Comment fonctionne l’usufruit en immobilier?

Avez-vous déjà entendu les termes « usufruit » ou « usufruitier »? Comme la majorité des gens, il est fort probable que ces deux concepts vous soient inconnus. Il s’agit pourtant d’une notion importante du droit au Québec. 

Toute personne est propriétaire de biens divers, que ce soit des objets, des meubles, des véhicules ou même des habitations. Mais peu d’entre elles sont au fait des droits et des responsabilités rattachées à la propriété de leurs biens.  

Le droit de la propriété, bien que trop peu souvent abordé en détail, se trouve au cœur du système juridique québécois. Parmi les droits réels prévus par la loi, l’usufruit comporte des obligations et des particularités uniques. C’est pourquoi il est intéressant de s’y attarder et d’en apprendre davantage sur ses caractéristiques.  

Quels sont les attributs du droit de la propriété? 

Pour bien comprendre l’usufruit, il faut d’abord comprendre tous les attributs du droit de la propriété défini dans le droit québécois. Ceux-ci déterminent le pouvoir que la personne peut exercer sur le bien qu’elle possède. 

On distingue ainsi 4 attributs essentiels : 

• L’usus : droit de faire usage du bien. L’individu a le droit d’utiliser son bien, de l’exploiter et d’en profiter, tant qu’il ne l’aliène pas et qu’il ne porte pas atteinte aux lois et aux droits des tiers.  
• Le fructus : droit de récolter les fruits et les revenus générés par le bien. L’individu peut recevoir l’argent des loyers, des intérêts, des dividendes ou de toute autre forme de profit provenant du bien.  
• L’abusus : droit d’aliéner le bien. L’individu peut vendre le bien, le donner, le louer ou en disposer comme bon lui semble.  
• L’accessio : droit de s’approprier tout ce qui se greffe au bien. Il y a plusieurs types d’accessions : immobilière, mobilière, artificielle et naturelle.  

Le démembrement du droit de propriété 

Dans la plupart des cas, le propriétaire d’un bien détient les 4 attributs de propriété. Il a donc l’entière responsabilité et le complet pouvoir sur son bien, que ce soit sa maison ou tout autre type de bien. 

Mais la réalité n’est pas toujours aussi simple! Il peut en effet arriver que certains attributs soient transférés à une autre personne. On parle alors de démembrement du droit de propriété. 

Ce démembrement du droit de propriété peut se produire en immobilier, par exemple dans le cas d’une location. Le propriétaire transfert alors l’usus au locataire pour lui permettre d’utiliser le bien. Il conserve toutefois les autres attributs, dont le fructus qui lui permet de percevoir le loyer. 

C’est aussi dans le contexte du démembrement du droit de propriété qu’entre en jeu l’usufruit, puisque celui-ci confère certains droits à l’usufruitier et d’autres au nu-propriétaire.  

Usufruit : la définition du Code civil du Québec 

L’article 1120 du Code civil du Québec définit l’usufruit ainsi : 

« L’usufruit est le droit d’user et de jouir, pendant un certain temps, d’un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. »

L’usufruit donne donc à une personne, appelée usufruitier, le droit de jouir et d’utiliser un bien qui appartient à quelqu’un d’autre, nommé nu-propriétaire, dans le respect des droits de ce dernier. Il s’agit d’un droit temporaire et limité dans le temps. Il prend donc fin après une certaine période ou lorsqu’un événement prédéfini survient. 

Comme mentionné en tout début de cet article, l’usufruit fait partie des droits réels du Code civil. Les autres droits réels sont :  

• L’usage : utilisation d’un bien appartenant à une autre personne ; 
• La servitude : charge imposée à un bien immeuble au profit d’un autre appartenant à un propriétaire différent ;
• L’emphytéose : droit permettant à un individu d’utiliser, pendant un certain temps, une propriété appartenant à un autre et d’en tirer tous les avantages, à condition de ne pas en compromettre l’existence.

Quelle est la différence entre le nu-propriétaire et l’usufruitier?

L’usufruit se divise donc entre deux acteurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ceux-ci n’ont pas les mêmes droits ni les mêmes obligations par rapport au bien.

L’usufruitier est la personne qui bénéficie des droits d’usus et de fructus. Il peut donc utiliser le bien et en conserver les revenus. L’usufruitier d’un triplex pourra ainsi louer et habiter l’immeuble, de même que conserver les loyers générés. Il devra toutefois remplir certaines obligations avant, pendant et à la fin de l’usufruit :

• Tenir un inventaire : avant de prendre possession du bien, l’usufruitier doit établir un inventaire, sauf si le propriétaire lui retire cette responsabilité.
• Préserver le bien : pendant la durée de l’usufruit, il doit préserver le bien, l’utiliser selon l’usage prévu et ne pas le vendre. Ainsi, si le bien est résidentiel (une maison, par exemple), il ne serait pas approprié pour l’usufruitier de le louer, puisque cela contreviendrait à l’usage résidentiel du bien.
• Restituer le bien : à la fin de l’usufruit, il doit restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu.

En ce qui concerne le nu-propriétaire, il bénéficie des droits d’abusus et d’accessio. Il peut aliéner le bien et acquérir tout ce qui lui est rattaché. Toutefois :

• Il n’a pas le droit d’utiliser le bien pendant l’usufruit ;
• Il ne peut pas percevoir les revenus provenant de ce bien pendant cette période.

Les droits d’usus et de fructus lui reviendront à la fin de l’usufruit. Il aura alors l’entière propriété.

Il convient ici de préciser que l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas en indivision. L’indivision est plutôt un partage, entre plusieurs personnes, de la pleine propriété du bien. Dans le cas présent, cette propriété n’est pas pleine, mais divisée.

Exemple d’usufruit et de nue-propriété en succession

Bien que peu populaires, l’usufruit et la nue-propriété peuvent être utiles dans certains scénarios. C’est notamment le cas dans le contexte du droit des successions dans les testaments. Lorsque la dynamique familiale est complexe, l’usage de l’usufruit peut permettre au testateur de planifier sa succession de sorte à répondre à ses volontés.

Par exemple :

Un homme souhaite transmettre sa propriété à son fils, mais ne veut pas que sa conjointe (qui n’est pas la mère de son enfant) perde le droit d’habiter la maison. Dans son testament, il décide alors de léguer l’usufruit de sa résidence à sa conjointe et la nue-propriété à son fils.

À sa mort, la conjointe pourra alors continuer d’habiter la demeure. Au décès de celle-ci, ou à la fin prévue de l’usufruit, le fils deviendra le propriétaire légitime de la maison.

Est-ce que l’usufruitier peut vendre un bien immobilier?

L’usufruitier ne peut pas vendre le bien immobilier dont il a l’usage. Pourquoi? Tout simplement parce qu’il ne possède pas le droit d’abusus qui lui permettrait d’aliéner le bien et que ses responsabilités l’obligent à le préserver.

En ce qui concerne le nu-propriétaire, bien que celui-ci ait théoriquement le droit d’aliénation, il ne doit pas porter atteinte au droit de l’usufruitier de demeurer dans la propriété. Il peut en résulter une situation complexe qui nécessite l’intervention d’un professionnel du droit spécialisé sur la question, tel qu’un avocat ou un notaire.

Pour procéder à la vente d’un bien immobilier détenu en usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire devront généralement se mettre d’accord et obtenir leur consentement mutuel. Ils vendront alors leurs droits respectifs et se partageront l’argent de la vente.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’usufruit? 

L’usufruit peut être intéressant pour certaines stratégies de planification successorale et de transmission du patrimoine, puisqu’elle permet aux deux parties impliquées (usufruitier et nu-propriétaire) d’obtenir des droits sur la propriété.

Cependant, en raison de sa complexité, l’usufruit peut compliquer la tâche en cas de vente immobilière et peut amener des conflits si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne s’entendent pas sur la question.

De plus, si aucun délai n’est assorti au démembrement du droit de propriété, la nue-propriété peut durer longtemps et empêcher ceux qui la possèdent de devenir entièrement propriétaires du bien.

Quand l’usufruit prend-il fin?

L’usufruit est un droit temporaire et limité dans le temps. Il comporte généralement une durée spécifique et prédéterminée. La période d’usufruit peut prendre fin à une date spécifique, à l’écoulement d’un délai ou au moment où un événement particulier survient.

Il se peut malgré tout que l’usufruit ne soit pas assorti d’une durée prédéterminée. Il est alors considéré comme viager, c’est-à-dire qu’il durera toute la vie de l’usufruitier et qu’il prendra fin au décès de celui-ci.

Peut-on abandonner le droit d’usufruit?

Malgré les avantages qu’il peut lui procurer, l’usufruitier peut envisager d’abandonner son droit sur le bien. Il doit alors être accompagné d’un expert en la matière pour l’aider à comprendre et naviguer toutes les implications juridiques et fiscales que l’abandon d’usufruit implique.

L’expert pourra également l’aider à rédiger la lettre d’abandon d’usufruit, un document juridique permettant à l’usufruitier de renoncer volontairement à ses droits sur la propriété. 

Vous cherchez un conseiller juridique?

XpertSource.com  peut vous aider dans vos démarches pour trouver un notaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.  

Vous voulez être mis en relation avec des professionnels en immobilier et obtenir des soumissions? Contactez-nous au 1 833 203-7768