Mettre en vente une propriété est une démarche importante, souvent accompagnée de décisions stratégiques. Pour vous guider à travers ce processus, vous pourriez choisir de faire appel à un courtier immobilier. Cette collaboration nécessite toutefois la signature préalable d’un contrat de courtage, un document légal qui encadre l’engagement mutuel entre le propriétaire de la maison à vendre et le courtier immobilier.
Dans un marché immobilier dynamique, il est essentiel de bien saisir les implications juridiques et pratiques de ce contrat. Une compréhension claire de ses conditions vous aidera à éviter les malentendus et à favoriser une collaboration efficace et sereine.
Qu’est-ce qu’un contrat de courtage ? Définition
Il s’agit d’un accord formel entre un vendeur et un courtier immobilier, qui autorise ce dernier à agir pour le compte du propriétaire dans la mise en marché de la propriété. Ce contrat définit les paramètres de la relation : type de mandat (exclusif ou non), durée, conditions de résiliation, et modalités de rémunération.
Avant de vous engager, prenez le temps de bien comprendre les principales clauses du contrat. Voici cinq éléments clés à connaître pour signer en toute confiance et maximiser vos chances de vendre efficacement.
1. Vous devez choisir entre un contrat de courtage exclusif ou non exclusif
Au moment de signer une entente avec un courtier immobilier, vous devrez préciser s’il s’agit d’un contrat de courtage exclusif ou non exclusif. Ce choix est déterminant, car il influence directement la façon dont la vente de votre propriété sera menée.
Le contrat exclusif
Avec un contrat de courtage exclusif, votre courtier immobilier détient l’exclusivité pour représenter votre propriété et d’agir à titre d’intermédiaire unique pour conclure la vente. Cela signifie qu’aucun autre courtier ne peut solliciter votre bien directement. Vous conservez toutefois la liberté de travailler avec un autre professionnel pour l’acquisition d’une nouvelle propriété, puisque le mandat est distinct. Ce type de contrat encourage généralement le courtier à s’investir pleinement, puisqu’il est assuré d’obtenir une commission s’il réussit la vente.
Le contrat non exclusif
À l’inverse, un contrat de courtage non exclusif vous permet de vendre votre propriété par vous-même ou de faire appel à plusieurs courtiers en même temps. Cependant, comme sa rémunération n’est pas garantie, le courtier pourrait s’impliquer de manière plus limitée, en priorisant les mandats exclusifs qui lui assurent un revenu à la conclusion de la transaction.
2. Un contrat de courtage peut être révocable ou irrévocable
Lors de la signature d’un contrat de courtage, il est essentiel de porter attention à la mention révocable ou irrévocable, car elle détermine votre droit de mettre fin à l’entente avant son échéance.
Le contrat révocable
Un contrat révocable vous offre la possibilité de résilier l’entente à tout moment, que ce soit parce que vous changez d’avis et décidez de ne plus vendre, ou parce que vous jugez que le courtier ne s’investit pas suffisamment dans votre projet. Dans ce cas, un avis écrit doit être transmis au courtier, et vous pourriez devoir rembourser certains frais déjà engagés, comme ceux liés à la publicité. Ce caractère révocable s’applique également au courtier, qui peut lui aussi mettre fin au contrat, bien que cela demeure rare.
Le contrat irrévocable
À l’opposé, un contrat irrévocable ne peut être résilié avant l’expiration du contrat, sauf en cas de circonstances particulières. Même si le courtier cesse d’exercer, il pourra transférer votre dossier à un collègue, sans devoir obtenir votre approbation. Ce type de contrat exige donc une confiance claire envers le professionnel dès le départ.
3. La commission d’un courtier est toujours négociable
Comme pour plusieurs aspects d’une transaction immobilière, la commission du courtier immobilier peut être négociée, à condition de le faire avant la signature du contrat de courtage. En général, cette commission varie entre 4 % et 7 % du prix de vente. Pour obtenir une réduction, il est important d’appuyer votre demande avec des arguments pertinents. Par exemple :
- Une maison récente ou récemment rénovée ;
- Un type de propriété très recherché ;
- Un prix de vente jugé compétitif ;
- Un secteur prisé par les acheteurs.
Plus la vente semble rapide et facile, plus vous augmentez vos chances d’obtenir un ajustement à la baisse. En immobilier, le temps, c’est de l’argent : un courtier sera plus enclin à réduire sa commission s’il prévoit conclure la transaction rapidement.
Toutefois, une baisse importante de commission peut aussi signifier un service moins complet : moins de visibilité publicitaire, moins de temps consacré à votre dossier ou moins de ressources investies.
4. Vous avez 3 jours pour résilier votre contrat
La loi prévoit un droit de résiliation dans les jours suivant la signature d’un contrat de courtage. Ce droit vise à protéger les consommateurs qui changeraient d’avis rapidement après s’être engagés.
Selon la Loi sur le courtage immobilier, le vendeur dispose de trois jours suivant la réception du contrat signé par les deux parties pour résilier l’entente, sans avoir à fournir de justification ni à verser de compensation au courtier. Il s’agit du droit de dédit.
Comment résilier un contrat de courtage immobilier ?
Pour exercer ce droit, il suffit de transmettre un avis écrit au courtier. Bien qu’un envoi en main propre soit possible, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) recommande d’utiliser le courrier recommandé, afin de conserver une preuve du respect du délai. Ce droit s’applique même si le contrat est qualifié d’irrévocable.
Qu’est-ce que le droit à la rétribution ?
Il est important de savoir que le courtier peut tout de même avoir droit à une rétribution si la propriété est vendue dans les 180 jours suivant la fin du contrat de courtage, si l’acheteur s’était manifesté pendant la période couverte par le mandat. Dans ce cas, le courtier immobilier devra être en mesure de prouver ce conflit d’intérêt, par exemple à l’aide du registre des visites.
Ce droit à la rétribution devient caduc si le client conclut entre-temps un contrat exclusif avec un autre courtier, sauf s’il peut être démontré que le client n’a pas agi de bonne foi.
5. Il est possible de décider de la durée d’un contrat de courtage
La durée du contrat de courtage est une clause importante à considérer au moment de conclure une entente avec un courtier immobilier. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, cette durée n’est pas fixe.
En général, un contrat de courtage est conclu pour une période de six mois. Ce délai permet au courtier de mettre en œuvre une stratégie de mise en marché complète et de maximiser les chances de vente. Cependant, si vous souhaitez vendre rapidement, cette durée peut paraître longue, surtout si le courtier ne démontre pas l’engagement attendu.
Il est tout à fait possible de convenir d’une durée plus courte, comme trois mois, selon vos attentes ou votre échéancier. Un courtier immobilier expérimenté, habitué à conclure des transactions efficacement, ne devrait pas s’opposer à un mandat plus court, surtout si la propriété est bien positionnée sur le marché.
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