Investir en immobilier : 7 notions de base à connaitre

L’immobilier est un secteur économique intemporel. C’est pourquoi de nombreux investisseurs débutants ou expérimentés se tournent vers ce domaine d’activité pour diversifier leur portefeuille d’affaires.

Vous souhaitez vous aussi investir dans l’immobilier, mais ne savez pas par où commencer ? Il peut s’agir d’un secteur très complexe. L’une des premières choses à faire est donc de vous assurer de comprendre les différents termes que vous rencontrerez dans votre parcours d’investisseur. Voici donc quelques notions de base à connaitre avant de vous lancer.

Les différentes possibilités d’investissement en immobilier

Acheter une maison afin d’en devenir propriétaire et de s’y installer est déjà un investissement en soi. Mais l’immobilier offre de nombreuses autres possibilités, à plus grande échelle.

Vous pourriez par exemple investir en immobilier locatif résidentiel, une voie souvent privilégiée par les investisseurs qui débutent, puisque le risque est moindre. En effet, il est généralement aisé à financer et il est plus facile de revendre l’immeuble dans l’éventualité où votre projet ne serait pas à la hauteur de vos attentes.

Vous pourriez aussi vous tourner vers un investissement en immobilier commercial. Il faut toutefois savoir qu’une plus grande quantité d’argent vous sera nécessaire, car les institutions financières exigent une mise de fonds beaucoup plus élevée. Si ce type de projet vous intéresse, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier immobilier commercial pour vous accompagner à toutes les étapes.

Une autre option d’investissement qui pourrait vous intéresser est le flip immobilier. Popularisé entre autres grâce aux nombreuses émissions de télévision, le flip permet, lorsqu’il est bien fait, de générer rapidement des liquidités. Encore faut-il que vous planifiiez votre projet de manière rigoureuse. 

7 notions de base à maitriser avant d’investir en immobilier

1. La valeur marchande

Si vous ne maitrisez pas encore la notion de valeur marchande et sa distinction de l’évaluation municipale, il est primordial que vous le fassiez avant de réaliser votre projet immobilier, quel qu’il soit.

La valeur marchande représente le prix accordé à une propriété sur le marché, en fonction des fluctuations et des conditions du moment. Pour vous assurer que le bien immobilier que vous souhaitez acheter sera rentable, vous devrez connaitre la valeur marchande de l’immeuble pour pouvoir payer le « bon prix ». Payer trop cher simplement pour acquérir le bâtiment serait une bien mauvaise façon de commencer votre projet.

2. Les ratios de rentabilité

Si vous débutez dans le domaine, il se pourrait que vous ayez de la difficulté à comprendre tous les termes et les acronymes que vous rencontrerez au fil de votre parcours. En voici deux importants qu’il est pertinent de mémoriser.

Multiplicateur de revenus bruts (MRB)

Le ratio MRB permet de calculer rapidement la rentabilité potentielle d’un immeuble. Il peut être utilisé de deux façons.

La première sert à calculer le MRB lui-même, en utilisant la valeur de vente du bâtiment et le revenu brut annuel. Le calcul qui en découle est le suivant :

Valeur de vente ÷ Revenu brut annuel = Multiplicateur de revenu brut (MRB)

Ce calcul peut également servir dans une perspective plus large à calculer le MRB d’un quartier ou d’une région. Il suffit de prendre la valeur de vente moyenne des immeubles à revenus et le revenu total annuel moyen.

Exemple : Si les immeubles à revenus sont en moyenne vendus à 500 000 $ et font un revenu brut annuel moyen de 60 000 $, le MRB sera de 8,33.

Si vous connaissez déjà le ratio, vous pouvez vous en servir pour évaluer si le prix demandé pour une propriété est justifié. Vous pouvez alors utiliser ce calcul :

MRB × Revenu brut annuel = Valeur de la propriété

Ainsi, si vous pensez acheter un immeuble avec un revenu brut de 45 000 $ par année dans un secteur où le MRB est de 8,33, le calcul vous permettra d’obtenir une valeur de 374 850 $. Si le vendeur en demande 450 000 $, vous pourrez en déduire que le prix établi est trop dispendieux pour le potentiel de revenus qu’offre la propriété.

Gardez toutefois en tête qu’il s’agit d’un indicateur et non pas d’une science exacte ! Vous devrez approfondir vos recherches avant de pouvoir prendre une décision éclairée.

Multiplicateur de revenus nets (MRN)

Ce ratio permet de calculer de manière plus précise la rentabilité d’un immeuble. Il nécessite d’abord de soustraire au revenu brut tous les frais d’exploitation, afin d’obtenir le revenu net. Cela inclut notamment les frais d’administration, d’entretien, de gestion du bâtiment, les taxes, les assurances, l’électricité, etc.

Une fois le revenu net connu, le MRN peut être calculé de cette façon :

Prix de l’immeuble ÷ Revenu net annuel = Multiplicateur de revenus nets (MRN)

Si la valeur de l’immeuble est de 500 000 $ et que le revenu net annuel est de 45 000 $, on obtient un ratio MRN de 11,11. Plus le multiplicateur est élevé par rapport à des propriétés comparables, moins le bien est rentable.

Pour pouvoir utiliser ce ratio, vous devez toutefois avoir accès à plusieurs données qui pourraient être difficiles à obtenir si elles ne figurent pas sur l’annonce immobilière de la propriété à vendre.

3. La liquidité ou le cash flow

Le cash flow est un terme souvent utilisé en immobilier pour désigner la liquidité, c’est-à-dire la différence entre les dépenses et les revenus. Il peut être positif ou négatif.

Lorsque la proportion des revenus est supérieure à celle des dépenses, on parle cash flow positif. Il s’agit donc du but qu’il vous faudra viser.

Au contraire, on parle de cash flow négatif lorsque les entrées d’argent sont moindres que les sorties. Bien qu’il se pourrait que vous vous retrouviez dans cet état dans les premiers moments de votre parcours, il s’agit d’une situation que vous devez corriger le plus rapidement possible pour rentabiliser votre investissement.

4. L’équité ou la valeur nette

Parfois appelée « valeur nette », l’équité peut tout simplement être décrite comme la différence entre la valeur marchande et le solde hypothécaire qu’il vous reste à rembourser.

Au fil du temps et de vos paiements hypothécaires, l’équité que vous possédez sur l’immeuble augmente. Vous pouvez alors l’utiliser pour profiter d’un important effet de levier, comme il en sera question un peu plus loin.

5. Le gain en capital

Voilà une notion que vous devrez prendre en considération au moment de vendre votre immeuble, puisque vous devrez payer de l’impôt sur le gain en capital. Celui-ci correspond aux profits que vous réalisez lors de la transaction ou, en d’autres mots, à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’origine.

Par exemple, si vous aviez acheté un triplex à 600 000 $ il y a plusieurs années et que vous le vendiez aujourd’hui à 750 000 $, les profits réalisés seraient de 150 000 $. Puisque le gain en capital est imposable à 50 %, vous devriez ajouter 75 000 $ à votre déclaration de revenus annuelle.

Notez cependant que, dans certaines circonstances, vous pourriez bénéficier d’une exemption d’impôt pour le gain en capital réalisé. C’est le cas si le bien immobilier vendu était considéré comme votre résidence principale. 

6. Le taux directeur vs le taux préférentiel

Le taux directeur est déterminé par la Banque du Canada, la banque centrale du pays. Il représente la valeur cible du taux de financement à un jour, c’est-à-dire le taux d’intérêt auquel les principales institutions financières du pays se prêtent des fonds pour une durée d’une journée.

Le taux préférentiel est quant à lui déterminé par les diverses banques et caisses populaires. Il s’applique entre autres aux hypothèques, aux prêts et aux marges de crédit personnelles. Il est généralement influencé par le taux directeur et varie de la même façon (lorsque le taux directeur diminue, le taux préférentiel diminue aussi et vice versa).

7. L’effet de levier

L’effet de levier désigne une stratégie de financement qui utilise l’équité disponible entre la valeur d’un immeuble et le solde de l’hypothèque. Il a pour but d’augmenter le pouvoir d’achat et de permettre à un investisseur qui le désirerait d’accroitre ses possessions immobilières pour, idéalement, générer plus de revenus.

Si cette stratégie vous intéresse, sachez que vous ne pouvez emprunter un montant supérieur à 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins le solde d’hypothèque qu’il vous reste à rembourser. Prenons l’exemple suivant :

Valeur marchande de votre immeuble : 500 000 $

80 % de la valeur marchande : 400 000 $

Solde de l’hypothèque : 245 000 $

Montant maximal que vous pourrez emprunter : 400 000 $ - 245 000 $ = 155 000 $

Grâce à l’effet de levier, vous pourriez utiliser 155 000 $ pour le réinvestir dans un achat futur et agrandir votre parc immobilier.

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