Si vous êtes propriétaire d’un grand terrain dont vous n’utilisez pas en entier, il est parfois possible de le diviser en plusieurs lots distincts. Cette démarche peut représenter une belle occasion de revendre certaines parcelles et, potentiellement, de réaliser un profit intéressant.
Toutefois, le lotissement ne s’improvise pas. Ce type de projet exige des autorisations municipales et gouvernementales, ainsi que le respect d’une série de règlements parfois complexes, particulièrement si le terrain se trouve en zone agricole.
Avant de vous lancer, il est donc essentiel de bien vous informer sur les démarches à entreprendre et sur les lois qui encadrent ce processus.
Qu’est-ce que le lotissement ? Définition
Le lotissement est une opération immobilière qui consiste à diviser un terrain en plusieurs parcelles distinctes, appelé lots, chacun étant attribué à un numéro cadastral unique. Cette démarche permet de créer de nouveaux terrains constructibles, qui pourront être vendus ou développés séparément.
Comment savoir si l’on peut diviser un terrain en lot au Québec ?
Si cette pratique est souvent utilisée à des fins de revente, elle ne peut pas se faire librement : au Québec, chaque municipalité possède son propre règlement de lotissement qui encadre les normes relatives au découpage des terrains, les autorisations à obtenir et les restrictions applicables.
Les règlements municipaux et le permis de lotissement
Chaque municipalité encadre le lotissement par ses propres règles. Ces règles précisent les conditions auxquelles un propriétaire doit se conformer afin d’obtenir l’approbation municipale pour son projet. Concrètement, un règlement de lotissement permet notamment de :
- Définir les critères de découpage des lots sur le territoire ;
- Restreindre ou interdire certains projets de lotissement dans des secteurs spécifiques ;
- Encadrer la création et l’aménagement des voies de circulation.
En d’autres mots, il s’agit d’un outil de planification qui donne aux municipalités un droit de regard essentiel sur la division des terrains. Sans ce cadre, des morcellements massifs et non réglementés pourraient compromettre les objectifs d’aménagement du territoire.
C’est pourquoi tout propriétaire doit obligatoirement obtenir un permis de lotissement avant de subdiviser son terrain. La demande est déposée à la municipalité, qui vérifie la conformité du projet. Si toutes les conditions sont respectées, elle délivre le permis.
Peut-on diviser un terrain agricole ?
En plus des règlements municipaux, certains projets de lotissement doivent respecter des lois provinciales, comme la Loi sur le patrimoine culturel ou la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles.
Lorsqu’un terrain est situé en zone agricole, la subdivision est strictement encadrée. Il est interdit de procéder à un lotissement sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ). Cette étape est incontournable et vise à protéger l’intégrité des terres agricoles, considérées comme une ressource essentielle et limitée.
L’impact de la rénovation cadastrale
Depuis la rénovation et la mise à jour du Cadastre du Québec, toute subdivision entraîne l’obligation d’immatriculer chaque nouveau lot. Cela signifie que chaque parcelle doit avoir un plan cadastral et un numéro distinct.
Pour ce faire, un arpenteur-géomètre est mandaté. Il effectue les levés de terrain et recueille toutes les données nécessaires (superficie, mesures, forme du lot, etc.) afin de produire un plan conforme. Ce plan doit ensuite être approuvé à deux niveaux :
- Par la municipalité ;
- Puis par un responsable du cadastre au ministère des Ressources naturelles du Québec.
Comment subdiviser un terrain au Québec en quelques étapes ?
Vous souhaitez diviser votre terrain en plusieurs lots distincts ? Voici le processus à suivre, étape par étape.
Étape 1 : Vérifier si le projet est réalisable
Avant toute chose, il est essentiel d’analyser la faisabilité du projet. Pour cela, contactez un inspecteur municipal qui se déplacera sur votre terrain afin d’évaluer la conformité de votre demande de lotissement. Vous saurez ainsi si la ville est susceptible d’approuver votre projet avant même d’engager des frais importants.
Quelle est la superficie minimum d’un terrain constructible au Québec ?
Il n’existe pas de superficie unique pour tout le Québec. La taille minimale d’un terrain constructible est déterminée par chaque municipalité dans son règlement de zonage. En général :
- En zone urbaine, la superficie minimale peut être d’environ 150 à 300 m² pour un terrain résidentiel.
- En zone rurale ou périurbaine, elle est souvent beaucoup plus grande, allant de 1 000 m² à plusieurs milliers de m², selon la vocation agricole, forestière ou résidentielle du secteur.
Pour connaître la superficie exacte exigée, il faut consulter le service d’urbanisme de la municipalité où se situe le terrain.
Étape 2 : Consulter un arpenteur-géomètre
Si votre projet est jugé réalisable, engagez un arpenteur-géomètre spécialisé en lotissement. Son rôle sera de vous présenter les possibilités concrètes de division et de vous informer des contraintes municipales ou gouvernementales applicables. Ses conseils sont précieux pour éviter les erreurs et accélérer vos démarches.
Étape 3 : Déposer une demande de lotissement à la municipalité
Une fois l’arpenteur-géomètre engagé, vous devrez transmettre une demande officielle de lotissement à votre municipalité. Préparez un dossier clair et bien documenté afin de maximiser vos chances d’obtenir une approbation.
Il faudra patienter jusqu’à la délivrance du permis avant de pouvoir poursuivre les démarches. Gardez en tête que les délais d’obtention peuvent varier d’une municipalité à l’autre.
Étape 4 : obtenir le permis de lotissement et acquitter les frais
À l’obtention du permis de lotissement, la municipalité exigera également le paiement des frais de parc municipaux, qui doivent être réglés immédiatement.
Cette contribution correspond généralement à 10 % de la valeur du terrain subdivisé et peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars. Elle peut donc avoir un impact considérable sur la rentabilité de votre projet. Une fois le permis délivré et les frais acquittés, vous pourrez passer à l’étape suivante du processus.
Étape 5 : faire une demande de lotissement au Gouvernement du Québec
Une fois toutes les démarches complétées auprès de la municipalité, il faudra poursuivre le processus au niveau provincial. L’arpenteur-géomètre que vous avez mandaté déposera alors une demande officielle de lotissement auprès du gouvernement du Québec.
Après approbation, chaque lot issu de la subdivision recevra un numéro cadastral unique, attestant officiellement de son existence au registre foncier.
Étape 6 : produire et publier les plans au Registre foncier
Une fois les numéros cadastraux attribués, l’arpenteur-géomètre prépare les plans officiels de chacun des lots et les fait publier au Registre foncier du Québec.
Les délais de production ainsi que les coûts liés à cette étape peuvent varier d’un professionnel à l’autre, en fonction de la complexité du projet.
Étape 7 : procéder au bornage des lots
Après la publication des plans vient l’étape du bornage. Cette opération permet d’installer des repères visibles et permanents afin de délimiter avec précision chaque parcelle. Ainsi, aucune confusion ne sera possible quant aux limites des lots, ce qui facilite grandement leur vente à de futurs acheteurs.
Étape 8 : imprimer le plan cadastral des nouveaux terrains
Après le bornage, il est temps d’obtenir les copies officielles des plans cadastraux pour chacun des lots créés. La charge de travail et le volume de documents à produire dépendront directement du nombre de subdivisions réalisées.
Étape 9 : Régler les coûts liés à la division du terrain
Avant de finaliser votre projet, vous devrez vous acquitter de l’ensemble des frais générés par le processus : honoraires de l’arpenteur-géomètre ainsi que tout autre coût administratif ou technique. Le montant total s’élève généralement à plusieurs milliers de dollars et augmente selon l’ampleur du projet de lotissement.
Prix de lotissement : quel est le coût pour diviser un terrain ?
Diviser un terrain coûte généralement plusieurs milliers de dollars, selon la complexité du projet, la superficie à lotir et les honoraires de l’arpenteur-géomètre. À cela s’ajoutent divers frais administratifs et techniques exigés par la municipalité.
Étape 10 : Officialiser la transaction chez le notaire
La dernière étape consiste à rencontrer un notaire afin de clôturer le dossier. Une fois cette formalité accomplie, le lotissement de votre terrain sera officiellement reconnu. Vous pourrez alors vendre vos nouveaux lots séparément aux acheteurs intéressés, idéalement avec l’appui d’un courtier immobilier pour faciliter les transactions.
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