Vous envisagez de construire votre propre maison ou de vous lancer dans un projet d’autoconstruction ? Avant même de penser aux plans ou aux matériaux, il vous faudra d’abord acquérir un terrain… et trouver une solution de financement adaptée.
Contrairement à l’achat d’une maison déjà construite, le financement d’un terrain comporte ses particularités. Quelle mise de fonds est exigée ? Est-il plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour un terrain vacant ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer votre projet.
Financer un terrain : définir vos objectifs préalables
Avant de faire une demande de financement pour l’achat d’un terrain, il est essentiel de bien définir les paramètres de votre projet. Les institutions financières analysent plusieurs éléments pour établir les conditions de votre prêt. Une préparation rigoureuse en amont augmente grandement vos chances d’obtenir une réponse favorable.
1. Quel type de projet souhaitez-vous réaliser ?
Le financement d’un terrain dépend avant tout de la nature de votre projet. Est-ce dans le but d’y construire une résidence, d’y exploiter une activité commerciale ou de développer un projet immobilier d’envergure ?
- Projet résidentiel (autoconstruction ou construction neuve) : Vous pourriez bénéficier de prêts conçus spécifiquement pour les particuliers, parfois assortis d’une phase transitoire qui couvre à la fois l’achat du terrain et la construction à venir.
- Projet commercial ou développement immobilier : Si votre intention est d’acquérir un terrain à des fins commerciales (commerce, entrepôt, immeuble locatif, etc.), vous devrez généralement fournir un plan d’affaires détaillé, incluant une stratégie de sortie ou un échéancier clair de développement. Les critères d’admissibilité sont souvent plus stricts et les produits financiers adaptés à des profils entrepreneuriaux.
2. Déterminer le type de terrain (résidentiel, agricole, commercial, etc.)
Tous les terrains n’entraînent pas les mêmes conditions de financement. Selon leur vocation, les exigences peuvent varier de manière significative :
- Terrain résidentiel ;
- Terrain commercial ;
- Terrain industriel ;
- Terre agricole ;
- Terre à bois ;
- Terrain pour développement immobilier.
De façon générale, un terrain à usage résidentiel, surtout s’il est accompagné d’un projet de construction à court terme, bénéficiera de conditions plus souples. En revanche, les terres agricoles ou forestières sont souvent perçues comme des investissements plus risqués. Leur financement peut nécessiter des produits spécialisés.
3. Clarifier votre échéancier de construction
Votre intention de construire rapidement ou non après l’achat du terrain jouera un rôle majeur dans l’analyse de votre demande. La banque voudra savoir si vous prévoyez :
- Commencer la construction immédiatement ;
- Entamer les travaux d’ici un ou deux ans ;
- Attendre plusieurs années sans échéancier défini.
Plus votre plan de construction est clair et rapproché, plus vous serez admissible à un prêt hypothécaire traditionnel. À l’inverse, un projet à long terme ou sans plan concret pourrait être jugé plus risqué, ce qui pourrait se traduire par des conditions de financement moins avantageuses.
4. Vérifier les services municipaux disponibles
Un autre facteur important : le terrain est-il desservi ou non desservi par les infrastructures publiques ?
- Terrain desservi : raccordé à l’aqueduc, aux égouts, à l’électricité et accessible par une route municipale. Ces terrains sont généralement perçus comme plus sûrs et plus faciles à financer.
- Terrain non desservi : situé en zone rurale, nécessitant des installations autonomes (puits, fosse septique, etc.). Ils peuvent exiger une mise de fonds plus importante ou un prêt spécialisé.
Ce critère a une incidence directe sur la valeur du terrain et sur sa viabilité pour la construction. En général, un terrain desservi est perçu comme moins risqué par les institutions financières, ce qui facilite l’accès au financement.
Quelle est la mise de fond pour acheter un terrain?
Comme pour tout achat immobilier, l’obtention d’un prêt hypothécaire est conditionnelle à la capacité de fournir une mise de fonds. Celle-ci peut provenir de diverses sources, telles que :
- Vos économies personnelles ;
- Un don non remboursable d’un proche (souvent un membre de la famille) ;
- Vos REER, dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) ;
- Le produit de la vente d’une propriété existante.
Le montant exigé en mise de fonds varie selon le prêteur et le type de terrain à financer. Toutefois, en règle générale, les institutions bancaires demandent un apport minimal de 20 % de la valeur d’achat du terrain. Cette exigence s’explique notamment par le fait que les terrains vacants sont considérés comme plus risqués que les propriétés bâties. Par conséquent, ils ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire offerte par la SCHL ou d’autres assureurs privés.
Quelles banques financent l’achat d’un terrain?
Toutes les institutions financières ne proposent pas automatiquement des prêts hypothécaires pour l’acquisition de terrains vacants au Québec. Ce type de financement comporte certains risques supplémentaires pour les prêteurs, ce qui rend l’offre moins généralisée. Parmi les établissements bien connus qui offrent des produits hypothécaires pour l’achat d’un terrain, on retrouve :
- Desjardins
- Banque Nationale
- Banque Royale du Canada (RBC)
- First National
Ces institutions figurent parmi les plus actives sur ce créneau, mais elles ne sont pas les seules. Plusieurs prêteurs indépendants, coopératives de crédit ou financiers alternatifs proposent également des solutions adaptées selon le profil de l’acheteur et la nature du projet.
Des critères d’admissibilité à respecter
Peu importe l’institution choisie, certaines vérifications seront effectuées avant qu’un prêt ne vous soit accordé :
- Votre capacité d’emprunt : Vous devrez démontrer que votre situation financière vous permet de respecter les obligations liées au prêt. Cela inclut une analyse de vos revenus, dettes, actifs et de votre historique de crédit.
- La valeur marchande du terrain convoité : Le prêteur pourrait exiger une évaluation indépendante du terrain, effectuée par un évaluateur agréé, afin de confirmer que le prix d’achat est conforme à sa valeur réelle sur le marché.
Financer un terrain pour la construction d’une maison : quelle est la meilleure façon d’obtenir un prêt ?
Obtenir du financement pour l’achat d’un terrain peut s’avérer plus complexe que pour une maison déjà construite. Les exigences varient d’un prêteur à l’autre, et plusieurs facteurs entrent en jeu. Pour naviguer dans ce processus avec confiance, il est fortement recommandé de faire appel à un courtier hypothécaire.
Pourquoi passer par un courtier hypothécaire ?
Spécialiste du financement immobilier, le courtier hypothécaire connaît en profondeur les produits offerts sur le marché et les critères propres à chaque institution financière. Il pourra donc :
- Analyser votre dossier et vous orienter vers les options de financement les plus appropriées à votre situation ;
- Comparer les offres de différents prêteurs pour vous permettre de bénéficier des conditions les plus avantageuses ;
- Négocier pour vous les modalités du prêt (taux d’intérêt, amortissement, mise de fonds, conditions particulières, etc.).
Faire appel à un courtier, c’est donc profiter d’un accompagnement personnalisé, de conseils objectifs et d’un gain de temps considérable dans vos démarches. Et surtout, ses services sont entièrement gratuits pour vous, puisqu’il est rémunéré par les institutions prêteuses avec lesquelles vous contractez un prêt. Il n’y a donc aucun frais à prévoir de votre part.
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