Investir en immobilier locatif résidentiel : ce qu’il faut savoir

Le secteur immobilier a le vent dans les voiles depuis plusieurs mois. Avec la pandémie de COVID-19, cet engouement pour l’immobilier s’est accéléré, faisant augmenter de manière astronomique le prix d’achat des habitations et le coût des loyers.

Cette effervescence pourrait bien vous avoir donné envie d’investir à votre tour dans ce secteur économique. L’immobilier locatif pourrait être un domaine intéressant si vous cherchez à faire certains profits. En effet, l’acquisition d’un bâtiment locatif peut être un excellent investissement à long terme vous permettant d’avoir une bonne source de revenus tous les mois.

Mais investir en immobilier locatif ne se fait pas à l’improviste. Avant de passer à l’action, il est impératif que vous vous informiez sur le fonctionnement et les obligations que vous aurez à remplir en tant que propriétaire d’un immeuble locatif.

Acheter un immeuble à logements locatifs : quoi considérer

Commençons par définir ce que nous entendons par immobilier locatif. Il ne sera pas ici question d’immeubles commerciaux, mais plutôt de bâtiments résidentiels achetés dans le but de générer des revenus. Cela comprend les duplex et les triplex, mais plus particulièrement les immeubles à multilogements. 

Les obligations d’un propriétaire d’immeubles locatifs

Devenir propriétaire d’un immeuble ne sera pas de tout repos. Il s’agit d’un grand investissement financier qui nécessite par la même occasion un important investissement de temps.

Vous devrez entre autres assurer la gestion des locataires. Vous devrez être en mesure de leur consacrer du temps en cas de besoin, être à leur écoute et parfois même régler des conflits qui surviendraient entre certains locataires. Mieux vaut donc aimer travailler avec les gens ! À défaut de vouloir endosser ce rôle, vous pourriez toujours engager un gestionnaire d’immeuble, mais gardez en tête que cela diminuera vos profits.

En plus de gérer les locataires, vous devrez également gérer les revenus et les imprévus, ce qui signifie que vous aurez à administrer les rentrées et les sorties d’argent. Votre plan financier devra en tout temps inclure un certain montant que vous pourrez utiliser en cas de réparations urgentes ou de non-paiement de la part d'un locataire. Il est d’ailleurs conseillé de prévoir un fonds de sécurité d’un minimum de 3,5 % du prix d’achat de la propriété afin d’avoir facilement accès à des liquidités en cas de besoin.

Pour économiser sur les frais d’entretien et de rénovation, être habile dans les travaux manuels est également un gage de succès. Il s’agit bien sûr d’un avantage plus que d’une nécessité, car vous pouvez toujours mandater un spécialiste pour faire les travaux à votre place. Avoir constamment recours à une expertise externe devient toutefois rapidement dispendieux.

En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous devrez obligatoirement avoir une bonne connaissance des lois. Il vous faudra être au courant de vos propres droits et responsabilités ainsi que de ceux de vos locataires. Au Québec, la location résidentielle est encadrée par le Code civil du Québec et la Loi sur le Tribunal administratif du logement. N’hésitez pas à vous informer directement auprès de ces instances publiques avant d’investir en immobilier locatif pour savoir exactement dans quoi vous vous engagez.

Les avantages d’investir en immobilier locatif

Outre le fait de faire des profits et d’avoir un revenu mensuel, investir en immobilier locatif offre de nombreux avantages lorsque le projet est bien planifié et réussi. D’abord, il est possible de payer moins d’impôt sur vos revenus en déduisant les dépenses liées à la gestion et à l’entretien de votre ou vos bâtiments locatifs.

Il se pourrait aussi que vous ayez rapidement un retour sur votre investissement immobilier si la somme des loyers mensuels est supérieure à l’ensemble de vos dépenses et versements hypothécaires. De plus, si vous vous occupez bien de votre propriété, il y a de fortes chances pour que votre immeuble locatif prenne de la valeur au fil des ans. Lorsque vous déciderez de le revendre, votre gain en capital sera donc plus élevé.

Comment financer l’achat d’un immeuble locatif ?

Si vous voulez devenir propriétaire d’un immeuble locatif, une des premières étapes que vous devrez effectuer sera d’obtenir le financement nécessaire à l’achat du bâtiment désiré. À moins que vous ayez déjà une importante somme de liquidité en votre possession, il y a fort à parier que vous devrez demander un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière.

Le processus de financement et la mise de fonds à offrir dépendront alors de votre projet immobilier et du nombre de logements que comporte l’immeuble souhaité. Celui-ci contient quatre logements ou moins ? Les règles seront les mêmes que dans le cas d’une maison ou d’une propriété classique. L’immeuble comporte cinq logements ou plus ? Il sera alors considéré comme un actif commercial et le processus de financement sera adapté en conséquence.

Financer un immeuble locatif de 4 logements et moins

Si vous songez à acquérir un immeuble locatif de moins de cinq logements, le processus de financement sera le même que celui d’une maison classique. Vous devrez donc offrir une mise de fonds minimale en fonction du coût de la propriété désiré. Ce montant dépendra de la présence ou non d’une assurance prêt hypothécaire et de l’utilisation que vous souhaitez faire du bâtiment.

Ainsi, si vous décidez d’occuper un des appartements et que vous adhérez à une assurance prêt hypothécaire, la mise de fonds minimale que vous devrez rassembler correspond à 5 % du prix d’achat pour un immeuble de deux logements et 10 % pour un immeuble de trois ou quatre logements.

Si au contraire vous ne voulez pas habiter dans l’un des appartements du bâtiment, la mise de fonds minimale sera de 20 % pour un petit immeuble locatif de deux à quatre logements. Notez que l’institution financière peut tout de même exiger une mise de fonds plus élevée.

Outre par le biais d’économies personnelles, il existe d’autres façons d’accumuler le montant nécessaire à la mise de fonds :

• Le Régime d’accès à la propriété (RAP) : Comme dans le cas d’une propriété classique, il est possible d’utiliser le RAP pour l’achat d’un immeuble locatif. Si vous prévoyez habiter un des logements et qu’il s’agit de votre premier achat résidentiel, vous pourriez retirer jusqu’à 35 000 $ de vos REER. Vous pourriez également être admissible si vous n’avez pas été propriétaire au cours des quatre dernières années et ce, même si ce n’est pas votre premier achat.
• Le refinancement hypothécaire : Si vous avez remboursé une bonne partie du prêt hypothécaire de votre résidence principale ou d’un autre immeuble en votre possession, il est possible de refinancer votre hypothèque pour créer un effet de levier. Ce nouveau prêt permet d’emprunter à un taux plus avantageux qu’un prêt personnel et peut atteindre 80 % de la valeur de la propriété refinancée.

Dans tous les cas, discutez avec un expert hypothécaire vous permettra d’évaluer votre situation et de trouver la méthode de financement la plus appropriée pour votre projet immobilier.

Financer un immeuble locatif de 5 logements et plus

Si votre projet immobilier implique l’achat d’un bâtiment de cinq logements ou plus, vous ne pourrez pas vous contenter d’un prêt hypothécaire traditionnel. Vous devrez plutôt obtenir un prêt commercial. La différence entre ces deux types de financement concerne principalement les critères de qualification qui seront pris en compte.

En effet, votre qualification pour un emprunt commercial dépendra grandement de la rentabilité projetée de l’immeuble. Il ne s’agit toutefois pas du seul critère qui sera considéré. L’institution financière à laquelle vous vous adresserez regardera aussi votre expérience en gestion immobilière, la location et l’état de l’immeuble que vous souhaitez acquérir, le taux d’occupation des logements et votre situation financière avant ainsi qu’après l'achat.

Votre prêteur calculera d’abord votre ratio dépenses-revenus. Il prendra en compte les charges du prêt hypothécaire, les assurances, les taxes, les frais d’électricité, de chauffage, d’administration, de conciergerie… Le calcul devra évidemment démontrer que les revenus seront supérieurs aux dépenses engendrées. Plus votre ratio de revenus sera élevé par rapport aux dépenses, plus vous aurez de chances d’obtenir votre prêt hypothécaire et de concrétiser votre projet.

En ce qui concerne la mise de fonds minimale que vous devrez fournir, celle-ci peut être de 15 % de la valeur de l’immeuble si vous souscrivez à une assurance prêt hypothécaire et ce, peu importe le nombre de logements contenus dans le bâtiment. Sans cette assurance hypothécaire, les institutions financières peuvent demander une mise de fonds de 25 % ou plus du prix d’achat, en fonction de la localisation de la propriété et du niveau de risque que vous représentez.

Comme dans le cas d’un petit immeuble locatif, il est possible de faire un refinancement hypothécaire sur une autre de vos propriétés (si vous en avez une) afin de pouvoir profiter de l’effet de levier pour votre financement.

Que vous souhaitiez investir dans un petit ou grand bâtiment locatif, prenez le temps de consulter un professionnel pour évaluer toutes les options qui s’offrent à vous. Vous pourrez ainsi déterminer la meilleure solution pour financer votre projet immobilier.

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