L'achat d'une maison est un projet d'envergure qui se déroule en plusieurs phases, toutes aussi essentielles les unes que les autres. L’une de ces étapes clés est la rédaction d'une promesse d'achat (aussi appelée offre d’achat). En la rédigeant, vous manifestez officiellement votre intention d’acquérir le bien, à condition que certaines conditions soient respectées. C’est un engagement sérieux, qui mérite toute votre attention.
Avant de vous lancer, il est donc conseillé de bien réfléchir et de prendre le temps de comprendre ce que ce document implique. Pour éviter toute erreur coûteuse, mieux vaut être accompagné par un courtier immobilier ou un notaire. Sans cet encadrement, les conséquences peuvent parfois être lourdes, et vous mettre dans une position délicate.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour bien comprendre l’offre d’achat et vous aider à la remplir en toute confiance.
Qu’est-ce qu’une promesse d’achat?
La promesse d’achat est un document contractuel par lequel un acheteur soumet une offre formelle au vendeur pour acquérir une propriété. Elle précise généralement le prix proposé pour l’achat, ainsi que plusieurs conditions liées à cette offre.
C’est par ce document que vous faites connaître au vendeur votre intention ferme d’acheter sa propriété, à condition que les critères mentionnés soient respectés. Il s’agit d’une étape cruciale dans votre projet, car une fois signée, elle vous engage légalement dans ce qui pourrait être l’une des transactions les plus importantes de votre vie. Il est donc essentiel de la prendre au sérieux.
Quelle est la différence entre une offre d'achat et une promesse d'achat?
Les termes « offre d’achat » et « promesse d’achat » désignent en réalité la même chose. Dans le langage courant, on utilise surtout « offre d’achat », mais le terme officiel, notamment dans les documents juridiques, est « promesse d’achat ».
Faire une offre d’achat pour une maison : comment ça fonctionne?
Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, c’est lui qui se chargera de préparer l’offre d’achat pour vous. En revanche, si vous cherchez une propriété par vos propres moyens, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour la rédaction de ce document. Cela vous évitera de tomber dans certains pièges et vous assurera que tout est conforme légalement. Voici comment le processus se déroule:
Remplir le formulaire : comment bien rédiger une offre d'achat ?
Votre offre d’achat doit inclure tous les renseignements et clauses essentiels à la transaction. Voici les principaux éléments qu’elle doit contenir :
- L’identification de l’acheteur et du vendeur ;
- La description du bien (adresse, nombre de pièces, superficie, etc.) ;
- Le prix que vous proposez pour l’achat de la propriété ;
- Le montant de l’acompte ;
- Les conditions de la vente (par exemple, vous pouvez exiger que l’achat soit conditionnel à l’obtention d’un financement hypothécaire ou à une inspection préachat satisfaisante) ;
- Les obligations du vendeur (comme vendre la maison dans son état actuel, avec ou sans les meubles) ;
- Les obligations de l’acheteur (notamment, faire les démarches pour obtenir un prêt hypothécaire) ;
- L’obtention d’un certificat de localisation récent par le vendeur ;
- Une déclaration du vendeur sur l’état de la propriété et sa conformité aux règlements municipaux ;
- Le nom du notaire chargé de finaliser la transaction ;
- La date de prise de possession (généralement fixée entre 30 et 60 jours après l’offre) ;
- Le délai d’acceptation (il est recommandé d’inclure une date limite pour que le vendeur accepte ou refuse l’offre – ce délai est habituellement de 24 à 72 heures) ;
- Toute autre clause pertinente selon votre situation ;
- Et bien sûr, la signature de l’acheteur.
Décision ou contre-proposition du vendeur
Une fois l’offre d’achat remplie, signée et remise au vendeur, celui-ci l’examine et dispose de trois options :
- Il peut accepter votre promesse d’achat telle quelle ;
- Il peut la refuser ;
- Il peut vous faire une contre-offre en modifiant certains éléments (comme le prix, la date de possession ou certaines conditions).
Signature de la promesse d'achat
Une fois l’offre d’achat acceptée et signée, elle lie légalement les deux parties. L’acheteur s’engage à acheter la propriété selon les conditions établies et le vendeur s’engage à la vendre aux mêmes conditions. Ni l’un ni l’autre ne peut se désister, sauf en cas d’entente mutuelle.
À partir du moment où la promesse d’achat est signée, le vendeur ne considérera plus de nouvelles négociations. Le prix ainsi que toutes les conditions prévues dans l’offre demeurent inchangés. Si l’une des parties souhaite modifier, retirer ou ajouter une clause après coup, cela ne sera possible que si l’autre partie donne son accord. Sans ce consentement, le contenu du contrat reste tel quel.
Promesse d’achat refusée : que se passe-t-il ensuite ?
Le vendeur n’est pas obligé d’accepter votre promesse d’achat. Il peut la refuser si le prix proposé ou certaines conditions ne lui conviennent pas. Il se peut aussi qu’il ne souhaite plus vendre ou qu’il ait d’autres raisons personnelles. Cela dit, dans la majorité des cas, c’est le prix qui motive le refus.
Du côté du vendeur, il est toujours conseillé de répondre à une offre d’achat, même en cas de refus. Expliquer clairement les raisons du refus permet de garder la porte ouverte à une éventuelle entente.
Si le refus est lié au prix, par exemple, le vendeur peut indiquer le montant minimum qu’il est prêt à accepter. Si l’acheteur juge ce montant raisonnable, il pourrait revenir avec une nouvelle offre.
En tant qu’acheteur, vous tenterez souvent de négocier le prix dans votre promesse d’achat. C’est pourquoi, au lieu de refuser simplement une offre, le vendeur a tout intérêt à faire une contre-proposition. Cela augmente ses chances d’arriver à une entente avantageuse pour les deux parties, sans perdre d’acheteurs potentiels.
Annulation d'une promesse d'achat déjà acceptée : c'est possible ?
Même si la promesse d’achat ne constitue pas une vente au sens strict, elle a une valeur juridique importante. C’est pourquoi, en tant qu’acheteur, il est essentiel d’être pleinement certain de sa décision avant de soumettre une offre.
Assurez-vous d’avoir fait assez de visites pour établir votre choix, car une fois la promesse d’achat acceptée, il vous sera très difficile, voire impossible, d'annuler votre offre. Bien entendu, la validité d’une offre d’achat est relative aux conditions qui s’y rattachent. De ce fait, un acheteur peut se retirer de la vente si l’une des clauses ou conditions n’est pas respectée.
En revanche, des motifs comme avoir trouvé une autre maison plus attrayante, juger le prix trop élevé après coup ou découvrir de petits défauts faciles à corriger ne suffisent pas à annuler légalement l’engagement.
Côté vendeur, si une situation semblable survient, il est important de réagir rapidement en transmettant une mise en demeure à l’acheteur, indiquant qu’il refuse l’annulation de l’offre et qu’il entend faire valoir ses droits.
Vous avez un projet de vente ou d'achat ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
