Pour que le logement redevienne abordable au Canada, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) affirme que le parc immobilier national devra atteindre plus de 22 millions d’unités d’ici 2030.
Dans une lettre publiée le mardi 3 octobre 2023, Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL, estime qu’il faudra créer 3,5 millions de logements supplémentaires au cours des 7 prochaines années, en plus de ceux déjà prévus, pour assurer l’abordabilité du marché au Canada.
Le coût de cet investissement est estimé à au moins 1 billion de dollars, soit 1000 milliards de dollars, et nécessitera une transformation radicale du secteur de l’habitation.
L’abordabilité des logements au Canada
En raison de l’augmentation drastique des prix et des taux d’intérêt au cours des derniers mois ainsi que de la forte diminution des options de location, l’abordabilité des logements a décliné un peu partout au pays. Plusieurs villes canadiennes sont désormais reconnues pour leurs habitations inabordables.
Loin de se résorber, la crise actuelle est plutôt en train de s’enraciner. Le coût élevé des logis étant un obstacle majeur pour de nombreux ménages, des mesures concrètes et efficaces pour accroitre le nombre de logements, qui se fait d’ailleurs sentir depuis plusieurs années, est plus que jamais nécessaire.
La lettre de la SCHL est on ne peu plus clair à ce propos : « Il nous faut plus de logements, sous toutes leurs formes, dans tous les marchés et dans l’ensemble du continuum du logement, et ce, rapidement. » La question n’est donc plus de savoir si l’offre a besoin d’être augmentée, mais plutôt comment y parvenir.
Pour ce faire, la Société affirme qu’il est nécessaire de repenser et de changer l’approche du Canada en matière d’habitation. Une approche concertée des différents secteurs devra avoir lieu. Cela devra impliquer non seulement une série de politiques et d’investissements de la part des gouvernements fédéral et provinciaux, mais aussi une participation accrue du secteur privé.
Le secteur privé : une solution à envisager
Aled ab Iorwerth affirme que l’investissement privé dans le logement peut avoir un rôle essentiel dans la résolution de la crise d’accessibilité du logement, puisque la propriété privée est un aspect indispensable du marché. Le secteur privé devra toutefois recevoir des incitatifs appropriés pour encourager davantage d’investissement sur le marché. De plus, certaines façons de faire devront être revues.
Toujours dans sa lettre publiée par la SCHL, M. Iorwerth recommande de « renforcer les compétences, accroitre l’automatisation et l’innovation dans la construction, rationaliser les chaînes d’approvisionnement et passer de la conception sur mesure à la fabrication en série pour réduire les coûts ».
Il affirme également qu’une réglementation efficace doit être mise en place pour combattre les pratiques néfastes et nuisibles de certains propriétaires privés, pour éviter que l’ensemble du secteur soit blâmé. Toutefois, le secteur ne dispose pas à l’heure actuelle des données nécessaires pour comprendre l’ensemble du problème.
Les politiques gouvernementales pour accroitre l’offre de logements
Sans surprise, les gouvernements ont également un rôle à jouer pour atteindre l’objectif de la SCHL de rétablir l’abordabilité des logements d’ici la prochaine décennie. À ce sujet, M. Iorwerth estime qu’il faut une meilleure intégration des politiques entre les gouvernements, afin de réduire les formalités administratives et les obstacles financiers nuisant à la construction résidentielle.
Conscients de leur rôle prépondérant dans la situation, les gouvernements ont déjà été interpelés à de maintes reprises pour agir sur la crise du logement qui sévit actuellement. Voici d’ailleurs un aperçu des mesures mises en place et discutées par les deux paliers gouvernementaux.
Les mesures prises au Canada
En 2017, le gouvernement fédéral a lancé sa Stratégie nationale sur le logement qui vise à permettre à un plus grand nombre de ménages canadiens d’avoir un chez-soi. D’autres programmes fédéraux ont également vu le jour, tel que l’Initiative pour le financement de la construction de logements locatifs et l’Initiative pour la création rapide de logements.
Plus récemment, le gouvernement a également décidé d’éliminer la TPS sur des matériaux et la main-d’œuvre dans le but d’encourager la construction de logements voués à la location.
Mais ces mesures, malgré leur bonne intention, demeurent insuffisantes pour régler la crise d’abordabilité du logement au pays.
Les mesures prises au Québec
Questionné à savoir s’il imiterait le gouvernement fédéral en exemptant à son tour la TVQ pour favoriser la construction de logement, le premier ministre François Legault n’a pas fermé la porte, mais a déclaré que d’autres mesures pourraient potentiellement avoir plus d’efficacité à court terme.
Parmi elles, le gouvernement provincial a proposé d’égaler la mise du fédéral en matière de logements sociaux et abordables, en ajoutant 900 millions de dollars pour leur construction au cours des 5 prochaines années. Résultat : ce serait 1,8 milliard de dollars qui seraient investis conjointement par les deux paliers de gouvernement pour s’attaquer à la crise du logement.
Le gouvernement Legault a précisé que d’autres mesures pour favoriser la construction de logement seront annoncées lors de la mise à jour économique, le 7 novembre. Le ministre des Finances, Eric Girard, ne s’est toutefois pas avancé sur les mesures précises qu’il entend mettre en place.
Viser plus loin que les logements sociaux
Bien que les logements sociaux soient certes importants et que plusieurs efforts doivent être déployés pour en améliorer l’accès, ils ne doivent pas être la seule solution mise sur la table. Comme M. Iorwerth l’affirme dans sa lettre, accroitre l’offre de logements sociaux ne sera pas suffisant pour relever les défis immenses du système du logement. Toutes les parties de ce système doivent être renforcées simultanément, puisqu’un problème subi par une partie nuit à l’ensemble du secteur.
Les solutions doivent ainsi prévoir l’augmentation de l’offre de logements, tant pour les locataires que pour les propriétaires-occupants. En accroissant l’offre de logements neufs sur le marché, les habitations déjà existantes deviendront progressivement plus abordables.
L’abordabilité du logement ne se fera évidemment pas de façon instantanée. Beaucoup de temps et de ressources devront être mobilisés dans un effort concerté des gouvernements et du secteur privé. Les effets qui se feront sentir ou non sur le marché de l’habitation au cours des prochains mois et des prochaines années seront le résultat direct de l’ampleur des solutions qui seront déployées pour régler la crise actuelle.
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