Qu'est-ce que l'équité en immobilier ?

Vous cherchez un financement pour des rénovations dans votre maison ? Pour effectuer un nouvel investissement ? Sachez que l'équité peut vous aider à atteindre ces objectifs.

Alors, qu'est-ce que l'équité et comment peut-elle être utilisée ? On vous explique tout.

C'est quoi, l'équité en finance ?

Lorsque vous êtes propriétaire et que vous remboursez un prêt hypothécaire, celui-ci cache un potentiel d'emprunt appelé équité ou valeur nette. L'équité correspond ainsi à une valeur calculée à partir de celle de votre propriété, moins les versements hypothécaires déjà effectués.

Pour cela, l'institution financière qui vous délivre le prêt fait d'abord appel à un évaluateur agréé pour déterminer la valeur marchande de votre propriété. Par la suite, elle soustrait le solde d'hypothèque, puis elle retient généralement 80 % de ce montant pour vous accorder un financement à un taux avantageux.

Un puissant effet de levier immobilier

Il est important de prendre en compte le potentiel qu'offre l'équité en tant qu'effet de levier pour vos investissements.

Théoriquement, le montant de votre solde hypothécaire diminue avec le temps. Ainsi, chaque remboursement d'emprunt auquel vous procédez permet de gonfler votre part d'équité. Cette valeur peut aussi augmenter parallèlement, si la valeur de propriété augmente.

Comment calculer l'équité d'une maison ? 

1. Visite de l'évaluateur agréé

Avant de délivrer l’emprunt, la banque prend toutes ses précautions. Elle souhaite s'assurer que si l’emprunteur se retrouve en défaut de paiement, elle pourra saisir la maison et la revendre. Une garantie qui lui permet ainsi de réduire les risques et d'accorder l'équité à la personne.

Pour cela, son premier objectif est d'établir la valeur de la propriété, dont l'évaluation sera effectuée par un évaluateur agréé. Le professionnel mandaté effectuera alors une visite de la propriété, pour analyser ses caractéristiques et estimer le prix. Trois conclusions peuvent alors en découler :

• La valeur de la maison a augmenté;
• Elle a diminué;
• Elle est restée stable;

2. Calcul de l’équité 

Prenons l'exemple d'une maison que vous avez achetée pour 200 000 $ il y a quelques années et dont il vous reste 80 000 $ d'hypothèque à rembourser.

En parallèle, vous avez récemment effectué des rénovations dans celle-ci et le prix des propriétés a augmenté. Ici, l'évaluateur agréé conclut que sa nouvelle valeur marchande est de 240 000 $. Le calcul de l’équité disponible s’effectue alors de la manière qui suit : 

• 240 000 $ - 80 000 $ = 160 000 $

De ce montant, c'est généralement 80 % qui pourra être utilisé, soit 128 000 $.

Comment sortir l’équité ? 

Une fois son montant connu, plusieurs méthodes vous permettent de sortir l'équité :

1. Le refinancement hypothécaire

D'abord, le refinancement hypothécaire correspond à une renégociation de votre emprunt actuel. Ici, vous obtenez 80 % de la valeur marchande du bien, moins le solde de l’hypothèque. Cela vous permet d'accéder à de nouvelles modalités d'emprunt, avec des taux qui peuvent différer de votre première hypothèque. 

Si l'évaluateur agréé intervient dans la quasi-majorité des cas, un refinancement sans son expertise est possible si :

• L’emprunteur a un faible ratio prêt-valeur; 
• Il a fait réaliser une évaluation de sa maison récemment; 
• Il a une très bonne cote de crédit.   

2. Obtenir une marge de crédit hypothécaire et hypothéquer sa maison

La seconde option consiste à vous ajouter une marge de crédit garantie par votre maison ou immeuble. Une méthode qui vous permet de refinancer jusqu’à 65 % de la valeur marchande de votre maison. Deux types de marges de crédit existent ainsi :  

1. La marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque. On l’appelle également le prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire. Cela vous permet de financer jusqu’à 80 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la maison. La part excédant 65 % doit toutefois être financée avec une hypothèque à terme fixe. 

2. La marge indépendante : vous pouvez au maximum prétendre à 65 % du cout d’acquisition ou de la valeur marchande. Garanti par votre maison, il n’est pas lié à une hypothèque et n’augmente pas en fonction du remboursement de l’hypothèque. 

3. Effectuer une seconde hypothèque 

Enfin, la sortie d'équité peut être effectuée pour la réalisation d'un nouvel emprunt. Cette option vous permet d'acheter une seconde propriété sans avoir à apporter de mise fonds.

Dans les faits, vous procédez au remboursement de 2 hypothèques aux taux d'intérêt distincts, en simultané. Cette option est par exemple utilisée par les investisseurs immobiliers qui souhaitent faire croitre leur patrimoine rapidement. 

Comment utiliser l'équité ?

L'équité est un mode de financement qui vous permet d'accomplir de nombreux projets de vie, tels que : 

• L'achat d'une maison, chalet ou condo;
• L'acquisition d'un immeuble commercial;
• L'achat d'un terrain;
• La réalisation de rénovations dans votre demeure;
• Le remboursement de dettes.

Qu'est-ce que le don d’équité ?

Enfin, sachez qu'il est possible d'effectuer un don d'équité sous certaines conditions :

• Si le bénéficiaire est un membre de la famille proche;
• L'équité doit servir à acheter une propriété déjà détenue par un proche. 

Ici, la cession peut être réalisée à prix réduit et la mise de fonds est alors remplacée par la valeur de la réduction du coût, comparée au prix de la propriété. Comme pour une équité classique, le processus reste toutefois encadré par un évaluateur agréé. Son intervention évite ainsi que la famille dévalue excessivement la valeur marchande du bien immobilier.

Cela peut notamment se révéler pertinent lorsque des parents souhaitent donner un coup de pouce à leur progéniture pour le rachat de la maison familiale. Le jeune acheteur peut alors effectuer son acquisition sans avoir à apporter de mise de fonds, tout en n'étant pas contraint de souscrire à une assurance prêt hypothécaire.

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