Acheter un condo, c’est aussi s’engager dans la vie d’un immeuble collectif. Au-delà des murs de la partie privative, l’acheteur devient codétenteur des espaces communs et des responsabilités qui les accompagnent. Mais comment évaluer l’état réel d’une copropriété avant de s’y engager ?
Depuis août 2025, une nouvelle mesure légale vient répondre à cette question : l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Il s’agit d’un outil central de transparence, conçu pour éviter les mauvaises surprises, soutenir les décisions éclairées et renforcer la confiance dans les transactions.
Dans cet article, nous explorons tout ce qu’il faut savoir sur cette attestation : pourquoi a-t-elle été mise en place, ce qu’elle contient, qui doit la produire et ce qu’elle change concrètement pour les syndicats, les acheteurs et les professionnels du secteur.
Mise en contexte légal sur la Loi 16 au Québec : une réforme en deux temps
Le droit de la copropriété au Québec a longtemps souffert d’un encadrement partiel, laissant place à une gestion parfois improvisée des immeubles détenus en commun. Faute d’outils structurants et de mécanisme de planification à long terme, plusieurs syndicats se sont retrouvés en difficulté : litiges fréquents, finances fragiles, décisions reportées, etc.
Pour répondre à ces enjeux, une réforme majeure a été adoptée le 18 décembre 2019 : le Projet de loi 16, venu moderniser les règles encadrant la copropriété divise. Cette loi a introduit plusieurs obligations clés, dont le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et plus récemment, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, désormais requise lors de la vente d’une unité.
Entrée en vigueur de l’attestation : 14 août 2025
Après plusieurs années de mise en place progressive, le règlement encadrant la production de l’attestation est entré en vigueur le 14 août 2025. Depuis, le syndicat de copropriété est légalement tenu de remettre ce document officiel lors de la vente d’une partie privative. Cette nouvelle obligation poursuit plusieurs objectifs bien précis :
- Assurer une meilleure transparence entre vendeurs et acheteurs, en particulier pour ces derniers qui n’ont pas accès aux coulisses de la gestion ;
- Limiter les litiges post-transaction en clarifiant dès le départ l’état de l’immeuble ;
- Encourager une gestion plus rigoureuse en encourageant les syndicats de copropriété à tenir leurs documents à jour ;
- Renforcer la confiance du marché en fournissant aux prêteurs, assureurs et notaires une base d’analyse commune.
L’attestation devient ainsi un outil structurant pour le marché de la copropriété divise, en contribuant à améliorer la qualité des immeubles, la stabilité financière des syndicats et la sécurité des transactions.
Que contiennent les fiches de l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété ?
Depuis le 14 août 2025, le syndicat de copropriété est tenu de remettre un document qui présente un portrait clair de l’état de l’immeuble. L’attestation couvre plusieurs volets essentiels : finances, entretien, litiges et aspects juridiques.
1. Informations financières
Cette section permet d’évaluer la capacité du syndicat à assurer la pérennité de l’immeuble, tant à court qu’à long terme. L’attestation doit notamment inclure :
- Le montant total du fonds de prévoyance à jour au moment de l’attestation ;
- La recommandation de l’étude du fonds de prévoyance, soit le montant cible à atteindre pour couvrir les besoins futurs ;
- Le montant total des contributions aux charges communes (frais de condo) exigées et payées par les copropriétaires au cours des trois dernières années ;
- Les liquidités disponibles pour couvrir les dépenses courantes de fonctionnement ;
- Le résultat annuel (surplus ou déficit) des trois derniers états financiers ;
- Le budget prévisionnel pour l’année en cours.
2. Informations sur les assurances
Ce volet vise à évaluer le niveau de couverture en cas de sinistre et la capacité du syndicat à y faire face sans devoir imposer une cotisation spéciale d’urgence. L’attestation doit confirmer les éléments suivants :
- Que le syndicat est bien titulaire des assurances obligatoires en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec ;
- Le montant du fonds d’autoassurance disponible à la date de l’attestation ;
- Le montant de la franchise la plus haute prévue dans les polices d’assurance souscrites par le syndicat.
3. État de l’immeuble et historique des interventions
Cette partie de l’attestation permet à l’acheteur d’évaluer l’état d’entretien réel du bâtiment et d’anticiper les travaux susceptibles d’influencer les coûts de copropriété à moyen terme. L’attestation doit inclure une description sommaire des éléments suivants :
- Les inspections et expertises techniques menées par le syndicat au cours des cinq dernières années, concernant l’état général de l’immeuble ou de ses composantes principales ;
- Les sinistres déclarés, survenus dans la partie privative concernée ou dans les parties communes pendant la même période ;
- Les réparations majeures ou remplacements effectués dans les parties communes au cours des cinq dernières années, avec mention de la date et du coût associé ;
- Les travaux planifiés pour les dix prochaines années, accompagnés des estimations budgétaires et des échéanciers prévus.
4. Aspects juridiques et administratifs
En complément des volets techniques et financiers, l’attestation doit aussi refléter la situation juridique et administrative de la copropriété. Cette section permet de mieux comprendre le contexte légal dans lequel s’inscrit l’immeuble. Le syndicat doit notamment préciser :
- Les litiges en cours dans lesquels il est impliqué et qui font l’objet d’une procédure judiciaire active ;
- Les modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années.
Qui est responsable de produire l’attestation ?
La production de l’attestation relève exclusivement du syndicat des copropriétaires, représenté par le conseil d’administration. Il s’agit d’une obligation légale : ni le vendeur ni un tiers non mandaté ne peut rédiger ce document de sa propre initiative. Le conseil peut toutefois déléguer la collecte de l’information et la rédaction de l’attestation à un intervenant qualifié, notamment :
- Un gestionnaire de copropriété, qu’il s’agisse d’un professionnel indépendant ou d’une entreprise spécialisée ;
- Un administrateur engagé pour soutenir la gestion courante ;
- Éventuellement, un notaire ou un avocat, qui peut être consulté pour formaliser ou valider certains éléments, bien que cela ne soit pas une exigence réglementaire.
Peu importe la personne mandatée, la responsabilité finale demeure entre les mains du syndicat, qui doit s’assurer de l’exactitude et de la conformité du contenu fourni à l’acheteur.
Qui peut en faire la demande ?
Lors de la vente d’un condo, c’est généralement le copropriétaire-vendeur qui soumet la demande d’attestation au syndicat, afin de la transmettre à l’acheteur. Toutefois, cette demande peut aussi provenir de l’acheteur, du courtier immobilier ou du notaire, selon les besoins du dossier.
Cela dit, le règlement prévoit que le syndicat doit prendre l’initiative et remettre l’attestation au promettant-acheteur, même sans demande formelle. Elle doit donc être disponible en temps utile, idéalement avant la signature de la promesse d’achat, pour permettre à l’acheteur de prendre une décision éclairée.
Délai de remise : ce que dit la loi
Le syndicat dispose d’un délai de 15 jours ouvrables suivant la réception de la demande du vendeur pour produire l’attestation. Ce délai vise à lui permettre de réunir les informations financières, techniques et juridiques nécessaires à sa rédaction. Quelques précisions à noter :
- Le délai débute uniquement lorsque la demande est complète et conforme ;
- Le syndicat peut exiger que la demande soit transmise par écrit, par courriel, lettre ou formulaire prévu à cet effet ;
- Le respect du délai est obligatoire. En cas de retard injustifié, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée, surtout si la transaction est compromise.
Quels sont les frais liés à la production de cette nouvelle attestation ?
La loi autorise le syndicat à facturer des frais raisonnables pour la production de l’attestation, à condition qu’ils soient clairement établis, justifiés et proportionnels au travail administratif requis. Il peut s’agir d’un montant fixe prévu aux règlements de l’immeuble ou d’un tarif variable selon le temps nécessaire à la collecte des informations.
En principe, le vendeur assume ces frais, sauf si une entente a été conclue avec l’acheteur dans le cadre de la transaction.
Un outil de référence proposé par le RGCQ
Pour appuyer les syndicats dans la production de l’attestation, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) propose un modèle officiel conforme aux exigences légales. Ce modèle peut être utilisé tel quel ou ajusté selon les particularités de l’immeuble.
L’objectif : assurer une présentation uniforme, complète et lisible des renseignements requis, tout en minimisant les risques d’erreurs ou d’omissions dans un contexte où la rigueur est essentielle.
Quels sont les effets sur le monde de la copropriété ?
L’attestation du syndicat n’est pas qu’une simple formalité ajoutée au processus de vente : elle représente un changement profond dans la gestion des copropriétés au Québec. En imposant une transparence accrue, cette mesure redéfinit la façon dont les copropriétés sont gérées, encadrées et perçues sur le marché immobilier.
Elle pousse les syndicats à adopter une gestion plus rigoureuse, proactive et documentée. Pour produire une attestation complète, ils doivent disposer d’un carnet d’entretien à jour, d’une étude du fonds de prévoyance fiable, d’états financiers bien tenus et d’un suivi régulier de l’état de l’immeuble. Ce virage vise à réduire les risques de dérive, à renforcer la protection du public et des copropriétaires et à améliorer la qualité globale du parc immobilier.
Un impact concret sur les professionnels et les institutions financières
Dans le même sens, cette obligation touche également l’ensemble des intervenants du domaine :
- Les courtiers immobiliers doivent s’assurer que l’attestation est obtenue à temps et remise à l’acheteur dans le cadre de leur devoir de conseil ;
- Les notaires doivent en valider le contenu et l’intégrer à l’analyse juridique de la transaction ;
- Les institutions financières et compagnies d’assurance disposent maintenant d’un outil structuré supplémentaire pour évaluer le risque lié à l’immeuble, ce qui peut influencer les conditions de financement ou de couverture.
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