Vous envisagez de faire l’achat d’un terrain ? Vous songez à vendre une parcelle que vous détenez déjà ou encore à refinancer un terrain que vous possédez ? Peu importe votre projet, connaître la valeur marchande du terrain est une étape incontournable.
Mais comment cette valeur est-elle calculée ? Quels facteurs entrent en jeu ? Et sur quelles méthodes les professionnels s’appuient-ils pour évaluer un terrain avec précision ? Voici un tour d’horizon pour mieux comprendre les rouages de cette évaluation essentielle en tant que propriétaire.
Qu’est-ce qui influence la valeur marchande d’un terrain ?
Comme pour une propriété résidentielle, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte lorsqu’il s’agit d’évaluer la valeur d’un terrain. Chaque parcelle est unique, et ses caractéristiques physiques, géographiques et environnementales peuvent faire varier considérablement son prix. Voici quelques-uns des éléments les plus déterminants :
- La superficie du terrain ;
- Ses dimensions (longueur, largeur, profondeur) ;
- Sa forme (régulière ou irrégulière) et son orientation (plein sud, nord, etc.) ;
- Sa localisation, un critère majeur qui influence fortement la demande ;
- La topographie (terrain plat, en pente, boisé, dégagé, etc.) ;
- La nature du sol, notamment s’il est propice à la construction ;
- La présence de contaminants ou de contraintes environnementales ;
- L’accès à la voie publique, essentiel pour la viabilité du lot ;
- La viabilisation, c’est-à-dire le raccordement aux services publics (aqueduc, égouts, électricité, etc.) ;
- La proximité des services : commerces, écoles, transport en commun, etc. ;
- Les nuisances potentielles du secteur (bruit, circulation, odeurs, voisinage industriel, etc.).
Tous ces éléments, et bien d’autres encore, selon le contexte, sont analysés avec soin lors du calcul de la valeur marchande. Certains facteurs peuvent nettement faire grimper le prix du terrain, tandis que d’autres, à l’inverse, peuvent le faire chuter.
Qui peut évaluer le prix d’un terrain au Québec ?
Deux types de professionnels ont l’autorité pour estimer la valeur marchande d’un terrain, selon votre besoin précis.
1. Le courtier immobilier : pour une estimation liée à une transaction
Si vous prévoyez acheter ou vendre un terrain, le courtier immobilier est le professionnel à consulter. Sa connaissance du marché local lui permet d’évaluer la valeur d’un lot en tenant compte des terrains comparables, les conditions du marché et des caractéristiques du secteur.
Il s’agit d’un allié de choix pour fixer un prix juste et compétitif, que ce soit pour faciliter une vente rapide ou éviter de surpayer lors d’un achat.
2. L’évaluateur agréé : pour une évaluation officielle et reconnue
Lorsque vous avez besoin d’une évaluation formelle, notamment dans le cadre d’un refinancement hypothécaire, d’un règlement de succession ou d’une démarche légale, l’évaluateur agréé est le professionnel à privilégier.
Son travail repose sur une méthodologie rigoureuse et aboutit à la remise d’un rapport d’évaluation complet, dans lequel sont détaillées les observations, les données utilisées et les conclusions justifiées. Ce rapport est reconnu par les institutions financières, les notaires et les tribunaux et constitue une preuve objective de la valeur du terrain.
Comment se déroule l’évaluation d’un terrain ?
Pour déterminer la valeur marchande d’un terrain avec justesse au Québec, l’évaluateur agréé suit un processus structuré en plusieurs étapes. Chacune d’elles permet de rassembler les informations essentielles et d’analyser objectivement le potentiel du lot.
1. Analyse préliminaire du terrain
La première étape consiste à recueillir tous les renseignements pertinents liés au terrain à évaluer. Cette analyse documentaire permet à l’expert de mieux comprendre le contexte du terrain avant de procéder à l’observation sur le terrain. L’évaluateur s’intéresse notamment à :
- La superficie et les dimensions du lot ;
- Sa forme et son orientation ;
- Le zonage applicable ;
- Les servitudes, contraintes ou désuétudes éventuelles ;
- Les particularités physiques ou réglementaires susceptibles d’influencer sa valeur.
2. Visite du terrain et de l’environnement
L’évaluateur se déplace ensuite sur place pour effectuer une inspection visuelle du terrain et de son environnement immédiat. Ces observations terrain viennent compléter l’analyse initiale et fournir une lecture plus précise des forces et limites du lot. Cette visite lui permet de valider plusieurs éléments cruciaux :
- L’accessibilité du terrain par la voie publique ;
- L’état général du site (végétation, relief, nivellement, etc.) ;
- La proximité des services (commerces, écoles, transport, etc.) ;
- Le raccordement aux infrastructures (eau, égouts, électricité) ;
- Les atouts ou nuisances du secteur (tranquillité, circulation, bruit, etc.).
3. Détermination de l’usage optimal du terrain : est-il constructible ou non ?
Après avoir analysé les caractéristiques du terrain et observé son environnement, l’évaluateur détermine l’usage le plus probable et le plus rentable du lot, selon le cadre réglementaire en vigueur. Cette étape est cruciale, car l’usage potentiel influence directement la valeur marchande.
L’évaluateur s’appuie sur le zonage, les règlements municipaux et les possibilités de développement pour identifier l’usage optimal du terrain. Est-ce que le terrain est constructible ou non ? Aura-t-il un usage résidentiel, commercial, institutionnel ou mixte ? Il tient également compte de la densité de construction permise, qui peut faire varier considérablement la valeur du terrain.
Par exemple, un lot vacant pouvant accueillir un immeuble à logements, aura une valeur plus élevée qu’un terrain de même dimension pouvant seulement accueillir une maison individuelle. Ce potentiel de développement devient un levier majeur dans l’établissement de la valeur finale.
4. Choix de la méthode d’évaluation
Une fois l’usage optimal du terrain déterminé, l’évaluateur choisit la ou les méthodes les plus pertinentes pour établir sa valeur marchande. Plusieurs approches sont possibles, chacune reposant sur des calculs rigoureux et des données issues du marché.
Le choix dépend du type de terrain, de son potentiel de développement et de la disponibilité des données comparables. Dans la majorité des cas, c’est la méthode de comparaison, aussi appelée méthode des comparables, qui est privilégiée, particulièrement pour les terrains résidentiels ou vacants. Bien qu’elle partage des principes avec l’évaluation des propriétés, son application aux terrains comporte des particularités importantes. Cette méthode se divise généralement en trois étapes clés :
Sélection des terrains comparables
L’évaluateur commence par rechercher d’autres terrains récemment vendus, qui présentent des caractéristiques similaires à celui qu’il évalue : superficie, localisation, forme, accès, services, etc. Ces comparables doivent être situés dans un secteur équivalent, sinon les résultats risquent d’être faussés.
Par exemple, il serait inapproprié de comparer un terrain de 10 000 pi² situé à Laval à un lot de 35 000 pi² vendu à Blainville : les écarts de superficie, de densité urbaine et de marché local rendraient la comparaison invalide.
Calcul du taux unitaire moyen au pied carré
Les terrains comparables ne possédant que rarement des dimensions et des prix identiques, l’évaluateur ramène chacun à un coût unitaire au pied carré (pi²). Par exemple :
- Terrain 1 : 254 000 $ ÷ 9 800 pi² = 25,92 $/pi²
- Terrain 2 : 278 500 $ ÷ 8 720 pi² = 31,93 $/pi²
- Terrain 3 : 295 200 $ ÷ 10 100 pi² = 29,23 $/pi²
Il établit ensuite un taux moyen à partir des données obtenues, à condition qu’aucune anomalie ne vienne déséquilibrer l’analyse. Dans l’exemple ci-dessus, la moyenne des taux unitaires serait de 29,03 $/pi².
Cela dit, l’évaluateur peut aussi, selon son jugement professionnel, s’appuyer sur une valeur ajustée plutôt que sur une simple moyenne si certaines ventes influencent disproportionnellement le résultat.
Établissement de la valeur marchande du terrain
La dernière étape consiste à appliquer le taux unitaire déterminé à la superficie du terrain visé pour en obtenir la valeur marchande : 29,03 $/pi² × 10 000 pi² = 290 300 $.
Ainsi, le terrain évalué serait estimé à 290 300 $. Bien entendu, dans la réalité, l’évaluation comprend de nombreux ajustements et considérations supplémentaires. L’exemple présenté ici a pour but d’illustrer simplement la logique du raisonnement.
5. Comparaison des résultats et remise du rapport final
Lorsque plusieurs méthodes d’évaluation sont utilisées, l’évaluateur procède à une analyse comparative des résultats obtenus. Il évalue la cohérence entre les différentes estimations et exerce son jugement professionnel pour déterminer la valeur marchande la plus représentative du terrain.
À l’issue de cette démarche, il rédige et vous remet un rapport d’évaluation complet. Ce document présente de manière structurée les données analysées, les étapes suivies, les méthodes appliquées et les motifs justifiant la conclusion rendue.
Vous disposerez ainsi d’un avis impartial, appuyé sur des bases solides, que vous pourrez utiliser pour acheter, vendre ou financer votre terrain en toute confiance, auprès de votre institution financière ou de tout autre intervenant.
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