Les propriétés de luxe dans le marché immobilier de 2020

À l’image générale du marché immobilier, les propriétés de prestige ont elles aussi attiré de nombreux acheteurs désirant améliorer leurs conditions de vie. Le nombre de résidences haut de gamme vendues en 2020 a d’ailleurs bondi par rapport à l’année précédente.

Coup d’œil sur quelques-unes des statistiques les plus marquantes des habitations de luxe dans le marché immobilier de 2020.

La surchauffe immobilière en temps de COVID-19

Dès mars 2020, la pandémie de COVID-19 nous a forcé à changer nos habitudes. La plupart des commerces et restaurants ont dû fermer, les activités de loisir ont été restreintes, les voyages non essentiels interdits. Cette situation particulière a toutefois permis à beaucoup de ménages de réduire de manière importante leurs dépenses. Plusieurs en ont d’ailleurs profité pour réinvestir l’argent économisé dans leur logement.

En effet, alors que la plupart des secteurs prenaient du recul ou étaient en pose forcée en conséquence de la pandémie, le marché immobilier a quant à lui pris une ampleur inattendue. Après un arrêt presque complet au cours du mois d’avril, l’immobilier résidentiel a été autorisé à reprendre ses activités le 11 mai 2020. L’engouement qui s’en est suivi en a surpris plus d’un.

Beaucoup d’acheteurs potentiels sont partis en quête d’une nouvelle propriété pour tenter d’améliorer leur confort et d’agrandir leur superficie habitable. Cet enthousiasme renouvelé pour l’immobilier résidentiel, particulièrement dans les secteurs périphériques des grandes villes, a notamment été influencé par le confinement et l’omniprésence du télétravail. 

Devant cette surchauffe du marché, il n’est pas étonnant de constater que les habitations de prestige, d’une valeur de plus d’un million de dollars, ont elles aussi été la cible de l’intérêt accru des acheteurs plus fortunés. 

La popularité des maisons de prestige en 2020

« Les ventes de propriétés de luxe (1 M$ ou plus) ont augmenté d’environ 50 % par rapport à l’année précédente dans l’ensemble de la province. » C’est du moins ce qu’a constaté la société JLR dans son étude de données issues du Registre foncier du Québec pour l’année 2020.

Au total, c’est 2 402 habitations qui ont été vendues à un prix supérieur à un million de dollars. Les ventes, non seulement plus nombreuses, se sont également faites dans un laps de temps beaucoup plus court. Les propriétés de luxe restent parfois des mois, voire des années sur le marché avant de trouver preneur dans un contexte immobilier traditionnel. Toutefois, pour l’année 2020, les experts ont constaté que ces résidences haut de gamme se sont vendues plus rapidement, signe d’un véritable enthousiasme de la part des acheteurs potentiels. 

Cette frénésie immobilière a été un effet des nouveaux besoins des individus en situation de pandémie, mais aussi de l’augmentation des revenus de plusieurs gros investisseurs et des faibles taux hypothécaires pendant cette même période. Le tout a créé un contexte favorable à l’acquisition de propriétés de luxe.

Les types de résidences haut de gamme sur le marché

Les propriétés de villégiature à proximité d’un lac, dotées de grands espaces verts ou d’installations récréatives ont été convoitées par les investisseurs, sans doute pour contrer les effets négatifs que la pandémie et le confinement ont eu sur la santé mentale de bien des individus. Mais ce fait n’a pas seulement été constaté pour les propriétés de luxe. Qu’elles soient haut de gamme ou non, les habitations à l’écart des grandes villes, les chalets ou tout autre type de résidence permettant d’avoir accès à plus de nature ont eu la cote en 2020.

Malgré tout, les propriétés urbaines n’ont pas été complètement délaissées par les acheteurs. Les résidences de luxe sont bien présentes dans la région du Grand Montréal. Outremont, Ville-Marie, Mont-Royal et Westmount sont en tête de liste pour les endroits détenant les habitations les plus chères de la région. Dans le reste de la province, les villes de Gatineau, Austin et Mont-Tremblant sont également reconnues pour leurs propriétés de luxe.

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Des maisons unifamiliales grandioses

Sans grande surprise, les propriétés les plus recherchées par les acheteurs sont les maisons unifamiliales. Toujours selon les données recensées par JLR, c’est un total de 1 881 maisons unifamiliales de luxe qui ont été vendues sur le marché en 2020, comparativement à 1 196 l’année précédente. Cela représente une augmentation impressionnante de 57 % pour ce type d’habitation, dont la majorité se trouvait dans la RMR de Montréal. Certaines régions périphériques ont aussi profité de l’engouement des acheteurs si bien que près du tiers des résidences de prestige se situaient en dehors du Grand Montréal.

Dans toute la province du Québec, 72 maisons ont été vendues à un prix supérieur à 3 millions de dollars, ce qui équivaut à environ 4 % des propriétés de luxe. Dans le top 3 des habitations les plus dispendieuses de l’année, on retrouve en deuxième et troisième position deux domaines situés à Austin, respectivement vendus pour 13 750 000 $ et 12 500 000 $.

Qu’en est-il de la maison unifamiliale la plus chère vendue au Québec en 2020 ? Située dans le quartier Ville-Marie, celle-ci a été acquise par son nouveau propriétaire pour la somme de 18 millions de dollars, soit un montant presque trois fois plus élevé que sa valeur foncière, évaluée à 6 429 700 $ ! Voilà un exemple criant de la frénésie immobilière de 2020 et de la capacité d’achat des grands investisseurs.

Des copropriétés à faire rêver

Outre les maisons unifamiliales, les copropriétés prestigieuses ont également été en demande au cours de l’année 2020, particulièrement celles situées dans les quartiers centraux de Montréal. C’est un total de 521 copropriétés de luxe qui ont été vendues à plus d’un million de dollars à la grandeur de la province, contrairement à 379 en 2019. De ce nombre, huit d’entre elles ont atteint un montant supérieur à 3 millions.

Bien que le quartier Ville-Marie ait été l’un des plus populaires pour les copropriétés et les penthouses haut de gamme, c’est au Plateau Mont-Royal qu’on retrouve la copropriété la plus dispendieuse sur le marché de 2020. D’une superficie de 410,3 m², son prix d’acquisition a été de 4 750 000 $.

En deuxième place, une copropriété de 259,9 m² a trouvé un nouvel acquéreur pour la somme de 4 436 000 $, soit près de deux fois son évaluation foncière, chiffrée à 2 636 500 $ ! Il faut dire que les commodités de luxe de l’immeuble (spa, piscine, court de tennis, salle d’exercice) ont sans aucun doute éveillé l’intérêt de l’acheteur.

L’impact de la surenchère et de la montée des prix sur la popularité des résidences de luxe

La demande pour les propriétés de prestige en 2020 a effectivement subi une augmentation par rapport à l’année précédente. Mais cette forte demande n’est pas suffisante à elle seule pour expliquer l’accroissement des ventes. Il faut prendre en considération les effets de la pandémie sur le portefeuille des Québécois, mais aussi l’impact de la hausse des prix des habitations et la présence constante de la surenchère sur le marché.

La croissance généralisée du prix des propriétés qui est observée depuis maintenant presque un an a permis à davantage d’habitations de se hisser au-dessus de la barre prestigieuse du million de dollars. Le nombre de propriétés de luxe (décrites comme tel en fonction de leur prix et non pas de leurs caractéristiques particulières) a augmenté au fur et à mesure que la valeur des résidences sur le marché gonflait en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande. Une plus grande disponibilité des propriétés « de luxe » a donc nécessairement élevé le nombre de ventes pour ce type d’habitation.

La surenchère a notamment eu un impact considérable sur l’augmentation des prix de vente de l’ensemble des propriétés. Devant la faible proportion d’habitations sur le marché par rapport à l’abondance d’acheteurs potentiels, les offres multiples se sont multipliées et ont fait en sorte de faire grimper le prix d’acquisition.

Dans un article paru au journal La Presse le 17 avril, Charles Brant, directeur en analyse du marché pour l'APCIQ, mentionnait d’ailleurs que « dans la région de Montréal, 37 % des transactions pour des maisons individuelles de plus de 1 million sont le résultat d’offres multiples », contrairement à 16 % en 2019. Selon lui, l’importance de la surenchère dans les offres d’achat est devenue telle qu’elle se rapproche dorénavant plus d’une surévaluation du marché, les prix offerts pour les habitations dépassant parfois de loin la valeur marchande.

Si la hausse des prix se poursuit, de plus en plus de propriétés franchiront le cap du million de dollars. Les inscriptions pour les résidences de luxe demeurent toutefois très rares, si bien que lorsque l’une d’entre elles arrive sur le marché, de nombreux acquéreurs intéressés n’hésitent pas à surenchérir sur le prix de vente pour s’assurer de remporter la mise et participent une fois de plus à faire augmenter le prix déjà élevé.

Les investisseurs étrangers ont-ils été nombreux ?

Alors qu’on pourrait penser que la hausse marquée des ventes des propriétés de prestige a été le résultat d’un intérêt accru des investisseurs étrangers, c’est-à-dire des acheteurs dont l’adresse provient de l’extérieur du Canada, il n’en est rien. Le pourcentage d’investisseurs étrangers ayant acquis une propriété au Québec a même légèrement diminué d’une année à l’autre, passant de 5 % en 2019 à 3 % en 2020. 

Il faut toutefois nuancer ces données, car cette faible réduction s’explique entre autres par la présence plus grande des acheteurs locaux et non pas par une réelle diminution du nombre d’investisseurs étrangers. Celui-ci est resté relativement stable d’une année à l’autre.

Propriétés haut de gamme : qu'arrivera-t-il en 2021 ?

Évidemment, il n’est pas possible de prédire avec certitude ce que réserve l’année 2021 pour le secteur immobilier. En début d’année, les prévisions de différents experts semblaient annoncer une période positive pour le marché. Celles effectuées par Royal LePage et l’APCIQ, qui présageaient la poursuite de l’augmentation des prix et une forte activité immobilière, semblent plus particulièrement se confirmer.

À l’heure actuelle (avril 2021), le marché immobilier du Québec continue d’avoir le vent dans les voiles, mais pour combien de temps ? Les acheteurs sont toujours bien présents, alors que les propriétés disponibles sur le marché ne cessent de diminuer. Selon les plus récentes données de l’APCIQ, le premier trimestre de 2021 a enregistré une baisse du nombre d’inscriptions de 43 % par rapport au premier trimestre de 2020.

Cette raréfaction du nombre d’habitations disponibles, incluant les résidences de luxe, pourrait continuer d’alimenter le phénomène de surenchère jusqu’à ce qu’il y ait un équilibre plus juste entre l’offre et la demande immobilière. Ce rééquilibre pourrait survenir une fois la pandémie derrière nous, mais rien n’est sûr.

De ce fait, il est probable que la popularité des propriétés de prestige se poursuive encore un certain temps, en particulier dans le cas des maisons unifamiliales assorties d’espaces verts ou d’installations récréatives, puisqu’elles permettent à leur propriétaire de tirer profit au maximum de leur habitation en temps de confinement.

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