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Audrey Duquette
Audrey
Duquette

(Rédactrice)
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RAP : tout savoir sur le régime d’accession à la propriété

Dernière modification: 2021/10/04 | Temps de lecture approximatif 6 mins

Vous voulez acheter une première maison? Après plusieurs années de location, vous souhaitez redevenir propriétaire ? Dans ces deux cas, vous pourriez bénéficier d’un programme financier pour vous aider à acquérir l’habitation désirée.

Le régime d’accession à la propriété, aussi nommé sous l’abréviation « RAP », est connu à l’échelle de la province et du pays. Il s’agit de l'une des subventions pour l’accès à la propriété les plus souvent évoquées pour soutenir les premiers acheteurs dans l’accumulation de la mise de fonds nécessaire à leur projet d’achat immobilier.

Voici tout ce que vous devez savoir à ce propos.

feme qui reçoit des clés_Accéder à la propriété plus facilement avec le RAP_XpertSource

Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété?

Le RAP est un programme fédéral qui vise à faciliter l’accès à la propriété des citoyens canadiens. Il permet à un particulier de retirer un montant de ses REER (régimes enregistrés d’épargne-retraite) et ce, sans incidence fiscale, afin de pouvoir acheter ou construire une habitation admissible.

Un individu peut participer à ce programme pour son propre usage ou au nom d’une personne handicapée qui lui est liée.

Qui peut participer à ce programme?

Afin de pouvoir bénéficier des avantages du RAP, vous (ou la personne handicapée qui vous est liée) devez répondre à quelques conditions préalables. Vous devez notamment être considéré comme acheteur d’une première habitation.

Vous serez considéré comme tel si vous n’avez pas habité dans un logement dont vous ou votre conjoint étiez le propriétaire au cours d’une période de quatre ans précédant la demande. Ainsi, si vous avez déjà été propriétaire, mais que vous êtes locataire d’une autre habitation depuis plus de quatre ans, vous pourriez être admissible au programme.

Vous devrez toutefois répondre à quelques critères supplémentaires, dont :

  • Avoir une entente écrite pour acheter ou construire une propriété ;
  • Être résident du Canada, du moment du retrait jusqu’à la conclusion de la transaction ;
  • Avoir l’intention d’occuper l’habitation en question comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction ;
  • Avoir le solde remboursable du RAP à zéro au 1er janvier de l’année de retrait, si vous avez déjà profité du programme précédemment.

maison sur la rue_Habitation admissible au régime d'accession à la propriété_XpertSource

Quelles sont les propriétés admissibles?

Évidemment, pour être admissible au RAP, le logement doit être situé au Canada. Il peut être en construction ou déjà existant. Il peut s’agir de :

  • Une maison unifamiliale, jumelée, en rangée ou mobile ;
  • Une copropriété ;
  • Un plex (duplex, triplex, quadruplex) ;
  • Un immeuble d’habitation.

Une part dans une coopérative d’habitation peut aussi être admissible, à la condition que celle-ci vous donne le droit, en tant que propriétaire, de posséder un logement situé au Canada. Une coopérative d’habitation qui vous donne uniquement le droit d’habiter la propriété n’est pas acceptée dans le cadre du RAP.

Quel est le montant maximal qui peut être retiré?

Avant le 20 mars 2019, la limite de retrait se situait à 25 000 $. Depuis, le gouvernement du Canada a haussé cette limite. Un individu participant au programme peut ainsi retirer jusqu’à 35 000 $ de ses REER dans une année civile sans avoir à payer d’impôt sur l’argent perçu.

Dans le cas d’un couple dont les deux partenaires seraient admissibles, le RAP des deux personnes peut être combiné, jusqu’à 70 000 $ (35 000 $ maximal chacun).

Comment fonctionne le RAP?

Voici les informations importantes à connaitre avant de retirer, de rembourser ou d’annuler votre participation au programme.

ordinateur sur une table_RAP : un programme fédéral d'aide financière_XpertSource

Retirer les fonds de votre REER

Avant de pouvoir participer au RAP et retirer des fonds de vos REER, vous devrez avoir une entente écrite confirmant votre intention d’acheter ou de construire une propriété admissible, pour vous-même ou une personne handicapée qui vous est liée.

Une fois approuvé pour le programme, vous pourrez effectuer un retrait. Vous devrez d’abord remplir le formulaire T1036 - Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d’un REER. Ce formulaire devra être rempli pour chacun des retraits que vous ferez. Vous pouvez en effectuer un ou plusieurs au cours de la même année civile, selon votre préférence.

Il est possible de retirer de plus d’un REER, dans la mesure où vous êtes le titulaire de chacun de ces comptes. Vous n’aurez pas à payer d’impôt si vous respectez la limite de retrait autorisée.

Sachez cependant que certains comptes REER ne vous permettent pas de retirer des fonds. C’est le cas, par exemple, des REER à rendement fermé ou des REER collectifs.

Tout montant supérieur à la limite de 35 000 $ devra être déclaré en tant que revenu au moment de faire votre déclaration annuelle, pour l’année où vous avez obtenu les fonds. La somme excédentaire ne sera pas à l’abri de l’impôt.

Rembourser l’argent retiré de vos REER

Il faut savoir que l’argent retiré dans le cadre du RAP n’est pas un don. Il s’agit, en quelque sorte, d’un prêt que vous faites à vous-même. Vous devrez donc rembourser le montant emprunté.

pot d'argent_Emprunter de l'argent de ses REER avec le RAP_XpertSource

Photo : Freepik

La période maximale de remboursement

La somme retirée de vos REER dans le cadre de votre participation au RAP doit être remboursée dans une période maximale de 15 ans.

Cette période de remboursement débute dès la deuxième année civile qui suit l’année du retrait. Par exemple, si vous retirez des fonds en 2021, vous devrez commencer à rembourser une partie du montant dès 2023.

Notez cependant que vous pouvez décider de rembourser les sommes dues plus tôt, si vous le désirez. Votre période de remboursement restera la même, mais vos paiements préventifs réduiront le montant dont vous devrez vous acquitter la première année.

Les montants à rembourser

Chaque année suivant votre participation au RAP, vous recevrez un état de compte de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Vous y trouverez ces renseignements :

  • Le montant remboursé jusqu’à présent (incluant les montants non remboursés déclarés dans votre revenu et les paiements supplémentaires) ;
  • Le solde restant de votre RAP ;
  • Le montant à contribuer à vos REER et à désigner comme remboursement pour l’année suivante.

Tous les montants que vous ne rembourserez pas au cours d’une année devront être inclus à votre revenu. Vous n’aurez pas le droit à des déductions d’impôts pour cette portion.

Sachez aussi qu’il est possible de rembourser la totalité des fonds à vos REER, en tout temps.

taxes_RAP et déclaration d'impôt annuelle_XpertSource

Comment déclarer les sommes remboursées

Dès la première année où vous faites un retrait pour le RAP, vous devez produire une déclaration de revenus et de prestations auprès de l’Agence du revenu du Canada. Vous devrez le faire chaque année suivante, jusqu’à la fin de votre remboursement.

Pour ce faire, vous devez remplir l’Annexe 7 – REER et RPAC - Cotisations inutilisées, transferts et opérations dans le cadre du RAP.

Notez que vous devez remplir et envoyer cette déclaration même si vous avez déclaré faillite ou si vous n’avez pas d’impôt à payer pour l’année en cours.

N’hésitez pas à consulter directement le site Web du gouvernement fédéral pour obtenir plus de détails à ce sujet.  

Annuler sa participation au RAP

Dans certaines situations, somme toute assez rares, il est possible d’annuler votre participation au régime d’accession à la propriété. C’est le cas si vous (ou la personne handicapée qui vous est liée) n’avez pas acheté ou construit une habitation admissible ni un bien de remplacement.

Si vous choisissez d’annuler votre participation et remboursez tous les frais empruntés à vos REER, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où vous avez reçu les fonds, vos retraits ne seront pas imposés.

Toutefois, dans la majorité des cas où toutes les conditions du RAP ont été respectées, il vous sera impossible d’annuler votre participation.

Peut-on combiner le RAP avec d'autres subventions pour l’accès à la propriété ?

Avant d’aller de l’avant avec votre projet d’achat immobilier, renseignez-vous. En plus du RAP, il existe de nombreuses autres aides financières auxquelles vous pourriez être admissibles, telles que :

Dans certains cas, il est même possible de combiner plusieurs aides financières. Voilà une bonne raison de vous informer, puisqu’il s’agit d’un excellent coup de pouce pour réaliser votre projet immobilier !

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