Le succès d'une transaction immobilière repose en partie sur la capacité à fixer le juste prix de vente pour sa propriété. C'est pourquoi il ne faut jamais établir le prix de vente en fonction de la valeur de l'évaluation municipale. Il faut plutôt se fier à la valeur marchande de la maison.

Dans cet article, nous vous expliquerons ce qui distingue ces deux notions l’une de l’autre et pourquoi il ne faut jamais établir le prix de vente d’une propriété en fonction de sa valeur foncière.

Pourquoi ne pas se fier à l’évaluation municipale pour déterminer le prix de vente?

Il faut l'avouer : il n'est pas toujours facile d'estimer avec précision la valeur réelle d'un bien immobilier. Pour tenter de déterminer le prix de vente optimal tout en économisant quelques sous, plusieurs personnes vont être tentées de se fier au montant issu de l’évaluation municipale plutôt que de faire appel à un évaluateur professionnel.

Il s’agit toutefois d’une erreur, car l’évaluation municipale et la valeur marchande d’une propriété ne sont pas équivalentes. Il vaut toujours mieux faire appel à un expert, que ce soit un courtier immobilier ou un évaluateur agréé, pour connaitre le coût de votre propriété sur le marché et établir le prix de vente de votre maison.

L'estimation de la valeur marchande et de la valeur foncière d'un bien immobilier se base sur des techniques semblables. Elles ont pourtant des buts bien différents.

Quartier vu de haut avec des maisons ayant une évaluation municipale semblable

L’évaluation municipale pour calculer les taxes foncières

Comme son nom le laisse entendre, l’évaluation municipale est effectuée par la municipalité dans laquelle se situe votre propriété. Elle a pour unique but d’aider la municipalité à établir le montant des taxes foncières que les propriétaires devront payer au cours de l’année.

Des évaluateurs agréés sont employés par la ville pour effectuer une évaluation massive des propriétés. La valeur est calculée en bloc d’habitations comparables, c'est-à-dire que le prix de votre habitation est estimer en fonction des biens similaires à proximité.

L'évaluation de la valeur foncière municipale, bien qu'elle soit effectuée par un professionnel du milieu, n’est pas effectuée de manière précise pour chacune des demeures concernées. Elle ne sert qu’à obtenir une approximation de la valeur des propriétés et non pas à obtenir le véritable prix du marché de chacune.

L’évaluation municipale est valide à partir du 1^er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, et n’est refaite que tous les 3 ans. Elle ne suit pas les instabilités et les conditions du marché immobilier en cours, puisqu’elle est fixée pour une période de plusieurs mois. Elle n'est donc pas représentative du prix que vous pourriez obtenir pour votre propriété si vous décidiez de la vendre.

La valeur marchande : une juste représentation du marché immobilier

La valeur marchande est attribuée spécifiquement à votre propriété. Elle est estimée par un professionnel qui prend en considération l’ensemble des aspects de la demeure, c’est-à-dire l’intérieur, l’extérieur, le terrain, la région, etc. L’expert peut également comparer la propriété à d’autres biens immobiliers similaires et aux ventes récentes qui ont eu lieu dans le quartier pour avoir une approximation de la valeur marchande.

Contrairement à l’évaluation municipale, la valeur marchande n’est pas un montant fixe. Elle fluctue constamment, notamment selon l’offre et la demande du marché immobilier. Elle peut donc se situer au-dessus ou en dessous de la valeur établie par l’évaluation municipale.

Parce que l’évaluation de la valeur marchande prend en considération de nombreux facteurs pouvant affecter le prix de votre demeure, elle est beaucoup plus précise et pertinente que l’évaluation municipale dans le contexte d'une transaction immobilière. L'évaluation de votre propriété par un expert en immobilier vous assure d'obtenir une estimation juste et personnalisée de la valeur de votre résidence.

Qu'est-ce qui fait augmenter la valeur de votre maison?

Les rénovations et travaux d'amélioration peuvent avoir un impact sur la valeur marchande d’une propriété. Une maison fraîchement rénovée au goût du jour a de fortes chances de voir sa valeur augmenter. L’inverse est aussi vrai : si aucun changement n’a été effectué depuis des années, la valeur marchande risque de diminuer.

Toutefois, ce ne sont pas tous les travaux qui ont le même potentiel pour augmenter la valeur marchande de votre habitation. N'hésitez pas à vous renseigner pour connaitre les rénovations les plus payantes à effectuer avant de mettre votre résidence en vente.

Faire estimer la valeur d'un bien immobilier

À quelle valeur se fier pour établir le prix de vente d’une propriété?

Maintenant que vous savez faire la distinction entre la valeur municipale et marchande, vous êtes sans doute en mesure de comprendre pourquoi l’évaluation municipale ne devrait pas être une référence pour fixer le prix de vente de votre propriété.

Celle-ci ne prend pas en compte le marché immobilier au moment où vous décidez de vendre. Elle n’est pas à jour et c'est pourquoi déterminer le prix de vente de votre maison selon l’évaluation municipale risque de le fausser. Soit le montant fixé sera sous-estimé et vous perdrez de l’argent, soit il sera surestimé et vous ne réussirez pas à vendre rapidement. Cela ne peut qu’être à votre désavantage.

La valeur marchande est l’estimation la plus appropriée pour définir le prix de vente de votre demeure. Elle se rapproche le plus de la valeur réelle de votre propriété, car elle tient compte du marché immobilier à la date précise de la mise en vente. Un prix convenablement défini vous assurera un bon déroulement de votre transaction immobilière.

Afin d’établir le meilleur prix de vente pour votre propriété, nous vous invitons à consulter notre article sur les erreurs à éviter pour fixer le prix de vente de votre maison.

Courtier immobilier ou évaluateur agréé : quel expert pour évaluer votre propriété ?

Si vous avez lu jusqu’ici, vous savez que la valeur marchande est la donnée la plus précise pour fixer le prix de vente. Seul un expert de l’immobilier peut évaluer de manière précise la valeur marchande de votre maison. Selon la situation ou la raison pour laquelle vous souhaitez connaitre la valeur de votre demeure, vous pouvez faire appel à deux spécialistes distincts : le courtier immobilier ou l’évaluateur agréé.

Vous n’êtes pas certain de savoir avec quel professionnel vous devriez faire affaire ? Lisez ce qui suit pour vous aider à faire votre choix.

Agence immobilière et experts immobiliers : évaluation marchande

Évaluateur agréé : l'expert de l'évaluation immobilière

Évidemment, l’évaluateur agréé est l’expert à qui nous pensons immédiatement quand vient le temps de procéder à l’évaluation d’une propriété. Il détient une formation exhaustive en évaluation immobilière et a donc les capacités nécessaires pour déterminer précisément la valeur marchande de votre maison, de votre condo ou de tout autre bien immobilier.

En visitant votre demeure et en appliquant plusieurs méthodes d’évaluation, il est en mesure de produire un rapport détaillé justifiant le prix établi pour la propriété. Ce rapport peut vous être fort utile pour prouver aux acheteurs potentiels que le prix de vente exigé est réaliste et qu’il correspond à la réalité du marché actuel.

Quel est le prix de l'évaluateur agréé au Québec?

Notez que si vous souhaitez engager cet expert, vous devrez prévoir un montant d’au minimum 500 $ pour une maison unifamiliale. Le coût de l'évaluation pourrait aussi être plus élevé selon votre type de propriété (un plex par exemple) et selon l'expérience de l'évaluateur que vous engagez.

Courtier immobilier : un allié pour vendre votre maison

Si vous faites déjà affaire avec un courtier immobilier (ou que vous prévoyez le faire prochainement), sachez que cet expert a également les compétences nécessaires pour faire l’évaluation de la valeur marchande de votre maison. En plus, ses services d'évaluation sont offerts gratuitement, puisqu’il est rémunéré avec une commission lors de la conclusion de la vente.

Pour déterminer la valeur marchande, le courtier se base sur des statistiques immobilières. Il s’appuie sur les propriétés comparables, les ventes précédentes effectuées dans le quartier, etc. Bien que moins soutenue que celle de l’évaluateur agréé (car elle n’aboutit pas à la production d’un rapport), il est en mesure de faire une estimation juste de votre propriété pour vous permettre de fixer le meilleur prix de vente.

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