Le droit de dédit pour résilier son contrat de courtage

Comme la plupart des gens, il vous est sans doute déjà arrivé de prendre une décision et de vouloir changer d’idée à peine quelques heures plus tard. Mais alors que certaines situations ne permettent pas de faire marche arrière, changer d’idée après la signature d’un contrat de courtage est tout à fait possible ! À condition, bien sûr, de respecter certaines formalités.

En effet, la Loi sur le courtage immobilier prévoit une clause qui permet à un individu de mettre fin au contrat qu’il aurait signé avec un courtier immobilier, que ce soit dans le cadre d’une vente, d’un achat ou d’une location. C’est ce qu’on appelle le droit de dédit.

Il faut toutefois garder en tête que la signature d’un contrat de courtage ne doit pas être prise à la légère. Ce n’est pas parce qu’il offre la possibilité de se rétracter que vous devez minimiser l’importance d’un tel document. Prenez le temps de réfléchir avant de vous engager.

Droit de dédit : définition

Le droit de dédit peut être utilisé dans le contexte de la signature d’un contrat de courtage avec un courtier immobilier, lorsque celui-ci est désigné comme intermédiaire exclusif pour la vente, l’achat ou la location d’une propriété résidentielle. On entend par propriété résidentielle l’ensemble ou une partie d’un bâtiment de moins de cinq logements, ou une fraction d’une copropriété (condo).

Le droit de dédit s’applique à la fois aux contrats révocables et aux contrats irrévocables. La clause d’irrévocabilité, bien qu’elle empêche par définition l’annulation du contrat, ne prive pas le client de ce droit.

Seule une personne physique peut se prévaloir du droit de dédit, c’est-à-dire un individu réel (vendeur, acheteur, locateur). Les personnes morales (sociétés, compagnies, etc.) sont exclues.

De manière générale, le droit de dédit est très peu utilisé.

Renoncer à son droit de dédit

Il y a quelques années, une personne faisant affaire avec un agent immobilier pouvait renoncer à son droit de dédit en rédigeant et signant de sa main une clause à cet effet. Toutefois, avec la modification de la Loi sur le courtage immobilier et l’adoption du projet de loi 141, cette renonciation ne peut plus avoir lieu.

Depuis le 13 juin 2019, le droit de dédit est donc un droit inaltérable.

Comment annuler un contrat avec un courtier immobilier ?

Si vous souhaitez vous prévaloir du droit de dédit et rompre votre contrat de courtage, sachez que vous devrez respecter certaines conditions. La première est d’aviser le courtier immobilier dans un délai de 3 jours suivant la journée de la réception du double du contrat signé. Les modalités de calcul de ce délai seront expliquées plus en détail dans la prochaine section.

Cet avis doit se faire par écrit. Et bien qu’il soit possible de le transmettre en personne, il est fortement conseillé de l’envoyer par courrier recommandé. Vous pourrez ainsi conserver une preuve de l’envoi et démontrer que l’avis a été transmis dans les limites du délai prévu.

Le contrat sera résilié dès l’envoi de l’avis, ou dès sa réception par le courtier ou son agence. Le client peut se dédire de son contrat de courtage sans avoir besoin de justifier sa décision. Il n’aura également pas à rétribuer le professionnel, sauf exception, comme il en sera question un peu plus loin.

Comment le délai de trois jours est-il calculé ?

Le calcul du délai de trois jours n’est pas toujours aussi simple qu’il y parait. En effet, pour établir la période maximale de résiliation, il faut considérer les principes suivants :

• Le jour qui marque le point de départ n’est pas compté, mais celui de l’échéance l’est ;
• Les jours non juridiques (fériés) sont comptés ;
• Si le jour de l’échéance est un jour non juridique, la fin du délai est reportée au prochain jour ouvrable.

Les jours non juridiques sont :

• Le samedi ;
• Le dimanche ;
• Le 1er et le 2 janvier ;
• Le Vendredi saint ;
• Le lundi de Pâques ;
• Le lundi qui précède le 25 mai (fête des Patriotes/fête de la Reine) ;
• Le 24 juin, fête du Québec (Saint-Jean-Baptiste) ;
• Le 1er juillet, fête du Canada, ou le 2 juillet si la fête tombe un dimanche ;
• Le premier lundi de septembre (fête du Travail) ;
• Le deuxième lundi d’octobre (Action de grâce) ;
• Le 25 décembre (Noël) ;
• Le 26 décembre.

Voici deux exemples pour vous aider à comprendre comment pourrait être calculée la période maximale de dédit :

Si le contrat a été signé un samedi, le délai commence à être comptabilisé à compter du lendemain, c’est-à-dire le dimanche, même s’il s’agit d’un jour non juridique. Dimanche est donc le jour 1, lundi le jour 2 et mardi le jour 3. Le client a alors jusqu’à la fin de la journée, le mardi, pour faire parvenir son avis de résiliation.

En revanche, si le contrat a été signé un mercredi, le premier jour sera le jeudi, le deuxième vendredi et le troisième samedi. Puisque la dernière journée du délai tombe un jour non juridique, le délai sera prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable, c’est-à-dire le lundi (si celui-ci n’est pas férié). Le client aura jusqu’au lundi inclusivement pour transmettre l’avis de dédit.

Le droit de dédit, est-ce que ça coûte quelque chose ?

Lorsque son client se prévaut de son droit de dédit, le courtier immobilier recevant l’avis de résiliation ne peut généralement demander aucune rétribution. Il n’en coûte donc rien à l’individu de résilier son contrat.

Une exception existe toutefois à cette règle. En effet, un courtier pourrait réclamer un paiement si une transaction immobilière a lieu dans les 180 jours suivant la fin du contrat de courtage. Pour ce faire, le professionnel devra démontrer que l’acheteur s’était montré intéressé à acquérir la propriété pendant la durée du contrat (c’est-à-dire le délai de trois jours).

Il faut toutefois savoir que le lien de causalité entre les actions posées par le courtier et la décision d’achat n’a pas à être établi hors de tout doute. De ce fait, même si l’agent immobilier n’a pas présenté directement l’acheteur, il pourrait être payé si la mise en marché (pancartes, annonces, etc.) a poussé ce dernier à acquérir la maison.

Ainsi, un vendeur de mauvaise foi ayant rapidement trouvé un acheteur et voulant économiser la commission du courtier pourrait se voir obligé d’accorder la rétribution à l’expert. Et ce même si le vendeur a lui-même trouvé l’acheteur (sauf si le contrat est non exclusif et stipule que la personne peut trouver un acheteur par elle-même).

Notez aussi que le courtier ne sera pas payé si un nouveau contrat de courtage exclusif a été octroyé de bonne foi à un autre professionnel.

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