Si vous avez déjà dû contracter une hypothèque pour l’achat d’une propriété, vous avez probablement entendu parler de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. La plupart des acheteurs doivent aujourd’hui y souscrire, ou à celle de Sagen, s’ils veulent être en mesure de contracter une hypothèque avec une mise de fonds peu élevée.
Mais à quoi sert-elle exactement? Est-elle obligatoire? Combien coûte-t-elle? Cet article a pour but de répondre à toutes les questions que vous pourriez avoir à ce sujet.
L’assurance prêt hypothécaire : à quoi ça sert ?
Tout d’abord, il est important de ne pas confondre l’assurance prêt hypothécaire et l’assurance vie prêt hypothécaire. Celles-ci ne servent pas du tout le même but!
Cette dernière, qui couvre le solde de votre hypothèque, est une assurance vie qui protège vos proches en cas de décès ou d’invalidité. Quant à elle, l’assurance prêt hypothécaire protège votre institution financière en cas de défaut de paiement de votre part.
Ce faisant, le programme de la SCHL « facilite l’accession à la propriété en permettant aux emprunteurs d’acheter un logement au moyen d’une mise de fonds minimale de 5 % provenant de diverses sources, comme des économies, la vente d’une propriété ou le don d’un proche parent. »
Sans cette initiative, les institutions financières ne permettraient pas aux emprunteurs d’acheter une propriété avec une mise de fonds aussi basse.
Pour quel pourcentage de mise de fonds l'assurance est-elle obligatoire?
Si vous désirez acheter une maison avec une mise de fonds minimale de 5 %, vous devrez obligatoirement souscrire à l’assurance prêt hypothécaire. Ce n’est qu’ainsi que vous serez en mesure d’acquérir l'emprunt nécessaire à l’achat de votre maison.
Celle-ci est d’ailleurs exigée dès que le montant de votre emprunt est supérieur à 80 % du prix d’achat de la propriété. Vous devrez donc fournir une mise de fonds d’au moins 20 % si vous souhaitez éviter de devoir souscrire à cette assurance.
Dans certaines situations, comme dans le cas d’un travailleur autonome, il est possible que l’institution financière en exige l’obtention même avec une mise de fonds supérieure à 20 %.
Les critères d’admissibilité
Le 1er juillet 2020, la SCHL a resserré ses critères de souscription à l’assurance prêt hypothécaire, afin de protéger les acheteurs et réduire les risques pour les contribuables.
Parmi les nouvelles mesures prises, l’agence fédérale a modifié le pointage de crédit minimal exigé. Alors que la cote minimale était de 600 en début d’année, l’emprunteur doit désormais avoir une cote de crédit d’au moins 680 pour pouvoir être assuré par la SCHL. Les sources de mise de fonds ont aussi été réévaluées : les sources non traditionnelles qui augmentent l’endettement de l’emprunteur ne sont plus acceptées.
De plus, les rapports d’amortissement de la dette (ABD et ATD) doivent respectivement représenter un ratio maximal de 35 % et 42 %. Certains prêteurs peuvent toutefois exiger des ratios moins élevés (la plupart des institutions financières recherchent au maximum un ratio ABD de 32 % et un ratio ATD de 40 %).
Comment calculer la prime de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL?
Afin de participer au programme, vous devrez payer une prime. Ces frais payables peuvent être ajoutés au montant du prêt, mais notez que, ce faisant, vous payerez des intérêts sur ces frais.
Vous devez également savoir que certaines provinces perçoivent une taxe de vente provinciale sur les primes d’assurance hypothécaire. C’est le cas de l’Ontario, du Québec et de la Saskatchewan. Cette taxe provinciale ne peut pas être ajoutée au montant total du prêt et doit être payée par l’acheteur chez le notaire.
La prime de l’assurance hypothécaire de la SCHL varie entre 0,60 % et 4 % du montant de votre hypothèque. Elle est calculée en fonction de votre mise de fonds. Plus le rapport entre l'emprunt et la valeur de la maison est élevé, plus la prime coûte cher.
Par exemple, si vous avez offert une mise de fonds de 5 % (ce qui équivaut à un rapport prêt/valeur de 95 %), la prime s’élèvera à 4 %. Ce tableau montre les autres possibilités pouvant s’appliquer :
| Rapport entre le prêt et la valeur de la maison | Prime s'appliquant au montant du prêt |
|---|---|
| 65 % ou moins | 0,60 % |
| 75 % ou moins | 1,70 % |
| 80 % ou moins | 2,40 % |
| 85 % ou moins | 2,80 % |
| 90 % ou moins | 3,10 % |
| 95 % ou moins | 4,00 % |
Comment ne pas payer la prime de la SCHL?
Si l'idée de payer une assurance hypothécaire pour votre prêt ne vous emballe pas, sachez qu'il est possible de l'éviter dans certains cas. Pour éviter de rajouter ce montant à vos frais d'achat, vous devrez cependant fournir au minimum 20 % de mise de fonds pour l'achat de votre propriété.
Selon le bien acheté et votre situation financière, l'institution financière pourrait également demander un ratio supérieur. N'hésitez pas à vous renseigner pour connaitre ce qui s'applique à vous.
Option de transférabilité et remises de prime
L’option de transférabilité de la SCHL prévoit qu’une remise de prime peut être accordée à l’emprunteur afin de réduire la prime exigible lors d’une nouvelle demande d’assurance prêt. Cette remise est calculée en fonction de la période de temps écoulée entre la date de clôture de l'emprunt initial et la nouvelle demande.
Par exemple, si la période entre la date de clôture et la nouvelle demande est de 6 mois, le demandeur peut bénéficier d’une remise de 100 % de la prime déjà payée pour le prêt initial assuré par la SCHL. Si cette période équivaut à 12 mois, la remise pourrait équivaloir à 50 % de la prime. Elle diminue à 25 % pour une période de 24 mois, etc.
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