Qu’est-ce que l’assumation hypothécaire?

Avec la hausse des taux d’intérêt, de plus en plus de propriétaires et de nouveaux acheteurs rêvent de faire des économies. Dans ce contexte, l’acquisition d’une propriété par « assumation » peut apparaitre de prime abord comme une bonne solution. Mais l’est-ce réellement?

Il faut savoir que ce concept n’est pas nouveau. En raison du contexte économique actuel, il regagne cependant en popularité.

Vous envisagez de faire un transfert d'hypothèque à l’aide de ce procédé? Attention : faire une assumation hypothécaire vient avec son lot de risques! Il vaut mieux les connaitre avant de signer l’offre d’achat.

C’est quoi, une assumation hypothécaire? Définition.

L’assumation hypothécaire, aussi connue sous le nom d’accord de prise en charge, consiste tout simplement à devenir responsable du prêt hypothécaire d’une autre personne. Cela permet d’en conserver les conditions, notamment celles relatives au taux hypothécaire.

En d’autres mots, l’assumation est un acte juridique qui permet à un acheteur de prendre en charge l’hypothèque d’un vendeur plutôt que d’avoir à contracter un nouvel emprunt. Lorsqu’elle est incluse dans l’offre d’achat et acceptée par le créancier, l’acheteur devient responsable de l’hypothèque auprès dudit prêteur.

Les notaires utilisent également les termes de « délégation de paiement » pour référer à ce processus, comme mentionné dans l’article 1667 du Code civil du Québec.

Exemple de vente par assumation

Pour éclaircir le tout, voici un exemple d’assumation hypothécaire :

Pierre est propriétaire d’une maison. En 2021, il a contracté une hypothèque pour un terme de 5 ans à un taux de 3,25 %. Deux ans plus tard, en 2023, il décide de vendre sa maison. Le solde de son hypothèque est alors de 350 000 $.

Marie trouve que les taux hypothécaires actuels, à 6,19 %, sont trop élevés. Elle propose à Pierre d’acquérir sa maison par assumation pour la somme de 475 000 $. Elle prendra alors en charge l’hypothèque (350 000 $) auprès de l’institution financière et pourra profiter des conditions et du taux (3,25 %) qui l’accompagnent pour la durée restante du terme. Elle paiera également la différence d’achat à Pierre, soit 125 000 $.

À la suite de la vente, Marie fera donc les versements hypothécaires au prêteur de Pierre.

Les avantages de l’accord de prise en charge

Si certains acheteurs et vendeurs se laissent tenter par l’assumation hypothécaire, c’est que l’accord de prise en charge leur permet de profiter de quelques avantages, notamment en ce qui concerne le taux d’intérêt et les frais à débourser.

1. Profiter d’un taux d’intérêt inférieur

Pour un acheteur, l’avantage principal de procéder par assumation est sans aucun doute le fait de bénéficier du taux d’intérêt obtenu préalablement par le vendeur, lorsque celui-ci est moins élevé que les taux actuels. Cela peut faire une véritable différence pour le portefeuille!

Reprenons l’exemple du point précédent : 

Marie paierait 2 279 $ par mois si elle contractait un nouveau prêt au taux de 6,19 %. En procédant par assumation, elle peut cependant bénéficier du taux à 3,25 % de Pierre pendant la durée restante du terme, soit 3 ans. Elle paierait alors 1 701 $ par mois, ce qui représente 20 000 $ d’économie sur trois ans.

2. Éviter de payer certains frais

Signer un accord de prise en charge permet également de diminuer certains frais liés à la transaction immobilière, tant pour l’acheteur que le vendeur. On pense, par exemple, à la pénalité de remboursement anticipé que le vendeur n’aura pas à payer, ainsi qu’aux frais de notaire qui seront amoindris.

Les risques d’assumer un prêt hypothécaire

Si l’accord de prise en charge est aussi controversé malgré les avantages évoqués précédemment, c’est que le procédé comporte de nombreux risques financiers. Et ce, à la fois du côté de l’acheteur que du vendeur.

1. Rester responsable du prêt

Le principal inconvénient de l’assumation concerne le vendeur, puisque celui-ci demeure responsable du prêt hypothécaire même s’il n’est plus propriétaire de la maison. Il demeure donc garant de l’hypothèque, même après la période de renouvellement. Et ce, tant que la quittance hypothécaire n’est pas effectuée.

Si l’acheteur cesse de faire les paiements, même plusieurs années après la prise en charge de l’hypothèque, l’institution financière pourrait poursuivre le vendeur pour obtenir le remboursement auquel elle a droit.

D’ailleurs, le vendeur demeure responsable du prêt même si la maison est vendue à de multiples reprises au cours des années suivantes. Tant que la propriété est revendue avec la prise en charge de l’hypothèque et que la banque ayant accordé le prêt n’émet pas de quittance, la responsabilité persiste.

De ce fait, si vous êtes le 4^e propriétaire à acquérir la demeure par assumation, les 3 propriétaires précédents et vous-même êtes tous à risque d’une saisie de domicile en cas de non-paiement. Jusqu’à ce que les papiers de libération de l’hypothèque soient dûment signés.

2. Diminuer sa capacité d’emprunt

Comme lors d’un achat standard, la capacité d’emprunt de l’acheteur sera évidemment impactée par la prise en charge d’une hypothèque. Selon votre situation financière, vous pourriez alors avoir de la difficulté à obtenir d’autres prêts (ex. : prêt auto) ou formes de crédit.

Toutefois, la capacité d’emprunt du vendeur sera elle aussi affectée, puisque ses créanciers prendront en compte qu’il reste responsable de cette dette hypothécaire. Advenant le cas où il aimerait obtenir un autre prêt hypothécaire pour acquérir une nouvelle résidence, il pourrait alors voir son dossier refusé.

La présence d’une hypothèque encore ouverte pourrait ainsi affecter négativement son dossier de crédit, diminuer sa capacité d’emprunt et l’empêcher de concrétiser ses projets financiers.

Comment atténuer les risques?

Évidemment, la meilleure façon d’éviter les risques liés à la prise en charge d’une hypothèque consiste à ne pas vous impliquer dans une vente par assumation. Toutefois, si ce type de transaction vous intéresse malgré tout, voici quelques mesures de précaution à prendre :

• Le vendeur peut demander à son prêteur de rédiger une lettre le libérant de toutes responsabilités à l’égard de la dette une fois la vente effectuée. Il devra préserver précieusement ce document jusqu’à ce que la propriété soit entièrement remboursée.
• Le vendeur peut aussi demander d’inclure une clause obligeant le nouvel acquéreur à obtenir une quittance s’il revend la propriété.

Notez cependant que ces dispositions ne protègent pas entièrement le vendeur pour la durée de l’assumation et qu’elles ne remplacent pas une quittance en bonne et due forme au moment de la vente.

Séparation : assumer l’hypothèque de son conjoint pour garder la maison

Saviez-vous que l’assumation hypothécaire peut s’effectuer dans le contexte particulier d’une séparation ou d’un divorce? En effet, il s’agit d’une des trois options qui s’offrent aux conjoints pour se départager la propriété.

Si le couple souhaite éviter de vendre la maison et de payer des frais de pénalité, le conjoint qui ne désire pas conserver la résidence peut signer un accord de prise en charge. Les noms des deux conjoints resteront toutefois sur le contrat d’hypothèque, comme dans le cas d’une assumation standard. Les risques demeurent donc bien réels.

Comment faire un achat par assumation?

Si vous décidez d’acheter une maison par assumation, vous devrez :

1. Indiquer dans votre promesse d’achat votre volonté de reprendre l’hypothèque du vendeur.
2. Obtenir l’autorisation de l’institution financière du vendeur, car tout acte hypothécaire prévoit que le prêt est non transférable sans autorisation préalable.
3. Prouver que vous avez la capacité d’assumer le prêt hypothécaire du vendeur. Des preuves de revenus suffisants, d’emploi et de bon dossier de crédit seront nécessaires.
4. Attendre que l’institution financière fournisse au notaire une lettre d’autorisation de transfert et les données financières relatives au prêt, afin que ce dernier prépare le contrat de vente.
5. Signer le contrat de vente.

Sachez d’ailleurs que certains types de prêts hypothécaires, tels que l’hypothèque subsidiaire ou collatérale, peuvent être difficiles — voire impossible — à transférer par assumation.

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