Racheter les parts de sa maison : comment ça fonctionne?

Vous êtes en processus de séparation avec votre conjoint, mais souhaitez conserver la maison? Vous venez d’hériter, avec vos frères et sœurs, de la demeure familiale et voulez en devenir l’unique propriétaire? Une solution s’offre à vous : le rachat de part.

Racheter les parts d’un conjoint, d’un membre de la famille ou de tout autre copropriétaire indivis consiste essentiellement à dédommager financièrement les personnes impliquées dans la transaction qui délaisseront leur droit sur le bien immobilier. Ceux-ci perdront alors leur titre de propriétaire sur l’immeuble et ne pourront plus prendre de décisions concernant la propriété.

Voici ce que vous devez savoir à propos du rachat de part en immobilier.

Rachat de la part du conjoint lors d’une séparation ou d’un divorce

Le rachat de part en immobilier est principalement vu dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation. Il s’agit d’ailleurs de l’une des trois options qui s’offrent aux couples pour régler le dossier de la résidence, tel que mentionné dans notre article Séparation ou divorce : quoi faire avec la maison et l’hypothèque.

Le rachat de part peut ainsi se présenter comme une alternative à la vente lorsqu’un des conjoints est intéressé à conserver la demeure et qu’il en a les moyens financiers.

Pourquoi faut-il racheter la part de son conjoint?

Dans certaines circonstances, on peut se demander pourquoi il faut racheter la part du conjoint qui désire quitter la propriété. Cette question est d’autant plus légitime lorsque la maison est inscrite seulement au nom de l’une des deux personnes.

Il faut toutefois savoir que la loi considère les époux et les conjoints en union civile égaux. En ce sens, ils sont réputés comme possédant la résidence à parts égales, c’est-à-dire moitié-moitié, même si un seul nom est apposé au contrat.

Chacun d’entre eux a le droit à la moitié des profits en cas de vente de la propriété. Lorsqu’un des deux conjoints souhaite garder la maison plutôt que de la vendre, il est donc nécessaire de dédommager financièrement celui qui ne désire plus conserver la demeure, en lui rachetant ses parts.

Notez malgré tout qu’il peut y avoir certaines exceptions à cette règle. De plus, les conjoints de fait ne sont pas soumis à la même législation. Vous pouvez consulter cette page d’Éducaloi pour obtenir plus de détails à ce propos.

Comment acheter la part de son conjoint lors d'une séparation?

Avant de pouvoir racheter la part du conjoint, encore faut-il connaitre la valeur de cette part et, par extension, la valeur de la propriété au cœur de la transaction. La première étape pour devenir l’unique propriétaire de la demeure consiste à en faire évaluer la valeur marchande par un professionnel.

Pour ce faire, l’expertise d’un évaluateur agréé est fortement recommandée. Ce professionnel de l’immobilier sera en mesure d’établir de manière précise et objective la valeur marchande de votre maison. Vous pouvez consulter nos articles pour obtenir plus d’informations sur le rôle et le coût de cet expert.

De plus, n’hésitez pas à nous contacter pour faciliter votre recherche d’évaluateurs agréés. Notre équipe vous mettra en contact avec des évaluateurs agréés préqualifiés de votre région. Vous pourrez comparer leur soumission et choisir l'expert qui vous convient le mieux pour évaluer la valeur des parts à racheter.

Comment calculer le montant de la part à racheter?

Lorsque vous aurez connaissance de la valeur marchande de votre propriété, vous pourrez par la suite déterminer le montant correspondant à la part de votre conjoint à l’aide de ce calcul :

Valeur de la maison - dettes associées à la propriété = valeur nette

Valeur nette ÷ 2 = montant de la part du conjoint

De la valeur marchande de la maison, il faut d’abord soustraire toutes les sommes qui correspondent à des dettes sur la propriété (le solde de l’hypothèque à payer, le montant des frais de pénalité pour rupture de contrat, etc.). Cela permet d’obtenir la valeur nette que vous possédez sur votre habitation.

Cette valeur nette est ensuite divisée de moitié puisque, comme il a été mentionné un peu plus tôt, les conjoints sont réputés détenir la résidence à parts égales. Une fois cette opération effectuée, vous connaitrez le montant de la part du conjoint que vous devrez racheter pour avoir le plein droit sur la propriété.

Selon l’entente que vous ferez avec votre ex-partenaire, le prix de rachat peut être payé en argent ou par le transfert d’un bien d’une valeur équivalente.

Comment savoir si je peux racheter la part de mon ex conjoint?

Pour racheter la part de votre conjoint et devenir le seul propriétaire, il est fort probable que vous deviez avoir recours à un prêt hypothécaire. Vous devrez ainsi entamer les démarches appropriées auprès de votre banque. Vous devrez alors prouver que vous avez les moyens de payer la maison seul.

Le défi financier sera d’autant plus important si vous n’avez pas accumulé beaucoup de capital sur votre habitation avant de vous séparer, puisque le prêt que vous devrez contracter sera substantiel. Cela diminue par le fait même vos chances de voir votre projet accepté par la banque.

Comme lors de tout emprunt hypothécaire, votre institution financière prendra en considération vos revenus, vos dettes et votre historique de crédit pour juger si vous vous qualifiez pour le prêt. Vous devrez donc avoir une rémunération suffisante pour vous acquitter des versements hypothécaires, un bon dossier de crédit et ne pas avoir de paiements en retard.

Quoi faire en cas de refus?

Si la banque refuse de vous accorder du financement, sachez qu’il existe des alternatives qui pourraient tout de même vous permettre de réaliser votre projet. L’une d’entre elles consiste à demander à un proche d’endosser votre prêt. Soyez toutefois prudent si vous choisissez cette option et renseignez-vous sur les responsabilités et conséquences d’un tel choix avant d’aller de l’avant.

Une seconde alternative consiste à faire une demande de prêt à une autre institution financière, puisque vous n’êtes pas obligé de demeurer avec la même banque. Vous pourriez aussi vous tourner vers un prêteur privé, qui prend généralement plus de risque qu’un établissement financier. Encore une fois, la prudence est de mise ! Il s’agit d’une situation qui devrait être temporaire et qui ne devrait pas être utilisée à long terme.

Les frais de notaire et autres coûts associés au rachat de part

Avant d’aller de l’avant avec votre intention de conserver la demeure et racheter les parts de votre conjoint, vous devez absolument prendre en considération les frais qui seront associés à votre décision. Il faut entre autres penser aux frais de rupture de contrat, aux frais de notaires, aux frais d’évaluation, etc.

N’oubliez pas que vous devrez également vous acquitter seul, une fois la transaction complétée, de l’ensemble des taxes municipales et scolaires, les frais d’entretien, de réparation, d’électricité…

Il est toutefois intéressant de noter que si vous rachetez la part de votre ex-conjoint, vous n’aurez pas à payer les droits de mutation sur la transaction si celle-ci s’effectue dans les 12 mois suivants la séparation.

Que faire si vous n’arrivez pas à une entente? 

Votre conjoint et vous ne parvenez pas à un accord? Il est possible d’aller voir un médiateur pour vous aider à trouver une solution qui conviendra aux deux parties.  

Si cette option échoue également, vous avez toujours la possibilité de faire une « Demande de partage pour mettre fin à l’indivision » auprès d’un juge. Celui-ci peut alors déterminer les conditions applicables au rachat. Il peut aussi déterminer les modalités de partage du bien ou exiger que la propriété soit vendue, ainsi que sous quelles conditions (date de vente, prix affiché, etc.). 

Comment racheter une partie de sa propriété en indivision?

Bien qu’il soit souvent mentionné dans le contexte d’une séparation ou d’un divorce, le rachat de part ne se limite pas uniquement à ces circonstances.

En effet, un rachat de part peut aussi s’effectuer dans toute situation impliquant une copropriété indivise. Les copropriétaires peuvent être des membres d’une même famille qui ont obtenu les droits de propriété à la suite d’une succession, des amis qui ont cosigné l’achat d’une résidence ou des conjoints qui ont acquis une habitation à deux…

Ainsi, si vous avez hérité de la demeure familiale conjointement avec d’autres personnes de votre entourage, vous pourriez racheter leurs parts pour devenir l’unique propriétaire. De la même façon, si vous avez acheté une maison de campagne avec deux de vos amis et que l’un d’entre eux souhaite quitter l’endroit pour s’installer ailleurs, vous pourriez décider de conserver la résidence à deux en rachetant la part du troisième.

Comment calculer le rachat d'une part indivise?

Comme expliqué plus haut, vous devrez d’abord faire évaluer la propriété en question pour pouvoir déterminer la valeur de vos parts respectives. Dans ces circonstances, il se peut toutefois que la part détenue par chaque personne ne soit pas égale. Vous pouvez consulter le contrat de copropriété, s’il y a lieu, pour connaitre la part de celui qui veut partir. Vous pourrez ensuite multiplier cette part par la valeur nette de la propriété pour obtenir le montant de rachat. Par exemple :

La part de l’individu souhaitant quitter la demeure est de 40 %.

La valeur nette de la résidence est de 250 000 $.

250 000 $ x 40 % = 100 000 $

Le montant de la part que vous devrez racheter sera donc de 100 000 $.

Vous pourrez alors procéder au rachat de part et, au besoin, vous qualifier pour une nouvelle hypothèque sur la propriété. 

Vous voulez faire évaluer la valeur de votre maison pour un rachat de part?

XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un évaluateur agréé. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.  

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