Comment évaluer la valeur d’un terrain?

Vous voulez acheter un terrain? Vendre une parcelle que vous possédez déjà? Refinancer le terrain en votre possession? Dans tous les cas, il vous sera impératif d’en connaitre la valeur marchande.

Mais comment la valeur d’un terrain est-elle déterminée? Quelles sont les caractéristiques qui influent sur le coût? Et quelles méthodes sont utilisées par les professionnels? En voici un aperçu.

Qu’est-ce qui influence la valeur marchande d’un terrain?

Comme pour une maison, plusieurs caractéristiques entrent en ligne de compte au moment de déterminer la valeur d’un terrain. En voici quelques-unes :

• La superficie ;
• Les dimensions ;
• La forme et l’orientation ;
• La localisation ;
• La topographie du sol ;
• La nature du sol ;
• La présence de contaminants ;
• L’accès à la voie publique ;
• La viabilisation (raccordement aux services publics) ;
• Les services de proximité ;
• Les nuisances du secteur ;
• Etc.

L’ensemble de ces facteurs, et plus encore, sont pris en considération au moment de calculer la valeur marchande du lot. Ils peuvent ainsi influencer à la hausse le prix du terrain sur le marché ou, au contraire, en abaisser la valeur. 

Qui peut évaluer le prix d’un terrain?

Comme dans le cas d’une propriété, deux experts peuvent vous aider à déterminer la valeur d’un terrain : le courtier immobilier ou l’évaluateur agréé. Chacun d’entre eux a toutefois un secteur d’intervention plus précis.

Vous pouvez consulter un courtier immobilier pour estimer le prix d’un terrain lorsque vous voulez acheter ou vendre ledit terrain. Ce professionnel est en effet un allié incontournable lors d’une transaction immobilière pour vous aider à déterminer la juste valeur d’un bien.

Vous avez besoin d’une évaluation officielle? Ce pourrait être le cas, par exemple, lors d’un refinancement auprès de la banque. L’évaluateur agréé sera alors l’expert par excellence pour déterminer et prouver la valeur de votre terrain. Son travail rigoureux comprend la rédaction d’un rapport d’évaluation complet, dans lequel l’expert vous communique ses observations et conclusions.

Comment se déroule l’évaluation d’un terrain? 

Plusieurs étapes doivent être effectuées par l’évaluateur agréé afin de déterminer avec précision la valeur marchande d’un terrain. Voici un aperçu de chacune d’entre elles.

1. Analyse du terrain à évaluer

L’évaluateur doit d’abord recueillir toute information pertinente à propos du terrain pour se faire une idée précise de sa situation. Il s’informera alors sur la superficie du terrain, ses dimensions, sa forme, son orientation, le zonage dans lequel il est situé, les potentielles sources de désuétudes, et bien plus.

2. Visite du terrain et du secteur environnant

Ensuite, l’évaluateur se rend sur les lieux pour visiter le terrain et observer son environnement. Lors de cette étape, l’expert valide notamment les points positifs et négatifs du secteur, l’accès à la voie publique, le raccordement aux services publics et la présence de services à proximité, etc.

3. Établissement de l’usage optimal du terrain

Une fois tous ces renseignements obtenus, l’évaluateur détermine l’usage optimal du terrain en question, puisque l’usage potentiel du lot peut en affecter la valeur. L’expert en prendra compte au moment de faire ses calculs.

La densité de construction permise peut également impacter le résultat de l’évaluation. Par exemple, un terrain vacant pouvant accueillir un immeuble à multiples logements aura une plus grande valeur qu’un terrain identique ne pouvant accueillir qu’une maison individuelle.

4. Choix de la méthode d’évaluation

La quatrième étape consiste à déterminer les méthodes d’évaluation les plus appropriées pour calculer la valeur marchande du terrain. Plusieurs méthodes peuvent être utilisées selon le cas :

• Méthode de comparaison ;
• Méthode d’allocation ;
• Méthode du revenu résiduel ;
• Méthode du lotissement ;
• Actualisation des revenus.

Chacune d’entre elles nécessite des calculs précis et complexes se basant sur les statistiques du marché.

Dans la majorité des cas, c’est la méthode de comparaison qui est privilégiée et utilisée par l’évaluateur agréé. Cependant, elle n’est pas tout à fait identique à celle utilisée pour les maisons et autres propriétés.

La méthode de comparaison pour les terrains, aussi appelée méthode des comparables, peut être subdivisée en 3 grandes étapes, soit :

• La sélection des terrains comparables ;
• Le calcul du taux unitaire moyen au p² ;
• L’établissement de la valeur marchande.

Sélection des comparables

Pour choisir les terrains comparables à celui concerné par l’évaluation, l’expert doit avoir une bonne compréhension de ses caractéristiques, ainsi que du secteur et du marché dans lequel il se trouve. C’est là que les recherches effectuées préalablement prennent toute leur importance.

L’évaluateur cherchera ainsi d’autres terrains similaires à celui pour lequel il effectue son mandat. En plus d’avoir des caractéristiques semblables, ceux-ci doivent être situés dans le même secteur, faute de quoi le résultat obtenu ne sera pas fiable.

Par exemple, il ne ferait aucun sens de comparer un terrain d’une superficie de 10 000 pieds carrés situé à Laval à un autre terrain de 35 000 pieds carrés vendu à Blainville.

Calcul du taux unitaire moyen au p²  

Malgré leurs similitudes, les terrains sélectionnés auront rarement une superficie et un prix identique. Pour pouvoir les comparer sur une base commune et objective, l’évaluateur calculera donc le taux unitaire au p² de chacun d’entre eux, en divisant le prix de vente par la superficie.

Par exemple :

Terrain 1 : 254 000 $/9 800 pieds carrés = 25,92 $/p²

Terrain 2 : 278 500 $/8 720 pieds carrés = 31,93 $/p²

Terrain 3 : 295 200 $/10 100 pieds carrés = 29,23 $/p²

Une fois les calculs effectués, et si aucune anomalie n’est constatée, l’évaluateur calculera le taux unitaire moyen au p². Celui-ci servira de base pour le calcul de la valeur du terrain pour lequel il a été mandaté.

Dans le cas de l’exemple précédent, la moyenne des taux unitaires correspond à 29,03 $/p².

Dans certains cas, l’évaluateur pourrait aussi décider de choisir un taux unitaire en fonction de son jugement plutôt que la moyenne des taux.

Établissement de la valeur marchande

Lorsque le taux de base au pied carré est déterminé, il est temps d’estimer la valeur marchande du terrain. Pour ce faire, il suffit de multiplier le coût obtenu par la superficie totale du lot. Dans le cas d’un terrain de 10 000 pieds carrés, on obtiendrait donc ceci :

29,03 $/p² x 10 000 pieds carrés = 290 300 $

La valeur marchande du terrain serait alors estimée à 290 300 $.

Il va de soi que la méthode d’évaluation et les calculs qui l’accompagnent sont beaucoup plus complexes que l’exemple présenté ici. Toutefois, cela vous permet de comprendre l’essentiel du processus.

5. Comparaison et remise du rapport d’évaluation

Finalement, si l’évaluateur a utilisé plus d’une méthode pour déterminer la valeur marchande de votre terrain, il comparera les différents résultats obtenus pour pouvoir rendre son jugement.

Il vous remettra par la suite un rapport d’évaluation complet vous précisant la valeur marchande de votre terrain et les raisons qui l’ont mené à cette conclusion.

Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou financer votre terrain en toute quiétude, en vous fiant à l’opinion obtenue d’un expert impartial. 

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