Devenir copropriétaires avec son conjoint ne passe pas toujours par l’achat d’une nouvelle propriété. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez choisir de lui céder ou de lui vendre la moitié de votre maison afin qu’il en détienne une part officielle.
Plusieurs raisons peuvent motiver une telle démarche. Plutôt que d’exiger un loyer ou de rechercher une nouvelle propriétaire, le rachat de part par votre conjoint peut représenter une solution simple et avantageuse.
Quelle est la procédure à suivre pour céder une partie de votre propriété à votre partenaire ? Quelles peuvent être les conséquences légales et fiscales d’une telle décision ? Cet article fait le point sur les éléments essentiels à connaître avant de franchir le pas.
Est-il possible de vendre une partie de sa maison à son conjoint ?
Oui, c’est tout à fait possible. Plutôt que votre conjoint contribue aux frais en vous versant un loyer, vous pouvez lui céder une part de la propriété. Vous devenez alors copropriétaire et partagez ensemble les responsabilités liées à la maison, y compris le remboursement de l’hypothèque, le cas échéant.
Quelle proportion mon conjoint peut-il racheter lorsqu’il emménage ?
Le pourcentage à céder dépend entièrement de votre choix et de votre entente de couple. La solution la plus courante consiste à vendre la moitié de la maison à son conjoint, soit 50 % chacun. Toutefois, d’autres répartitions sont également possibles, comme 40 %-60 % ou 30 %-70 %. L’important est de définir une répartition qui corresponde à vos besoins et à vos capacités financières.
Quelle est la procédure pour que votre conjoint devienne copropriétaire de votre maison ?
Après avoir déterminer la part que chacun détiendra de la propriété, certaines démarches doivent être entreprises afin de permettre à votre conjoint d’acquérir officiellement sa portion de la maison. Voici les principales étapes à suivre pour mener à bien ce processus.
1. Évaluer la valeur marchande de la propriété
Avant de déterminer la part que votre conjoint devra racheter, il est essentiel de connaître la valeur marchande actuelle de votre maison. Cette estimation correspond au prix le plus probable que vous pourriez obtenir si la propriété était vendue sur le marché dans les conditions actuelles.
Pour y parvenir, vous pouvez analyser les ventes récentes de propriétés similaires dans votre quartier, ce qui vous donnera une idée générale de la valeur de votre habitation. Toutefois, pour obtenir une estimation plus fiable et précise, il est recommandé de recourir aux services d’un évaluateur agréé. Ce professionnel vous remettra un rapport détaillé justifiant la valeur attribuée à votre propriété.
2. Déterminer la valeur nette de la maison
Une fois la valeur marchande établie, l’étape suivante consiste à calculer la valeur nette de votre propriété. Celle-ci correspond à la différence entre la valeur marchande de la maison et le solde de l’hypothèque encore à rembourser.
Par exemple, si votre maison a une valeur marchande de 400 000 $ et qu’il reste 225 000 $ à payer sur votre prêt hypothécaire, votre valeur nette est de 175 000 $. C’est ce montant qui servira de base pour calculer la part que votre conjoint devra racheter.
3. Déterminer la valeur requise lors du rachat de part : comment la calculer ?
Une fois la valeur nette de la maison établie, il faut calculer le montant que votre conjoint devra vous verser pour acquérir la part convenue.
En reprenant l’exemple précédent : si la valeur nette de la propriété est de 175 000 $ et que vous choisissez un partage égal à 50 %-50 %, votre conjoint devra vous verser 87 500 % pour devenir copropriétaire de la moitié de la maison.
Si vous convenez d’une autre répartition, il suffit d’appliquer le pourcentage choisi. Pour 40 % des parts, le montant sera de 70 000 $ ; pour 30 %, il sera de 52 500 $ et ainsi de suite.
4. Investir en tant que conjoint : devenir co-emprunteur du prêt hypothécaire
En plus de verser sa part de la valeur nette, votre conjoint devra également assumer une portion du prêt hypothécaire. Pour officialiser cette responsabilité, son nom doit être ajouté à l’hypothèque existante.
Cette démarche s’effectue auprès de votre institution financière. Dans la plupart des cas, l’ajout d’un coemprunteur ne génère pas de frais de pénalité, puisque le montant du prêt hypothécaire, le taux d’intérêt et le terme du contrat demeurent inchangés. Toutefois, il est recommandé de vérifier directement auprès de votre prêteur afin de connaître les conditions particulières qui pourraient s’appliquer à votre situation.
5. Inscrire le nom du conjoint sur le titre de propriété
La dernière étape consiste à officialiser la copropriété en faisant ajouter le nom de votre conjoint au titre de propriété. Cette démarche doit être réalisée par un notaire, qui s’assurera que la transaction est conforme aux règles légales.
C’est également au moment d’ajouter le deuxième nom sur le titre de propriété qu’il faut préciser le pourcentage de parts détenu par chacun. Si aucune mention particulière n’est inscrite, la loi considère par défaut que la maison est partagée à parts égales entre les copropriétaires.
Vendre une part de sa maison au Québec : quels sont les impacts fiscaux ?
La vente d’une partie de votre maison à votre conjoint est une décision importante qui entraîne des conséquences à la fois pratiques et financières. Sur le plan fiscal, toutefois, la situation est généralement favorable.
En effet, le conjoint déjà propriétaire n’a pas à payer d’impôt sur le gain en capital lors de la cession d’une part de sa résidence. Cette exonération s’explique par l’exemption pour résidence principale, en vigueur au Québec. Il faut cependant s’assurer de respecter toutes les conditions requises afin de pouvoir en bénéficier.
Puis-je donner une part de ma maison à mon conjoint ?
Il est aussi possible de céder une part de votre maison à votre conjoint sans contrepartie financière, par le biais d’une donation. Cette démarche doit obligatoirement être officialisée par un notaire, qui rédigera un acte de donation en minute et le publiera au registre foncier.
Sur le plan fiscal, une donation est réputée avoir été faite à la juste valeur marchande de la propriété, même si aucun montant n’est versé en échange. Toutefois, la loi prévoit une exception spécifique pour les époux et conjoints de fait, ce qui permet d’éviter une imposition sur ce transfert.
Qu’adviendra-t-il en cas de séparation ?
Même si l’idée de céder une part de votre maison à votre conjoint est généralement motivée par des projets communs positifs, il est important d’anticiper les conséquences d’une éventuelle séparation. Comprendre dès le départ les implications légales et financières vous permettra d’éviter des complications inutiles.
En cas de rupture, les droits sur la propriété seront séparés selon la répartition initialement convenue. Deux options principales s’offriront alors à vous :
- Racheter la part de votre conjoint pour redevenir propriétaire unique de la maison ;
- Vendre la propriété et partager le produit de la vente en fonction des parts respectives de chacun.
Il faut également savoir qu’en cas de désaccord, aucun des deux ne peut expulser l’autre de la maison, puisque vous êtes tous deux copropriétaires. Ces éléments soulignent l’importance de réfléchir soigneusement à votre décision avant de partager la propriété avec votre conjoint, afin de bien mesurer les risques potentiels et de protéger vos intérêts en cas de séparation.
Vous avez un projet d'achat ou de vente de maison ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
