Quels sont les différents types d'hypothèques offerts au Québec?

Vous êtes sur le point de faire une demande de prêt hypothécaire? Savez-vous quel type d'hypothèque convient le mieux à vos besoins?

Avant d’amorcer cette démarche menant ultimement à l’achat de votre toute nouvelle maison, il est probable que les questions concernant les options qui s’offrent à vous abondent. Afin de vous aider à y voir plus clair, voici donc les différents types d’hypothèques disponibles.

L’hypothèque fermée

Un des premiers choix auxquels vous devrez faire face en magasinant votre hypothèque est celui d’opter pour une hypothèque fermée ou ouverte. Voyons donc premièrement ce en quoi consiste une hypothèque fermée.

L'hypothèque fermée fait en sorte que vous serez dans l’incapacité de modifier votre contrat hypothécaire pendant la durée de celui-ci, changement qui pourrait être souhaité afin d’avoir la chance de pouvoir profiter d’un meilleur taux d’intérêt.

Qui plus est, il pourrait vous être plus difficile d’effectuer un remboursement anticipé si vous le souhaitez. En effet, il est possible que certaines restrictions et frais vous soient imposés, alors que ceux-ci vous auraient été épargnés si vous aviez opté pour une hypothèque ouverte. Sachez toutefois que les conditions applicables aux demandes de paiements anticipés sont variables d’un prêteur à un autre, ce pour quoi il s’avère judicieux de se renseigner auprès des diverses institutions auprès desquelles vous magasinez votre prêt hypothécaire.

Terminons en soulignant qu'une hypothèque fermée offre généralement un taux d'intérêt moins élevé que celui offert par l’hypothèque ouverte.

L’hypothèque ouverte

Pour sa part, l’hypothèque ouverte permet d’effectuer des paiements anticipés en tout temps et ce, sans devoir assumer de frais supplémentaires. D’ailleurs, il est même possible que vous puissiez rembourser complètement votre prêt avant la fin de votre contrat (indépendamment de sa durée) et ce, en évitant également le paiement de frais additionnels.

Néanmoins, prenons soin de mentionner que ce type d’hypothèque n’est offert que pour des contrats de courte durée. Comme ces derniers peuvent n’être que de six mois ou un an, il va de soi qu’ils ne conviennent pas à tous. De plus, le taux d’intérêt offert est souvent plus élevé que celui d’une hypothèque fermée.

Malgré les désavantages précédemment mentionnés, les hypothèques ouvertes offrent une flexibilité fort accommodante pour ceux qui souhaitent effectuer des versements supplémentaires en plus de leurs versements réguliers et ainsi, réduire la durée d'amortissement de leur prêt. Bien que ce type d'hypothèque soit assez recherché pour cette raison bien particulière, il peut malheureusement être un peu plus difficile à obtenir qu'une hypothèque fermée. 

L'hypothèque conventionnelle

Dans le cadre d'une hypothèque conventionnelle, le montant auquel votre hypothèque sera enregistrée sera égal au montant de votre prêt. Ainsi, si vous demandez un prêt hypothécaire de 250 000$, le montant auquel est enregistré votre hypothèque sera également de 250 000$.

De ce fait, vous ne disposez d’aucune somme supplémentaire garantie par votre hypothèque afin de financer d’autres projets comme des rénovations. Advenant le besoin de disposer d’une marge de manœuvre financière, il sera alors nécessaire d’enregistrer une nouvelle hypothèque. Bien évidemment, il faudra également se qualifier pour celle-ci et payer les frais liés à son obtention, à moins que le prêteur décide de le faire.

Hypothèque conventionnelle ordinaire ou à ratio élevé?

Si vous choisissez une hypothèque conventionnelle, vous ferez face à deux possibilités : celle d’opter pour une hypothèque ordinaire ou pour une hypothèque à ratio élevé.

Dans la mesure où vous êtes capable de payer une mise de fonds équivalent à 20% du prix d’achat de votre propriété, vous êtes en mesure d’opter pour une hypothèque ordinaire. De ce fait, vous avez la chance de ne pas avoir besoin de recourir à une assurance hypothécaire.

Pour ce qui est maintenant de l’hypothèque à ratio élevé, celle-ci s’applique aux acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat de la propriété. Il faut savoir que si vous êtes incapable d’atteindre le seuil du 20%, vous devrez tout de même être en mesure de débourser 5% de la première tranche de 500 000$ ainsi que 10% de ce qui dépasse de cette somme.

Poursuivons en rappelant qu’en pareille figure de cas, vous n’aurez pas d’autre choix que d’obtenir une assurance hypothécaire. Combien payerez-vous cette dernière? Sans donner une réponse exacte à cette question, soulignons que plus votre mise de fonds sera basse et plus élevée sera votre prime d’assurance.

Vous avez besoin d'évaluer votre capacité d'emprunt hypothécaire? Jetez un coup d'oeil sur notre article sur le sujet!

L’hypothèque subsidiaire (garantie accessoire ou collatérale)

Dans le cadre d’une hypothèque subsidiaire, il est possible d’enregistrer une hypothèque dont le montant est plus élevé que le prêt initialement octroyé. Cela permet alors de pouvoir emprunter la différence entre ces deux montants plus tard, mettant donc à disposition des fonds supplémentaires pouvant être utilisés pour financer divers projets personnels.

Cette option offre un avantage de taille par rapport à l’hypothèque conventionnelle : ne pas avoir à refinancer ou réinscrire l’hypothèque, car le montant dont vous aurez besoin ultérieurement est déjà garanti.  Par le fait même, cela permet d’éviter les frais relatifs à l’enregistrement d’une nouvelle hypothèque au moment de refinancer votre prêt.

Précisons qu’une hypothèque collatérale couvre non seulement le bâtiment en lui-même, mais également le terrain sur lequel celui-ci se trouve. De plus, mentionnons qu'une hypothèque subsidiaire peut servir à garantir d’autres dettes que votre prêt hypothécaire.

Le test de tension : ça vous dit quelque chose?

Si vous avez dû obtenir une assurance hypothécaire, il est possible que votre prêteur vous demande de vous soumettre à un test de tension. Ce dernier vise à s’assurer qu’indépendamment de la hausse des taux d’intérêt (à laquelle vous êtes particulièrement vulnérable si vous avez opté pour une hypothèque à taux variable), vous serez en mesure de rembourser votre hypothèque. En soi, le test auquel vous serez soumis utilisera le taux d’intérêt fixé par la Banque du Canada sur 5 ans.

Devriez vous opter pour un taux fixe ou un taux variable? Consultez notre article Hypothèque: choisir un taux fixe ou un taux variable afin de vous aider à prendre cette importante décision!

Consultez notre Guide pratique pour comprendre votre hypothèque pour vous guider dans le choix de votre prêt hypothécaire. 

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