Que vous souhaitiez connaitre la valeur de votre propriété avant d’effectuer des rénovations ou faire une demande de refinancement, plusieurs raisons peuvent expliquer la nécessité de faire appel aux services d’un évaluateur agréé. Il est le professionnel par excellence lorsque vient le temps d’estimer avec précision la valeur marchande d’une habitation.
L’évaluateur agréé effectue un travail impartial. Il n’a aucun intérêt à sous-évaluer ou surévaluer la valeur de votre maison, ce qui en fait un expert de confiance.
Lors de l’évaluation, sachez qu’un évaluateur n’a pas l’obligation de visiter lui-même la propriété. Il peut envoyer des techniciens ou d’autres de ses employés sur le terrain, tant et aussi longtemps que le rapport d’évaluation en fait mention. Les employés font ensuite part de leurs observations au professionnel.
Cela ne vous empêche pas de poser des questions lors de l’évaluation de votre demeure, en particulier si l’évaluateur agréé est bel et bien présent. Voici donc cinq exemples de questions que vous pourriez être tenté de poser lors de l’évaluation de votre propriété.
1. Quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées ?
Afin de pouvoir porter un jugement réaliste sur la valeur de votre maison, l’évaluateur agréé doit utiliser plusieurs méthodes. Il en existe trois qui sont éprouvées par les professionnels : la méthode du coût, la méthode de la comparaison et la méthode du revenu.
Pour effectuer ces différentes méthodes, la démarche de l’évaluateur agréé peut comprendre les étapes suivantes :
- Visite sur le terrain dans le but de vérifier les dimensions, les matériaux, l’état, les composantes et les caractéristiques physiques de la propriété ;
- Étude du voisinage pour prendre connaissance du marché local, de la disponibilité des terrains, des prix des immeubles et des loyers ;
- Consultation de la réglementation municipale, des services publics et des taxes ;
- Examen des titres, des plans, des servitudes et autres droits pouvant affecter l’utilité et la valeur de l’immeuble ;
- Analyse du coût de remplacement du bâtiment, calcul de la dépréciation et estimation du coût des travaux pouvant corriger cette dépréciation ;
- Etc.
Source : OEAQ
Chacune des méthodes que l’évaluateur agréé utilisera pour déterminer la valeur de votre propriété se fonde sur des examens méthodiques et rigoureux du marché. C’est ainsi qu’il est en mesure de tirer des conclusions objectives.
Si nécessaire, l’évaluateur agréé peut requérir les services d’autres professionnels pour s’assurer que son analyse tient réellement compte de tous les éléments pouvant avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble.
2. Comment sera déterminée la valeur de ma propriété ?
Afin de pouvoir déterminer la valeur de votre demeure, l’évaluateur agréé prendra un minimum de deux des trois méthodes mentionnées dans le point précédent. Il s’attardera habituellement sur les méthodes du coût et de la comparaison, puisque ce ne sont pas toutes les habitations qui sont destinées à créer un revenu.
Une fois les méthodes d’évaluation complétées, l’expert doit comparer les résultats obtenus grâce aux méthodes utilisées. Son expérience et ses compétences lui permettront ensuite de juger de la fiabilité et de la pertinence des données qu’il a recueillies.
L’évaluateur retiendra la valeur marchande obtenue au moyen de la ou les méthodes qu’il juge offrir le plus haut niveau d’exactitude pour votre propriété. Il vous remettra également un rapport détaillant son analyse afin que vous puissiez prendre connaissance de ce qui a justifié son évaluation.
3. À quoi sert le rapport d’évaluation ?
Remis à la fin des démarches d’évaluation, le rapport de l’évaluateur agréé a pour but d’expliquer au client les raisons qui lui permettent d’attribuer une valeur à la propriété. Outre le montant de la valeur marchande obtenue, le rapport détaillé contient tous les motifs et les éléments qui ont influencé la décision de l'expert.
Évidemment, vous n’avez pas à prendre connaissance de l’entièreté de ce document, qui peut parfois être assez costaud. Ce qui vous intéresse probablement le plus dans ce rapport, c’est de connaitre la valeur de votre maison.
Mais que vous preniez connaissance de tous les détails qui y sont inclus ou non, le rapport de l’évaluateur constitue un argument de taille pour justifier la valeur de votre maison. Il est très utile pour légitimer le prix demandé lors de la vente de votre propriété (si la vente s’effectue peu de temps après).
Le rapport d’évaluation est également très pratique pour les institutions financières et autres investisseurs qui souhaitent connaitre précisément ce qui justifie la valeur d’un immeuble à une date précise. L’argumentaire de l’évaluateur agréé, appuyé par des faits documentés, leur est ainsi très précieux pour comprendre la valeur déterminée.
4. Est-il normal que deux rapports d’évaluation établissent deux valeurs différentes pour la même propriété ?
Contrairement à ce qu’on pourrait parfois penser, l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte. Il n’y a pas de méthode parfaite qui permettrait d’établir une valeur unique et définitive d’une propriété. Et bien que l’évaluateur agréé doit déterminer de manière objective et impartiale la valeur d’un bien immobilier, son analyse se base tout de même sur son opinion d’expert.
Il est donc tout à fait possible que deux rapports de deux évaluateurs distincts déterminent une valeur différente pour le même immeuble. Cela ne signifie pas nécessairement que l’un d’entre eux a fait un mauvais travail.
Dans le cas où l’écart entre les deux valeurs serait très grand ou que vous auriez des doutes quant à la qualité du service d’un évaluateur agréé, n’hésitez pas à contacter l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
5. Pourquoi la valeur déterminée par l'évaluateur diffère-t-elle de la valeur de l’évaluation municipale ?
Il est très important de comprendre la différence entre la valeur de l’évaluation municipale et la valeur établie par l’évaluateur agréé. Cette première n’est effectuée que tous les 3 ans par la municipalité dans laquelle se trouve votre propriété. Elle a pour unique but d’aider la ville à établir le montant des taxes foncières que vous devrez payer au cours de l’année.
L’évaluation de la valeur marchande par l’évaluateur agréé est beaucoup plus précise et est effectuée pour une date précise. Elle prend notamment en compte les fluctuations des marchés immobiliers, les altérations de la propriété (rénovation ou dépréciation) et les habitations comparables à proximité. La valeur marchande peut donc être plus ou moins élevée que la valeur de l’évaluation municipale, en fonction du moment où elle est effectuée.
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