Vous aimeriez acheter un petit immeuble à revenu, mais hésitez entre l'acquisition d'un duplex ou d'un triplex? Ces types de propriétés peuvent tous deux représenter une bonne opportunité. À vous de déterminer ce qui convient le mieux à votre situation.
Vous êtes indécis? Voici quelques points à considérer pour vous aider à départager les deux options et faire votre choix.
C'est quoi, un duplex au Québec?
Un duplex est un bâtiment qui comporte deux logements superposés. L'un se situe au rez-de-chaussée, et l'autre à l'étage supérieur.
Chacun de ces logements comporte une entrée distincte, ce qui en fait des unités indépendantes l'une de l'autre. Il s'agit d'un type d'immeuble beaucoup plus courant en Amérique du Nord qu'en Europe.
Quelle est la différence entre un duplex et un triplex?
À la différence d'un duplex, un triplex est un bâtiment d'habitation comprenant trois logements. Chacun d'entre eux possède des entrées distinctes, comme dans le cas du duplex.
Les unités d'habitation d'un triplex peuvent être superposées ou réparties sur un rez-de-chaussée et un étage supérieur.
La mise de fonds requise
Comme toute acquisition immobilière, l'achat d'un duplex ou d'un triplex nécessite de fournir une mise de fonds. Le montant minimal qui vous sera exigé ne sera pas le même en fonction du nombre de logements de l'immeuble. Il variera aussi en fonction du type d'occupation que vous prévoyez y faire (propriétaire-occupant ou non).
Sachez également que la banque pourrait exiger une mise de fonds supérieure à celle indiquée dans les paragraphes suivants, en fonction de votre situation et du risque associé au projet.
L'achat en tant que propriétaire-occupant
Vous souhaitez habiter l'immeuble que vous allez acheter? Vous aurez alors le statut de propriétaire-occupant. Cela a pour avantage de réduire la mise de fonds exigée, puisqu'il y a alors moins de risques d'avoir un logement vide.
Pour un duplex, la mise de fonds minimale est de 5 %, comme c'est le cas pour une maison ou un condo, à condition que :
- Vous souscriviez une assurance prêt hypothécaire (pour protéger votre prêteur en cas de défaut de paiement de votre part) ;
- Le prix ne dépasse pas 500 000 $.
Si la valeur du duplex est supérieure à ce montant, la mise de fonds exigée sera au minimum de :
- 5 % de la première tranche de 500 000 $ ;
- 10 % du montant restant.
En ce qui concerne un triplex dont vous serez le propriétaire-occupant, la mise de fonds demandée est de 10 %.
L'achat en tant que propriétaire non occupant
Vous n'avez pas prévu habiter l'immeuble? Vous devrez fournir un apport financier plus important pour devenir propriétaire.
Pour un duplex et un triplex, la mise de fonds minimale pour l'achat est alors de 20 %. Vous pourriez toutefois éviter de devoir payer l'assurance prêt hypothécaire.
Qu'est-ce qui est plus avantageux : un duplex ou un triplex?
Comme vous pouvez vous en douter, il n'y a pas de réponse unique à cette question. Elle dépend essentiellement de vous, de votre situation financière et de vos ambitions.
En général, un duplex coûte moins cher à l'achat qu'un triplex, en plus de nécessiter une mise de fonds moins importante. Il requiert également moins d'entretien et de gestion, en raison du plus petit nombre de logements et d'occupants.
D'un autre côté, le triplex peut vous procurer plus de revenus, puisqu'il y a plus d'unités disponibles à la location.
Pourquoi choisir ces types de propriétés?
Que vous hésitiez entre un duplex ou un triplex, voici quelques raisons qui pourraient vous convaincre d'opter pour ces types de propriétés au détriment des traditionnels condos ou maisons unifamiliales :
- La possibilité d'obtenir des revenus de location pour alléger les paiements hypothécaires ;
- L'envie d'investir dans une propriété locative qui nécessite moins d'entretien et de gestion qu'un multiplex ;
- La volonté de commencer à vous constituer un parc locatif ;
- Le désir de faciliter l'accession à la propriété de vos enfants (si vous achetez ensemble) ;
- La possibilité de partager une résidence avec ses proches, si ceux-ci habitent l'un des logements, tout en gardant une certaine intimité.
Est-ce un investissement rentable?
Si vous envisagez d'acquérir un duplex ou un triplex, il y a de fortes probabilités que vous souhaitiez également en tirer des revenus. Mais ce type d'achat est-il toujours rentable?
Pour déterminer si votre projet vous procurera réellement les bénéfices financiers désirés, plusieurs éléments doivent être pris en considération :
- Le revenu généré par l'immeuble au moment de l'achat ;
- Les baux signés par les locataires déjà en place ;
- Le prix de location pour des biens semblables dans le quartier ;
- Le niveau d'occupation et de vacance des logements ;
- Le prix d'achat demandé ;
- Les frais et taxes que vous devrez payer pendant et après l'achat (assurance, frais de clôture, frais juridiques, coût d'entretien, etc.) ;
- Le potentiel d'appréciation de l'immeuble dans les années futures.
Tous ces facteurs doivent être sujets à une analyse rigoureuse pour déterminer la rentabilité potentielle de votre immeuble locatif. Assurez-vous de connaitre l'ensemble des dépenses et des revenus associés au bâtiment pour pouvoir prendre une décision éclairée.
Pour être rentable, votre immeuble devrait vous permettre d'obtenir suffisamment de revenus pour minimalement couvrir vos dépenses mensuelles, telles que :
- L'hypothèque ;
- Les assurances ;
- Les impôts fonciers et taxes scolaires ;
- Les services publics.
Pour estimer la rentabilité d'un investissement immobilier, certains acheteurs utilisent la règle du 1 %, qui consiste à s'assurer que le montant des loyers perçus couvre au moins 1 % du prix d'achat de l'immeuble. Cette stratégie n'est toutefois pas toujours la bonne, selon vos objectifs d'investisseur.
Acheter un plex par soi-même ou à plusieurs?
Si l'achat d'un plex peut très bien se faire seul, par vos propres moyens financiers, plusieurs optent pour ce type d'acquisition en groupe, que ce soit à deux ou en famille. Cette tactique permet de faciliter l'achat, puisque les ressources financières sont alors mises en commun.
L'achat à plusieurs permet aussi de réduire le risque individuel et de diminuer l'apport financier requis par chacun.
Toutefois, devenir copropriétaire d'un immeuble avec une ou plusieurs autres personnes peut entrainer davantage de conflits. Il vous faudra notamment vous mettre d'accord sur la répartition des tâches (gestion de la propriété, des locataires, des finances, etc.). Vous devrez également vous accorder sur :
- Les travaux et améliorations à effectuer sur le bâtiment ;
- La revente éventuelle de la propriété ou d'un des logements ;
- La répartition des bénéfices.
Assurez-vous donc de tenir compte de l'ensemble des avantages et des inconvénients que chacune de ces options pourrait vous procurer avant de décider d'acheter un duplex ou un triplex seul ou en groupe.
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