Tout savoir sur l'éviction du locataire

Au Québec, un locataire peut rester dans son logement tant qu'il le souhaite, ce qui constitue le droit au maintien des lieux. Toutefois, son propriétaire peut désirer récupérer la jouissance du bien dans le cadre de ses projets. Une marche à suivre encadrée et à surveiller pour ne pas se retrouver dans l'illégalité.

Alors, quelles situations autorisent l'éviction du locataire ? Lesquelles ne la permettent pas ? Découvrez tout ce qu'il y a savoir pour faire partir votre occupant tout en restant dans la légalité.

Retour sur la notion d'éviction

En premier lieu, il est nécessaire de définir plus amplement à quoi correspond le fait d'évincer un locataire d'un logement.

Dans cette situation, cela signifie qu'un propriétaire souhaite modifier le droit de conservation d'habitation de l'occupant. La clôture du bail est encadrée et fait partie des éléments essentiels à connaitre en tant que locateur. Ici, vous pourrez récupérer le logement à votre guise, mais en suivant au préalable certaines règles.

L'option du dialogue

Si vos relations locateur-locataire sont au beau fixe, parlez-lui de vos projets et de vos désirs de récupérer le logement à la date que vous souhaitez. Vous pourriez ainsi trouver un terrain d'entente plus facilement et vous éviter toute démarche administrative. 

Pour choisir cette option, vous devrez avoir pleinement confiance en la personne qui vit dans votre bien. En effet, un accord verbal n'a aucune valeur juridique et vous n'auriez aucun moyen de vous retourner contre votre locataire si celui-ci changeait finalement d'avis.

Comment procédér à l'éviction d'un locataire ?

Le processus d'éviction d'un locataire est très encadré et n'est autorisé que dans des certaines situations. Ces dernières s'orientent sur des modifications spécifiques du logement, à savoir :  

• Agrandissement : par exemple, ajout d'une nouvelle pièce dans le logement;
• Subdivision : division d'un grand bien en 2 appartements;
• Démolition : pour construire une habitation différente en lieu et place;
• Modification : transformation d'un logement en bureaux.

Si vous souhaitez tenter de préserver votre budget et que vous n'êtes pas pressé par le temps, il est préférable de favoriser le dialogue avec votre locataire. Peut-être celui-ci a-t-il prévu de s'en aller prochainement ? Si tel est le cas, vous effectuerez une belle économie sur l'indemnisation et les frais de déménagement.

Délais applicables pour l'éviction 

Si vous vous trouvez effectivement dans une situation éligible à l'éviction, vous devrez procéder à la rédaction d’un avis écrit, que vous adresserez au locataire. Veillez toutefois à bien respecter les délais légaux pour l'envoi du document, pour ne pas vous retrouver avec une procédure finalement caduque :

• Si le bail date de 6 mois ou moins, l'avis devra être adressé au moins 1 mois avant la fin du contrat de location;
• S'il a été conclu il y a plus de 6 mois, le document sera expédié au minimum 6 mois avant la fin du bail;
• Si l'accord de location est à durée indéterminée, le délai de 6 mois s'applique ici pour préparer l'éviction.

Cas concret

Pour un bail se terminant le 30 juin 2023 :

• De plus de 6 mois ou à durée indéterminée : le locateur aurait dû informer son occupant avant le 31 décembre 2022;
• De moins de 6 mois : envoi de l'avis écrit avant le 31 mai 2023.

Que doit contenir l'avis envoyé au locataire ?

Si le document doit être envoyé dans les délais définis par la loi, il doit aussi comporter certaines informations capitales :

• La date d'éviction prévue;
• La raison, décrite de la manière la plus précise possible;
• Citer le contenu de l'article 1959.1 du Code Civil du Québec.

Une fois l'éviction conclue, vous devrez vous acquitter d'une indemnisation correspondant à 3 mois de loyer, ainsi que des frais liés au déménagement du locataire.

Voies de recours possibles pour le locataire

Si un locataire ne discute généralement pas une telle procédure, vous devez savoir que celui-ci dispose de voies légales pour contester votre décision. D'abord, il a un mois pour s'opposer à votre avis, à partir de la date de réception du document. S'il ne se manifeste pas durant cette période, la loi considère qu'il consent à quitter le logement loué et que l'accord est entériné.

Dans le cas contraire, il peut contester son éviction auprès du Tribunal Administratif du Logement (TAL). En tant que locateur, vous devrez alors prouver que vous souhaitez effectivement subdiviser, agrandir ou changer l’affectation du logement, dans un cadre autorisé par la législation.

Bon à savoir : les indemnisations citées précédemment s'appliquent même dans le cas d'une éviction qui aurait d'abord été contestée par le locataire.

Qu'en est-il d'une rénovation de logement ?

Certaines personnes peuvent penser qu'une rénovation opérée sur un bien immobilier peut justifier l'éviction d'un locataire, mais il n'en est rien. Ce procédé, appelé rénoviction, est même totalement illégal et expose le bailleur à des poursuites. 

Si vous voulez effectivement rénover votre cuisine ou votre salle de bain, il est impératif de respecter la bonne marche à suivre. Vous devrez faire parvenir un avis de 10 jours, ou plus selon la teneur des opérations, auprès de votre locataire afin de lui signifier la date de début des travaux.

Une fois que les travaux seront achevés, le locataire continuera à payer le même loyer jusqu’à la fin du bail. Vous ne pourrez pas lui imposer d'augmentation de mensualité tant que la date de renouvellement ou d'achèvement du contrat de location ne soit effective.

Le cas de la reprise du logement

Une autre situation qui peut susciter des interrogations quant à l'éviction ou non d'un locataire concerne la reprise du logement par son propriétaire.

Ici, sachez que vous pouvez effectivement récupérer l'usage du bien. Pour cela, vous devez faire parvenir un Avis de Reprise de Logement à votre occupant. Le document devra respecter les mêmes conditions de délais que celles en vigueur pour l'éviction et citées précédemment dans cet article.

Si vous pouvez ici récupérer votre bien, on ne parle techniquement pas d'éviction de locataire, mais simplement de reprise de logement.

Quelles sont les autres exclusions à une éviction du locataire ?

Au-delà d'une rénoviction, d'autres cas de figure sont incompatibles avec l'éviction d'un occupant d'un bien loué : 

• Si le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou au moment de l'éviction;
• S'il occupe le logement depuis au moins 10 ans;
• Si les ressources de la personne sont admissibles à un Logement à Loyer Modique (LLM).

Pour savoir si votre locataire y est éligible, le Réglement sur l'attribution des Logements à Loyer Modique vous apportera une réponse plus claire. Vous l'aurez donc compris, le fait d'évincer une personne d'un bien immobilier doit être bien préparé en amont, car le processus est extrêmement encadré.

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