Acheter d’un promoteur immobilier : quoi savoir

Vous envisagez d’acheter un condo ou une maison neuve directement auprès du constructeur ou du promoteur immobilier? Il va sans dire qu’il s’agit d’une transaction importante!

Pour cette raison, vous devriez savoir exactement dans quoi vous vous embarquez avant d’officialiser votre achat.

Pourquoi faire l'achat d'une maison neuve chez un promoteur immobilier?

Le promoteur immobilier est le concepteur du projet dans lequel vous achèterez votre propriété. Il est responsable de coordonner et de gérer les différentes étapes de l’avancement du projet. Ce faisant, il est la personne la mieux placée pour répondre à toutes vos questions et dissiper toute inquiétude que vous pourriez avoir.

En plus d’avoir une connaissance approfondie du marché, il pourra vous conseiller dans le choix de votre future propriété. En lui présentant vos besoins et votre budget, il peut ainsi vous suggérer l’emplacement idéal pour votre logement, les matériaux de construction et de finition à utiliser, et bien plus.

Vous devez malgré tout garder en tête que le promoteur immobilier n’est pas un intermédiaire neutre, puisqu’il cherchera avant tout à vous convaincre d’investir en faveur de son projet, ce qui est tout à fait normal.

Le contrat préliminaire comme offre d'achat avec un promoteur

Lorsque vous achetez un bien déjà sur le marché, vous devez officialiser votre achat par le biais de la Promesse d’achat. Pour l’acquisition d’une propriété résidentielle neuve ou sur plan d’un promoteur ou d’un constructeur, l’article 1785 du Code civil du Québec exige d’utiliser, à sa place, un contrat préliminaire.

Vous faites affaire avec un courtier immobilier ou votre promoteur a requis les services de cet expert? Le courtier devra obligatoirement utiliser un contrat préliminaire, en plus de respecter les diverses exigences de la Loi sur le courtage immobilier.

Selon le type d’habitation en vente, l’un ou l’autre de ces formulaires devra être utilisé :

• Contrat préliminaire — Maison ou bâtiment (immeuble) non détenu en copropriété divise ;
• Contrat préliminaire — Copropriété divise résidentielle.

Ces deux formulaires sont édités par Garantie de construction résidentielle (GCR), un organisme mandaté pour administrer le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs au Québec, dont il sera question un peu plus loin.

Que contient le contrat préliminaire?

Le contrat préliminaire de vente doit contenir toutes les mentions exigées par la loi québécoise, soit :

• Les nom et adresse du vendeur ;
• Les nom et adresse du promettant acheteur ;
• Les ouvrages à réaliser ;
• Le prix de vente ;
• La révision possible du prix et, le cas échéant, les modalités de la révision ;
• La date de délivrance ;
• Les droits réels qui grèvent l’immeuble ;
• Les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble ;

Le contrat préliminaire doit aussi mentionner le droit de dédit de 10 jours dont le promettant acheteur peut se prévaloir, ainsi que l’indemnité prescrite en cas d’exercice de ce droit.

La note d’information pour l’achat d’une copropriété

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise, comme dans le cas d’un condo sur plan, ou sur une part indivise d’une habitation, la signature du contrat préliminaire de vente doit aussi s’accompagner d’une note d’information. Celle-ci complète le contrat préliminaire.

Outre les renseignements prescrits par règlement du gouvernement, la note d’information doit énoncer :

• Les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs ayant travaillé sur le projet ;
• Un plan de l’ensemble du projet ;
• Un plan général de développement du projet, s’il y a lieu ;
• Le sommaire d’un devis descriptif ;
• Le budget prévisionnel, établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble, débutant le jour de l’inscription de la déclaration de copropriété ;
• La description des installations communes ;
• Les renseignements sur la gérance de l’immeuble ;
• Les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet, s’il y a lieu ;
• Le plan de garantie couvrant l’immeuble et les modalités pour en prendre connaissance.

À cette note d’information, une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement d’immeuble doit être annexé. Et ce, même si ces documents ne sont qu’à l’état d’ébauche.

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise, la note d’information doit aussi préciser :

• L’état des baux consentis sur les parties privatives ou communes de l’immeuble ;
• Le nombre maximum de fractions destinées à des fins locatives.

Le droit de dédit de 10 jours

Lorsque vous achetez une propriété neuve ou sur plan d’un promoteur immobilier, vous disposez en tant qu’acheteur d’un droit de dédit de 10 jours. Ce droit vous permet de « changer d’idée » et de décider de ne plus acheter la propriété au cœur de la transaction.

Sachez cependant que le promoteur ou le constructeur peut réclamer un dédommagement si vous vous prévalez de ce droit. L’indemnité demandée ne peut toutefois pas excéder 0,5 % du prix de vente. Pour un condo de 350 000 $, cela représenterait donc 1 750 $.

La garantie pour les bâtiments neufs

Depuis 1999, la majorité des bâtiments résidentiels neufs est couverte par Garantie de construction résidentielle en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. C’est le cas des maisons unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, de même que des duplex, triplex, quadruplex, quintuplex et bâtiments de copropriété d’au plus quatre unités superposées.

Ce plan de garantie veille à ce que l’entrepreneur s’acquitte correctement de ses obligations envers les acquéreurs des logements. Il porte entre autres sur les acomptes versés, les parties privatives et communes, et bien plus. Vous pouvez obtenir de plus amples explications sur votre plan de garantie, ses conditions et ses délais sur le site de la Régie du bâtiment.

Il faut ici préciser que cette garantie ne s’applique qu’aux bâtiments entièrement neufs. Un immeuble existant qui serait converti en quadruplex après d’importants travaux ne serait donc pas couvert. C’est aussi le cas des grandes tours à condo, puisque celles-ci comportent plus quatre parties privatives superposées.

Toutefois, même si elle n’est pas couverte par le plan de garantie obligatoire, votre nouvelle propriété pourrait tout de même s’accompagner d’un autre plan, offert par le promoteur ou le constructeur.

La garantie du promoteur ou du constructeur

Lorsque le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s’applique pas, certains promoteurs immobiliers choisissent d’offrir une garantie conventionnelle non obligatoire. Le contenu de cette garantie peut alors varier d’un projet à l’autre.

Il est donc important que vous preniez connaissance des détails s’appliquant à votre cas avant de signer votre contrat préliminaire. Plus particulièrement, assurez-vous que le remboursement de la totalité de votre acompte est garanti, faute de quoi celui-ci devra être protégé par un autre moyen prévu par la loi.

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