On présente souvent le condo comme une propriété qui nécessite moins d'entretien et moins de responsabilités qu'une maison. Mais moins d'entretien ne veut pas dire moins de problèmes potentiels. Le risque de vices cachés en copropriété demeure bien réel.
Lorsque ça arrive, la gestion du vice caché peut être plus complexe que dans le cas d'une maison. Il n'est plus seulement question de l'acheteur et du vendeur. Selon la nature du problème, un troisième acteur peut entrer en jeu : le syndicat.
Qui est responsable? Quels sont vos recours? Comment diminuer les risques? On vous explique les informations essentielles à connaitre pour mieux faire face à cette situation.
En bref
- Un vice caché reste un défaut grave, non apparent, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur.
- En copropriété, l'endroit affecté par le vice (partie commune, privée ou à usage restreint) détermine les démarches à entreprendre et par qui.
- Lorsqu'un vice touche une partie commune, c'est le syndicat qui a le pouvoir et le devoir d'agir.
- Avant de devenir propriétaire, un acheteur doit faire preuve de diligence, notamment en réalisant une inspection et en consultant les documents de la copropriété.
Qu'est-ce qu'un vice caché en copropriété?
Un vice caché est un défaut sérieux qui rend une propriété impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur. Pour être considéré comme tel au sens de la loi, il doit réunir quatre conditions :
- Il est grave.
- Il est caché, donc non apparent lors d'un examen attentif.
- Il est présent au moment de la vente.
- Il est inconnu de l'acheteur.
Les défauts résultant d'un bâtiment vétuste ou de l'usure normale ne sont donc pas des vices cachés. Il faut également les distinguer d'une malfaçon, qui résulte du non-respect des règles de l’art.
Un vice caché peut affecter n'importe quelle composante de votre propriété. Dans une copropriété, il peut affecter autant les parties privatives (logement individuel) que les parties communes (toit, corridors, escaliers).
La garantie légale de qualité
Au Québec, la garantie légale de qualité protège l'acheteur contre les vices cachés. En vertu de l'article 1726 du Code civil du Québec, elle oblige le vendeur à garantir un bien exempt de vices cachés, même s'il n'avait aucune connaissance du problème au moment de la vente. C'est elle qui permet au nouveau propriétaire d'exercer un recours contre l'ancien.
Bon à savoir :
Lorsqu'une vente exclut la garantie légale de qualité, c'est-à-dire qu'elle est faite « aux risques et périls de l’acheteur », les recours en cas de vices cachés peuvent être limités, voire inexistants.
En quoi est-ce différent d'une maison?
La définition d'un vice caché reste la même pour une maison ou un condo. Ce qui change, ce sont ses implications.
Pour une maison unifamiliale, la formule est généralement simple. L'acheteur exerce ses recours contre le vendeur qui lui a cédé la propriété.
En achetant une copropriété, vous acquérez à la fois votre partie privative et une quote-part des parties communes de l'immeuble. Lorsqu'un vice affecte ces parties communes, un troisième acteur intervient : le syndicat de copropriété.
L'endroit où se trouve le vice devient donc déterminant : il dicte qui, entre le copropriétaire ou le syndicat, doit agir.
Exemples de vices cachés fréquents en copropriété
Les vices cachés peuvent prendre différentes formes et être de différentes natures. Voici quelques exemples parmi les plus fréquents :
- Infiltrations d'eau par le toit, les fenêtres, les murs extérieurs ou le sous-sol. C'est souvent un problème commun à plusieurs copropriétaires, car il est lié à l'enveloppe du bâtiment.
- Insonorisation insuffisante entre les unités.
- Fissure non apparente dans le solage ou les fondations.
- Système de tuyauterie ou électrique déficient dans l'immeuble ou une unité particulière.
- Moisissure ou pourriture dans un entretoit mal ventilé.
Plusieurs de ces vices touchent l'enveloppe ou la structure de l'immeuble, donc des parties communes. C'est une différence majeure avec une maison, où tout vous appartient.
Parties privatives vs parties communes : qui est responsable?
Lorsqu'un vice caché est découvert en copropriété, il faut déterminer quelle partie de l'immeuble il affecte : une partie privative ou une partie commune de l'immeuble. En cas de doute, la déclaration de copropriété définit l'ensemble des parties communes et privées de votre immeuble.
Les vices cachés dans l'unité privative
Si le vice caché se trouve à l'intérieur de votre unité, la logique est la même que pour une maison. Vous devez intenter un recours contre le vendeur, en vertu de la garantie légale de qualité.
Le vice peut rester confiné à votre unité, c'est-à-dire qu'il n'affecte que le logement dont vous êtes propriétaire. Mais il peut aussi avoir des répercussions sur les parties communes du bâtiment (générale ou à usage restreint). En plus de dénoncer le vice au vendeur, vous devez alors aviser les administrateurs du syndicat dans les plus brefs délais.
Les vices cachés dans une partie commune de la copropriété
Le syndicat de copropriété a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes. C'est donc lui qui doit prendre les mesures nécessaires pour intenter les recours lorsque le vice caché a des répercussions qui affectent directement les parties communes de l'immeuble.
Le syndicat peut également intervenir lorsqu'un vice endommage les parties privatives, mais seulement s'il reçoit l'autorisation des copropriétaires concernés. C'est l'article 1081 du Code civil du Québec qui lui accorde ce pouvoir.
D'ailleurs, lorsque plusieurs copropriétaires subissent des préjudices découlant d'un même vice, il est généralement plus simple, plus efficace et moins coûteux de demander au syndicat d'agir en tant qu'intermédiaire. Cela favorise une gestion cohérente du litige et évite de multiplier les recours judiciaires.
Vos recours en cas de vices cachés en copropriété
Que le vice affecte une partie commune ou privée de la copropriété, vous avez des recours à votre disposition. Vous devez cependant vous assurer d'agir dans des délais raisonnables pour faire valoir vos droits.
Dénoncer le vice au vendeur
Lorsqu'un vice caché est constaté, l'acheteur doit dénoncer le vice au vendeur, dans un délai raisonnable après sa découverte. Cette dénonciation doit se faire par écrit, en vertu de l'article 1739 du Code civil du Québec, et doit préciser l'existence du vice et la nature de ses prétentions. S'il omet de le faire, il pourrait perdre son droit de recours.
Cette dénonciation poursuit un but précis : elle informe le vendeur qu'un vice a été constaté. Elle lui permet de constater l'état des lieux et, le cas échéant, de remédier lui-même à la situation.
Le délai raisonnable communément admis est de 6 mois à partir de la découverte du vice, mais ce délai peut varier selon les circonstances. Dans tous les cas, le meilleur réflexe à avoir est de dénoncer le plus tôt possible.
Une mise en demeure précisant les correctifs à apporter doit également être transmise au vendeur. Elle peut être envoyée en même temps que l'avis de dénonciation.
Le rôle du syndicat
Lorsqu'une partie commune de l'immeuble est affectée par un vice caché, un vice de conception, de construction ou de sol, le syndicat a le devoir d'agir. Il doit identifier les responsables et exercer les recours appropriés. Il peut entre autres exercer un recours contre :
- Le promoteur ;
- L’entrepreneur ;
- Le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés ;
- L’ingénieur qui a dirigé ou surveillé les travaux de construction ;
- L’architecte, pour tout vice de conception des plans, des devis ou de l’expertise fournie.
Si le syndicat n'agit pas alors que le vice est avéré, il engage sa responsabilité pour défaut de diligence. Il peut alors être tenu responsable de son inaction.
Les délais pour agir
En plus de devoir être dénoncée dans un délai raisonnable (généralement 6 mois), l'action fondée sur un vice caché ou un vice de construction est généralement soumise à un délai de prescription de 3 ans.
En d'autres termes, vous disposez d'environ 6 mois pour aviser le vendeur de la présence d'un vice, et d'environ 3 ans pour intenter les recours en justice.
Si vous ou votre syndicat tardez à agir, vous pourriez perdre votre droit de recours, même si le vice est bien réel et que les dommages subis sont importants.
Bon à savoir :
Le délai n'est pas nécessairement calculé dès l'apparition du problème ou la constatation des dommages. Il débute généralement lorsque l'acheteur ou le syndicat connait, ou devrait raisonnablement connaitre, les éléments essentiels pour exercer son recours, soit la faute, le dommage et le lien entre les deux.
Comment diminuer les risques avant d'acheter?
On ne peut jamais entièrement se protéger contre les vices cachés, mais il est possible de diminuer les risques en procédant à des vérifications diligentes. Faites réaliser une inspection préachat et assurez-vous de consulter tous les documents relatifs à la copropriété.
Cette prudence est d'ailleurs nécessaire pour vous prévaloir d'un droit de recours. La garantie légale ne protège pas l'acheteur imprudent, qui aurait pu déceler certains défauts avec des vérifications préalables.
L'inspection préachat en condo : que couvre-t-elle?
L'inspection préachat consiste à réaliser un examen visuel de la propriété avant de l'acheter. Un inspecteur en bâtiment professionnel observe l'état de votre future unité et peut repérer des défauts existants ou des indices de problèmes potentiels.
Dans le cadre d'une copropriété, demandez à l'inspecteur en bâtiment d'inclure les parties communes dans son inspection, en plus de la partie privative. En vous limitant seulement à cette dernière, vous passez à côté d'informations importantes sur le bien que vous achetez.
Le professionnel ne pourra pas toujours examiner les parties communes dans les moindres détails. Ses observations vous permettront tout de même d'avoir un bon aperçu de l'état de l'immeuble.
Les documents essentiels à consulter
En plus de réaliser une inspection, demandez et lisez tous les documents liés à la copropriété. Ils donnent un aperçu de l'état de l'immeuble et des problèmes déjà connus. Consultez :
- La déclaration de copropriété. C'est elle qui établit ce qui est privatif et ce qui est commun, donc qui sera responsable de quoi en cas de problème.
- Le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance. Depuis l'entrée en vigueur de la Loi 16, l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien sont devenus obligatoires. Ce sont des sources précieuses sur l'état du bâtiment et les travaux à prévoir.
- Les états financiers. Ils indiquent si l'immeuble a les moyens de faire ses réparations ou si une cotisation spéciale se profile.
- Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires. Ils consignent les problèmes discutés, les travaux votés et les conflits en cours.
Un défaut documenté n'a rien de caché. Si vous achetez sans l'avoir consulté, vous achetez le problème en connaissance de cause, ou du moins en ayant eu les moyens de le connaitre.
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