefois, si tous les copropriétaires gèrent bien leurs finances et paient leur juste part, habiter en indivision peut avoir certains avantages financiers. En partageant les coûts récurrents, ceux-ci occuperont une plus petite partie de votre budget que si vous étiez le seul propriétaire. Et puis, un compte de taxes divisé à plusieurs, ça ne coûte pas cher! 

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