Les responsabilités d'un propriétaire d'immeuble locatif résidentiel

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. Les deux approches les plus populaires sont, sans aucun doute, de faire l’acquisition d’un immeuble locatif résidentiel ou d’un immeuble locatif commercial.

Concentrons-nous sur cette première option : l’acquisition d’un immeuble locatif résidentiel. Faire l’achat de ce type d’immeuble peut sembler une excellente façon de gagner un revenu et, effectivement, ça peut l’être. Cependant, il ne faut pas faire fi du lot d’obligations et de responsabilités liées au statut de propriétaire.

Si vous envisagez de faire l’acquisition d’un immeuble locatif résidentiel et, par la même occasion, devenir propriétaire, cet article est pour vous. Survolons les diverses responsabilités liées au rôle de propriétaire.

Les 5 principes de la location résidentielle

Au Québec, la location résidentielle est appuyée par 5 principes. En effet, un propriétaire a certaines obligations envers son locataire. Entre autres, il doit :

• Lui offrir un logement propre, en bon état et habitable, et ce dès la date d’entrée prévue ;
• Lui procurer une jouissance paisible (s’assurer que son locataire ne soit pas dérangé par les autres occupants et vice-versa) ;
• Lui garantir l’usage du logement et l’entretenir à cette fin ;
• Effectuer l’entretien et les réparations nécessaires ;
• Ne pas changer la destination du logement.

Ces 5 principes ont été mis en place afin d’encadrer la location de ce type d’immeuble et de faire en sorte que les propriétaires offrent à leurs locataires des logements salubres, sécuritaires et habitables.

Bien que les propriétaires d’immeubles locatifs résidentiels doivent se plier à ces obligations, ils doivent également s’assurer que leur immeuble soit conforme aux :

• Normes municipales du bâtiment ;
• Règlements de zonage ;
• Règlements de sécurité incendie.

Propriétaire : la polyvalence avant tout

Être propriétaire, c’est, en soi, une grande responsabilité. Celui-ci doit être polyvalent. En effet, il revêt, à la fois, plusieurs chapeaux : gestionnaire, administrateur, homme à tout faire, responsable du marketing, comptable, etc. Survolons brièvement quelques-unes de ses nombreuses responsabilités. Entre autres, il doit :

• Afficher les logements à louer ;
• Effectuer les visites ;
• Sélectionner les locataires ;
• Gérer la signature des baux et des renouvellements ;
• S’assurer que ses logements soient en bon état, sécuritaires et habitables ;
• Être disponible et joignable en tout temps ;
• Percevoir les loyers ;
• Gérer les revenus ;
• Gérer les situations de crises et composer avec les imprévus ;
• Gérer les plaintes de locataires, etc.

Les propriétaires ont de nombreuses responsabilités envers leurs locataires et ils doivent également respecter les nombreuses lois et règles en matière de hausse de loyer, de renouvellement des baux, de l’accès au logement, etc. En effet, le gouvernement du Québec ainsi que le Tribunal administratif du logement ont établi de nombreux règlements afin d’encadrer le domaine de la location résidentielle et, par la même occasion, protéger les locataires ainsi que les propriétaires.

En raison de ce grand nombre de responsabilités, certains propriétaires optent pour embaucher un gestionnaire afin d’effectuer la gestion de leurs immeubles. Vous désirez en apprendre davantage sur la gestion immobilière ? Consultez les articles suivants :

• Quel est le rôle d’un gestionnaire immobilier ?
• Ce qu’il vous faut pour réussir en gestion immobilière.
• Comment devenir gestionnaire immobilier au Québec ?
• Engager une compagnie de gestion immobilière : combien ça coûte ?

L’entretien et les réparations : qui s’occupe de quoi ?

Il peut être délicat, en tant que nouveau propriétaire, d’être en mesure de déterminer qui est responsable de quoi lorsqu’il s’agit d’entretien et de réparations…

Le locataire est responsable de l’entretien régulier de son logement. Il doit le rendre, à la fin de son contrat de location, dans le même état que lors de la prise de possession, il doit donc :

• Repeindre s’il a changé la couleur des murs pendant son séjour ;
• Boucher les trous provoqués par l’installation de ses décorations ;
• Nettoyer les électroménagers fournis dans le logement, etc.

Le propriétaire, lui, est responsable d’effectuer les réparations nécessaires afin que le locataire puisse faire usage du logement comme il lui a été promis. Par exemple, si les électroménagers sont inclus dans la location et que la laveuse brise, c’est le propriétaire qui doit débourser pour la réparation. C’est également à lui de payer s’il doit faire appel à un électricien ou un plombier pour l’une de ses unités. Cependant, dans certains cas, si le propriétaire peut prouver qu’un geste négligent du locataire a causé le bris en question, ce dernier pourrait en être tenu responsable.

De règle générale, le propriétaire est également tenu d’entretenir, s’il y a lieu, les aires communes telles que :

• Les corridors ; 
• Le hall d’entrée ;
• La piscine ;
• La buanderie, etc.

Qui doit tondre le gazon et effectuer le déneigement ? Cela peut varier d’un immeuble à l’autre. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble avec un nombre important de logements, le propriétaire engage habituellement une compagnie pour effectuer l’entretien paysager. Cependant, lorsqu’il s’agit d’un immeuble plus petit, comme un duplex ou un sixplex, il se peut que cet entretien soit effectué par les locataires. Dans tous les cas, il sera inscrit sur le bail.

Assurance pour propriétaire : une couverture indispensable

En tant que propriétaire d’immeuble locatif résidentiel, vous devrez souscrire à une assurance. Même si la loi ne l’oblige pas, une assurance est indispensable pour protéger votre immeuble et vos investissements.

Assurance de biens locatifs, assurance propriétaire non occupant, assurance pour immeubles à revenus… D’une compagnie d’assurance à une autre, le nom change, mais le fondement reste le même. Ce type d’assurance couvre :

• L’immeuble en question ;
• Les biens du propriétaire qui s’y trouvent (électroménagers et meubles si les logements sont semi-meublés ou meublés) ;
• La responsabilité civile du propriétaire ;
• Les pertes de revenus du propriétaire en cas de sinistre.

Les biens des locataires ne sont cependant pas couverts par cette couverture d’assurance. Les propriétaires devraient donc inciter leurs locataires à débourser pour une assurance locataire.

En effet, ce dernier devrait souscrire à une assurance locataire pour protéger ses biens et couvrir sa responsabilité civile. Il pourrait être tenu responsable dans l’éventualité qu’il endommage les biens d’un autre locataire par accident.

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