Tripler les constructions de logements pour retrouver l'abordabilité d'ici 2030

Il faudrait tripler les constructions de logements pour retrouver l'abordabilité d'ici 2030. C'est en tout cas le cap fixé par l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) dans un récent communiqué.

Alors, quelles sont les clés pour atteindre cet objectif dans la province ? Où en sommes-nous actuellement ? Analyse.

Qui est l'APCHQ?

Avant d'analyser les chiffres publiés, il convient de mieux appréhender la crédibilité de l'APCHQ auprès des acteurs du marché. Il est en effet bon de préciser que l'organisme regroupe près de 20 000 entrepreneurs et partenaires dans le secteur de la construction et de la rénovation résidentielle au Québec.

À ce titre, l'association publie régulièrement des conseils à destination des professionnels ainsi que des rapports plus détaillés, accessibles au grand public. 

Où en sont les constructions résidentielles ?

D'abord, l'APCHQ fait le bilan final du nombre de constructions résidentielles de la province en 2023 comparativement à 2022 qui, il faut le souligner, fut une bonne année. 38 912 mises en chantier ont ainsi été comptabilisées, soit une diminution de 32 % en moyenne pour toute la province.

Des disparités en fonction des régions

Un tel bilan se retrouve logiquement à travers les chiffres analysés plus localement au Québec.

• Région métropolitaine de Québec : 5 009 nouvelles constructions, soit - 40 %;
• RMR de Montréal : 15 235  mises en chantier (-37 %), soit le pire bilan depuis 2001;
• Gatineau : 2 748, soit -31 %;
• Sherbrooke : 1 391, soit -21 %.

Pourtant, deux régions ont résisté et ont connu des tendances haussières : 

• Trois-Rivières : 1 320 mises en chantier, soit + 14 %;
• Saguenay : en augmentation de 49 %, fortement aidée par le commencement d'un projet de construction d'une résidence pour personnes âgées.

Les logements concernés

Les chiffres publiés par la Société cannadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et rapportés par l'APCHQ sont sans équivoque : une majorité de logements construits l'ont été dans une visée locative. C'est notamment le cas de 7 nouvelles habitations sur 10 des centres urbains de la province.

Par ailleurs, seule une faible part des mises en chantier fut dédiée aux maisons individuelles et aux logements situés dans des copropriétés.

Les dépenses en rénovation

Ici, il faut savoir que 2022 fut une année record, avec 20,8 milliards de dépenses octroyés pour les rénovations résidentielles. Si les chiffres finaux de 2023 sont encore attendus, on s’attend à une diminution de 23 %. 

Quels facteurs insuffleront une reprise à la hausse ?

Si une reprise lente est annoncée par l'APCHQ, il ne s'agit pour l'heure que de prévisions pour le marché de l'immobilier de 2024. Il faudra désormais attendre certaines évolutions du marché pour mieux appréhender son dynamisme cette année.

Les taux d'intérêt

La première tendance qui sera scrutée attentivement concerne l'évolution des taux d'intérêt, qui s'établissent à des seuils historiquement hauts. Si pour l'heure aucune diminution n'a été annoncée, une première bonne nouvelle est intervenue en début d'année 2024.

La Banque du Canada a en effet annoncé la stabilisation de son taux directeur à 5 %. Si cette tendance perdure et que les taux finissent par diminuer, cela pourrait contribuer à une relance plus significative des constructions.

La demande en logement

Ensuite, la demande en logement des populations impacte directement l'abordabilité. Il est en effet évident que, plus il y a des personnes qui ont besoin de se loger, plus les prix grimpent.

Le communiqué explique notamment que l'arrivée massive des résidents non permanents et le prix élevé des propriétés font partie des facteurs qui expliquent ces difficultés pour compenser la demande. 

La pénurie de main-d'oeuvre 

L'évolution du marché de l'emploi dans le secteur de la construction sera également l'un des éléments à surveiller en 2024. On apprend notamment que le taux de chômage en décembre 2023 est passé : 

• De 5 à 5,8 % dans l'ensemble du pays;
• De 4 à 4, 7 % au Québec.

Concernant le taux de postes vacants au 3e trimestre de 2023, ils s'établissaient à des taux légèrement supérieurs par rapport à ceux d'avant la pandémie, à :

• 4,1 % au Canada;
• 4,3 % au Québec.

L'APCHQ précise par ailleurs que les coûts de construction restent élevés pour les entreprises du secteur actuellement, ce qui peut aussi impacter ces données.

Le prix des propriétés

Comme le répète le communiqué, le marché de l'immobilier demeure à l'avantage des vendeurs pour le moment. La faute au faible inventaire de propriétés à la vente, qui donne lieu à un statu quo au niveau des prix.

Si le nombre de constructions ne repart plus à la hausse, on arrivera à terme à un accroissement de la pénurie en logements dans la province. Inévitablement, les prix continueront d'augmenter et l'abordabilité des logements ne sera plus qu'un lointain souvenir.

À quoi faut-il s'attendre concrètement en 2024 ?

Pour la période de 2024-2025, l'organisme prévoit une reprise à la hausse du nombre de constructions résidentielles au Québec.

• De 13 % en 2024 : soit 44 000 nouvelles constructions;
• De 14 % en 2025 : soit 50 000 nouvelles mises en chantier.

Il convient toutefois de nuancer ces prévisions puisqu'elles sont comparées avec les chiffres de 2023. Une année qui a en effet connu la seconde baisse la plus importante depuis 1955.

L'APCHQ ne s'y trompe d'ailleurs pas et précise que cette reprise ne sera pas suffisante pour retrouver l'abordabilité des logements.

Dépenses en rénovation

Pour 2024-2025, les dépenses en rénovation devraient également être revues à la hausse. La diminution des taux et les programmes dédiés à la rénovation énergétique, tels que RénoClimat ou LogisVert, sont censés dynamiser ces chiffres.

L’APCHQ s’attend ainsi à 17,5 milliards de dollars de dépenses énergétiques en 2024 et 20 milliards en 2025. 

Quel est l'objectif à atteindre ?

À ce rythme, la SCHL estime qu'il manquera près de 860 000 logements au Québec en 2030 pour retrouver l'abordabilité. 

Pour que les marchés redeviennent accessibles d'ici 2030, le nombre de mises en chantier devrait ainsi tripler et s'établir plutôt autour de 150 000 constructions chaque année.

Quelles sont les solutions pour soutenir l’abordabilité ?

Si la SCHL pose un objectif de constructions résidentielles à atteindre pour 2030, il est évident que cet enjeu semble difficilement réalisable actuellement. Alors, sur quels moyens concrets faut-il s'appuyer pour inverser la tendance ?

Dans notre article sur le déclin de l'abordabilité des logements, nous parlions déjà de la nécessité d'augmenter l'offre en logements. En parallèle, nous proposions aussi quelques perspectives envisageables pour un regain du marché : 

• La mise en place de seuils de densification : ce procédé, déjà cité du côté de l’APCHQ par le passé, vise à récompenser financièrement les municipalités qui atteignent les nombres de constructions résidentielles souhaitées. Les subventions pourraient ainsi être délivrées par le gouvernement du Québec.
• Une participation financière du gouvernement dans les grands projets de construction de la province. Cela entrainerait d'autres hausses de constructions dans certaines localités, comme pour ce qui s'est produit dans le Saguenay en 2023.

On peut également penser à la mise en place de subventions à destination des entreprises de la construction, qui s'appliqueraient par exemple lors des périodes où le taux des postes vacants dépasseraient un certain seuil. Cela pourrait notamment prendre la forme d'une participation supplémentaire sur le salaire des ouvriers, qui travaillent dans des conditions difficiles.

Enfin, on pourrait songer à la mise en place de taxes plus conséquentes sur les plus-values réalisées sur des reventes de propriétés achetées seulement une année ou deux auparavant. Cela pourrait s'appliquer dans des zones précises, telles que le centre-ville de Montréal par exemple.

Ici, l'avantage serait de limiter les mouvements liés aux flips et donnerait davantage d'opportunités aux particuliers souhaitant acheter pour rénover leur logement et bénéficier des programmes gouvernementaux, tels que RénoClimat. L'argent collecté sur ces taxes pourrait par ailleurs être réinjecté pour la participation à des projets de construction au Québec.

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