Contrat de courtage exclusif ou non exclusif : comment choisir?

Vous avez un projet d’achat ou de vente? Si vous travaillez avec un courtier immobilier, vous devrez signer un contrat de courtage pour officialiser votre collaboration. Celui-ci peut être exclusif ou non exclusif. 

Quelle est la différence entre ces deux types de contrats? On vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet. 

Qu'est-ce que le contrat de courtage de l'OACIQ? 

Lorsque vous avez recours aux services d’un courtier immobilier pour vendre ou acheter une propriété ou une copropriété au Québec, vous devrez signer un contrat de courtage avec le professionnel en question. Cela donne le droit au courtier d’agir en tant qu’intermédiaire pour vous assister dans votre projet immobilier. 

Le contrat de courtage est obligatoire pour obtenir les services d’un courtier immobilier dans la province. Il doit être rempli par votre courtier, avec votre collaboration. L’expert ne peut d’ailleurs pas le modifier d’une quelconque manière qui ferait en sorte de diminuer ses obligations envers vous ou d’augmenter les vôtres. 

Il existe plusieurs formulaires de contrat de courtage, pour répondre à tous les types de transactions et à différents besoins. Élaborés par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et soumis à l’approbation du ministère des Finances, ils sont conçus pour assurer des meilleures pratiques professionnelles et protéger vos intérêts. 

Quelles informations ce document contient-il? 

Tout contrat de courtage, qu’il vise l’achat, la vente ou la location d’un immeuble résidentiel, doit comporter certaines informations essentielles : 

• L’identification et les coordonnées des parties ; 

• L’objet et la durée du contrat ; 

• L’identification de l’immeuble ou les caractéristiques de l’immeuble recherché ; 

• Le prix et les conditions (exclusions, dates, etc.) ; 

• Le fait que l’immeuble est assujetti ou non à la TPS et à la TVQ ;

• Les droits et obligations des parties ; 

• Les obligations du courtier ou de l’agence ; 

• Le mode de rétribution, de même que les conditions de cette rétribution ; 

• L’exclusivité du contrat et le fait qu’il ne soit pas résiliable, le cas échéant ; 

• La possibilité pour les parties de recourir, au besoin, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage offerts par l’OACIQ conformément à la Loi sur le courtage immobilier ; 

• Toute déclaration portant sur l’immeuble et pertinente à la transaction ; 

• Un droit de dédit de 3 jours. 

Une clause vous laisse perplexe? Vous n’êtes pas certain de comprendre certains termes de votre contrat? Le courtier immobilier autorisé par l’OACIQ doit vous fournir toutes les explications nécessaires à votre compréhension. Vous ne devez donc pas hésiter à poser des questions pour obtenir des éclaircissements avant de vous engager.  

Des formulaires différents selon le type de propriété 

L’OACIQ a élaboré une multitude de formulaires pour vous accompagner tout au long de votre projet en immobilier, quel qu’il soit. Parmi eux, il existe différents contrats de courtage adaptés aux particularités du type de propriété concerné. Il y a donc un contrat distinct pour : 

• Immeuble résidentiel de moins de cinq logements (exclusif ou non exclusif) ; 

• Copropriété divise (exclusif seulement) ; 

• Copropriété par indivision (exclusif seulement) ;

• Maison mobile sur terrain loué (exclusif seulement).  

Chacun de ces contrats répond aux spécificités du type de propriété en question. Par exemple, dans le cas d’une copropriété indivise, le contrat spécifiera notamment les usages exclusifs reliés à la quote-part à vendre.  

Contrat de courtage immobilier exclusif vs non exclusif : quelle différence? 

Au moment de vendre votre maison (ou tout autre immeuble résidentiel de moins de cinq logements), votre courtier immobilier vous présentera les deux types de contrats de courtage vente qui s’offrent à vous : l’exclusif et le non exclusif.  

Le contrat de courtage exclusif donne le droit à votre courtier d’agir à titre d’intermédiaire exclusif au cours de votre processus de vente. Il devient ainsi la seule personne à pouvoir vendre votre propriété. Aucun autre agent immobilier ne peut vous solliciter directement. 

Le contrat de courtage non exclusif vous offre quant à lui la possibilité de faire appel à un autre courtier ou de trouver un acheteur par vous-même. Vous devrez toutefois aviser votre courtier si vous signez un autre contrat de courtage et devrez mettre votre propriété en vente aux mêmes conditions et au même prix. 

Et donc, pour quel type de contrat devriez-vous opter? Le choix vous revient, selon vos préférences et votre situation. Gardez tout de même en tête qu’un contrat exclusif peut être plus motivant pour le courtier immobilier engagé, puisque celui-ci est alors assuré de toucher une commission s’il parvient à vendre votre maison.  

Le Contrat de courtage – Vente 

Le contrat de courtage est un document essentiel pour la vente de votre propriété avec un courtier immobilier au Québec, afin de vous assurer que votre transaction se déroule dans le respect de la Loi sur le courtage immobilier. Si vous choisissez de faire appel à cet expert, vous devrez utiliser l’un ou l’autre des formulaires suivants : 

• Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété ;  

• Contrat de courtage non exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété ;  

• Contrat de courtage exclusif – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise ;  

• Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision ;  

• Contrat de courtage exclusif – Vente – Maison mobile sur terrain loué.

Quel que soit le formulaire signé, votre courtier devra vous expliquer son contenu et s’assurer que vous en compreniez tous les détails.   

Si vous choisissez un contrat de courtage exclusif, le travail du courtier immobilier sera rémunéré lorsque vous accepterez une offre d’achat et que l’ensemble des conditions mentionnées auront été remplies, excepté la signature de l’acte de vente. 

Pour un contrat non exclusif, le courtier sera rétribué si la propriété est vendue pendant la durée du contrat et que celui-ci est la cause efficiente de cette vente. Il sera réputé comme tel si l’acheteur s’est porté acquéreur d'un immeuble auquel ce courtier l’a intéressée pendant la durée du contrat. 

Puis-je vendre ma propriété par moi-même malgré un contrat de courtage exclusif? 

Oui, vous pourriez être en mesure de vendre votre propriété par vous-même malgré la signature d’un contrat exclusif. Le contrat de courtage peut être modifié de sorte à autoriser cette démarche de la part du propriétaire, sans que cela n’affecte le caractère exclusif du rôle du courtier. 

Toutefois, cette autorisation demeure à la discrétion du courtier immobilier et devra être inscrite à la clause 11.1 du contrat. 

Le Contrat de courtage – Achat 

Ce formulaire doit être utilisé peu importe le type de propriété recherché. Il comporte notamment des clauses relatives : 

• Aux caractéristiques de l’immeuble recherché ; 

• Au prix et aux conditions d’achat souhaités ; 

• Aux obligations respectives de l’acheteur et du courtier ; 

• À la rétribution du courtier ; 

• Au suivi qui sera effectué. 

Le contrat de courtage achat permet donc d’établir clairement les bases de votre entente. Il autorise également l’expert à faire du démarchage et à solliciter des gens pour des propriétés n’étant pas sur le marché. 

De plus, si le vendeur de la maison convoitée n’est pas représenté par un courtier, le vôtre se chargera de faire toutes les vérifications d’usage. 

Est-ce que le contrat de courtage est un formulaire obligatoire lors d'un achat? 

Oui, le contrat de courtage est un formulaire obligatoire pour être représenté par un courtier immobilier lors de l’achat d’une propriété. Sans ce formulaire, le professionnel ne peut pas promouvoir vos intérêts, car il est interdit aux courtiers de représenter des clients qui n’ont pas signé de contrat de courtage. 

Si vous ne signez pas de contrat de courtage, le courtier immobilier du vendeur ne pourra pas défendre vos intérêts, puisqu’il représente déjà ceux de son client, le vendeur. Il devra tout de même respecter son devoir de divulgation et vous assurer un traitement équitable en vous informant, de manière objective, des informations pertinentes de la transaction.  

Quel que soit le formulaire utilisé, le contrat de courtage devient effectif lorsque les individus impliqués le signent. Le courtier immobilier vous remettra alors le double du contrat. Ce double n’est pas une simple photocopie, mais bien un formulaire que vous devrez également signer. 

Le formulaire a été signé de manière électronique? La version reçue constitue alors un contrat original. Comme pour la version papier, assurez-vous de conserver votre copie en sécurité.  

Le contrat de courtage prend fin 30 jours après sa signature, sauf mention contraire convenue avec votre courtier immobilier. Au moment de l’expiration, vous pourrez alors choisir de : 

• Renouveler votre contrat ; 

• Signer un nouveau contrat avec un autre courtier ; 

• Ne pas renouveler le contrat signé. 

Si vous optez pour la prolongation de votre contrat, celle-ci devra se faire au plus tard la dernière journée prévue au contrat, faute de quoi vous devrez refaire un nouveau formulaire en entier.  

Peu importe le type de contrat de courtage signé, la loi vous accorde un délai de 3 jours suivant la réception du double du contrat signé pour le résilier. C’est ce qu’on appelle le droit de dédit.  

Une fois ce délai dépassé, votre capacité de mettre fin au contrat, qu’il soit exclusif ou non, dépendra de sa révocabilité. Un contrat irrévocable, portant la mention « non résiliable », ne vous permet pas de mettre fin au contrat sans entente mutuelle avec votre courtier. Un contrat révocable, qui ne porte pas cette mention, peut être résilié en tout temps.  

De manière générale, il ne vous coûtera rien de vous prévaloir de votre droit de dédit. Il existe toutefois une exception. Le courtier pourrait réclamer une rétribution si une vente survient dans les 180 jours suivant la fin du contrat, si l’acheteur était une personne intéressée à la propriété pendant la durée du contrat exclusif. Cette situation ne s’applique pas si un nouveau contrat de courtage a été accordé de bonne foi à un autre agent immobilier. 

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