On parle souvent du rachat de part dans le cas d’une séparation, lorsqu’un des conjoints veut conserver la maison. Mais l’inverse peut aussi se produire : si vous êtes propriétaire et que vous avez un nouveau conjoint, vous souhaitez peut-être que celui-ci détienne une part de votre résidence.
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir devenir copropriétaire avec votre partenaire de vie. Plutôt que de vendre la propriété que vous avez déjà pour acheter une nouvelle habitation en couple, il peut parfois être plus simple de vendre un pourcentage de votre maison directement à votre conjoint.
Est-ce faisable? Quelle est la procédure à suivre pour permettre à votre conjoint de racheter une partie de votre propriété? Quelles peuvent être les conséquences fiscales de ce type de situation? On vous répond dans la suite de cet article.
Est-il possible de vendre la moitié de ma maison à mon conjoint?
La réponse est oui, c’est tout à fait possible! Plutôt que votre conjoint contribue au paiement de l’habitation en vous payant un loyer, vous pouvez accepter de lui vendre une partie de la propriété. Vous serez ainsi mutuellement responsable du paiement de la maison et du prêt hypothécaire, le cas échéant.
D’ailleurs, vous pouvez choisir le pourcentage de part que vous souhaitez céder. Vous pouvez évidemment décider que chacun d’entre vous possédera la moitié de la maison, c'est-à-dire 50 % de la propriété, comme dans la majorité des cas. Vous pouvez aussi opter pour un ratio complètement différent, tel que 40 %-60 %, 30 %-70 %, etc. Libre à vous de déterminer le pourcentage qui vous convient.
Comment votre conjoint peut-il racheter une part de votre maison?
Une fois que vous avez déterminé la part respective que chacun aura de la propriété, votre conjoint et vous devrez entamer certaines démarches pour lui permettre d’acquérir sa partie de la maison. Voici les étapes que vous devrez suivre.
1. Évaluer la valeur marchande de la propriété
Pour connaitre le montant de la part que votre conjoint devra racheter, vous devez avant tout savoir combien vaut votre maison. La première étape consiste donc à déterminer la valeur marchande de votre propriété, c’est-à-dire le prix le plus probable que vous pourriez obtenir si vous la vendiez sur le marché dans le contexte actuel.
Pour ce faire, vous pouvez analyser les comparables de votre quartier. En regardant les habitations similaires à la vôtre ayant récemment été vendue, vous pourrez vous faire une bonne idée de la valeur de votre maison.
Toutefois, la meilleure solution pour obtenir une évaluation juste et précise du prix de votre habitation consiste à recourir aux services d’un évaluateur agréé. Moyennant quelques frais, cet expert de l’évaluation immobilière pourra vous indiquer la valeur de votre propriété et justifier son analyse dans un rapport complet.
Dans tous les cas, évitez de vous fier à l’évaluation municipale, car celle-ci n’est pas toujours le reflet de la valeur réelle de votre propriété.
2. Déterminer la valeur nette de la maison
Une fois la valeur marchande connue, vous devrez calculer la valeur nette que vous détenez actuellement sur votre propriété. Comment? En soustrayant de la valeur marchande le solde de l’hypothèque qu’il reste à payer.
Par exemple :
Votre maison a une valeur marchande de 400 000 $. Il vous reste 275 000 $ à payer sur votre prêt hypothécaire.
400 000 $ - 225 000 $ = 175 000 $
Vous détenez donc une valeur nette de 175 000 $ sur votre propriété.
Si vous avez décidé que votre conjoint et vous détiendrez chacun 50 % de la propriété, votre conjoint devra vous verser la moitié de la valeur nette. Selon l’exemple précédent, il devrait ainsi vous donner 87 500 $ pour acquérir sa moitié de la maison.
3. Devenir coemprunteur du prêt hypothécaire
En plus du paiement de sa partie de la valeur nette, votre conjoint devra également payer sa part de l’hypothèque. Pour ajouter un deuxième nom sur l’hypothèque afin que votre tendre moitié devienne coemprunteur, vous devrez recontacter l’institution financière vous ayant octroyé le prêt.
Le fait d’ajouter une nouvelle personne à un prêt hypothécaire n’entraine généralement pas de frais de pénalité. En effet, puisque le montant du prêt, le taux et le terme demeurent inchangés, il se pourrait que vous n’ayez rien à débourser. Informez-vous tout de même auprès de votre prêteur pour connaitre les particularités de votre situation.
4. Inscrire le nom du conjoint sur le titre de propriété
Finalement, vous devrez prendre rendez-vous avec votre notaire pour faire ajouter le nom de votre conjoint sur le titre de propriété, afin d’officialiser son statut de copropriétaire. Vous aurez alors les mêmes droits sur la propriété. Cela signifie que, advenant un conflit ou une future séparation, vous ne pourrez pas expulser votre conjoint de la propriété et vice-versa.
Vous avez convenu de ne pas séparer la maison moitié-moitié? Assurez-vous à cette étape de préciser le pourcentage de part de chacun. Si aucune précision n’est faite à ce sujet, vous serez automatiquement considérés comme copropriétaires à parts égales.
Quels sont les impacts fiscaux de la vente d’une partie de sa maison au Québec?
Vendre une partie de votre propriété à votre conjoint est une décision importante qui aura des répercussions concrètes sur votre vie et votre portefeuille.
Au plan fiscal, soyez toutefois rassuré : le conjoint qui détenait initialement la demeure n’a pas à payer d’impôt sur le gain en capital réalisé lors de la vente d’une part de sa maison. Cela s’explique par l’exemption pour résidence principale qui existe au Québec. Vous devrez évidemment répondre aux exigences de l’exemption pour pouvoir en bénéficier.
Puis-je donner une part de ma maison à mon conjoint?
Vous souhaitez simplement donner une partie de votre maison à votre conjoint plutôt que d'effectuer un rachat de part? Il est possible de la céder gratuitement ou à une valeur inférieure.
Pour ce faire, vous devez contacter un notaire pour produire un acte de donation officiel, en minute. Celui-ci devra être publié au registre foncier.
Lors d'une donation, le transfert de la propriété est tout de même réputé avoir été fait à sa juste valeur marchande, même si le propriétaire n'obtient pas de prestation en échange. La loi prévoit cependant une exception pour les époux ou conjoints de fait.
Des protections supplémentaires pour les conjoints copropriétaires
Votre partenaire et vous êtes conjoints de fait? Même si vous ajoutez son nom sur le titre de propriété de votre maison, ce n’est généralement pas une protection suffisante.
Il faut savoir que les conjoints de fait, sur plusieurs aspects, n’ont pas les mêmes droits que les couples mariés ou en union civile.
Par exemple, si l’un des deux conjoints décédait, l’autre n’hériterait pas automatiquement de sa partie de la propriété. Ce serait plutôt les héritiers légaux (enfants, parents, sœurs, frères, etc.) qui hériteraient des droits ou d’une partie des droits sur la maison, en fonction des modalités prévues au Code civil du Québec.
Pour assurer leur propre protection, il est donc recommandé que le couple en union de fait produise certains documents préventifs en amont. On pense notamment :
- Au testament ;
- Au mandat de protection ;
- Au contrat de vie commune ;
- À l’assurance vie.
- Et même à la convention d'indivision.
Ils éviteront ainsi de possibles complications advenant un décès, un accident ou même une séparation.
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