Qu'est-ce que l'hypothèque pour multilogement?

L'acquisition d'un immeuble multilogement constitue une bonne opportunité d'investissement locatif. Avant toute chose, il faut toutefois connaître certaines subtilités liées au financement de ce type de propriété.

Alors, que faut-il savoir sur la réalisation de cette opération ? À quoi correspond l'hypothèque pour multilogement ? On vous explique tout dans cet article !  

Immeuble multilogement : de quoi parle-t-on ?

D'abord, définissons plus précisément ce qu'est un multilogement. Également appelé immeuble à revenu, il s'agit d'un bâtiment comptant 5 logements et plus dédiés à la location. Considérés comme des actifs commerciaux, ils sont à dissocier de ceux de 4 logements et moins, catégorisés en tant qu'immeubles résidentiels. 

Les subtilités liées au financement

Avant de commencer à magasiner un immeuble, il faut connaître au préalable les conditions et calculs utilisés dans la délivrance de l'hypothèque pour multilogement.

Par rapport à du résidentiel, les taux d'intérêt de cette hypothèque commerciale sont généralement plus importants. L'institution financière en charge d'étudier la demande de prêt associe en effet un risque plus important à ce type d'opération.

Bien que les critères de qualification diffèrent par rapport à une hypothèque résidentielle, tout le monde peut légalement investir dans un immeuble multilogement. Ce type d'opération est aussi bien ouvert à des investisseurs débutants qu'à des promoteurs immobiliers, à la seule condition d'avoir suffisamment de liquidités disponibles.

Calcul hypothécaire pour l'achat de l'immeuble à revenu

Contrairement à du résidentiel, où on évalue d'abord la capacité d'emprunt de l'investisseur, le multilogement prendra en compte :

• La mise de fonds;
• La rentabilité de l'immeuble visé;
• Les flux de trésorerie.

En parallèle, l'institution financière portera une attention toute particulière :

• Au secteur géographique du bâtiment;
• Son état : neuf ou ancien; 
• La mise de fonds que vous êtes prêts à apporter;
• Le taux d'occupation, en cas de logements déjà loués.

Hypothèque multilogement : conditions et calculs de la rentabilité

Le ratio de couverture de la dette

Il s'agit d'un calcul couramment effectué par l'institution financière lors de la demande d'hypothèque. Pour l'effectuer, elle met en perspective les revenus locatifs et dépenses pour évaluer la solidité du projet. Ces frais correspondent au :

• Remboursement de l'hypothèque à supporter;
• Paiement des taxes, assurances et autres frais d'énergie;
• Frais de gestion de l'immeuble.

Généralement, l'opération est considérée comme prometteuse dès lors que les rentrées d'argent dépassent d’au moins 25 % les dépenses, ou 1,25 de ratio de couverture de la dette.

Calcul du ratio prêt valeur (RPV)

L'obtention d'un bon ratio prêt valeur (RPV) permettra d'obtenir un taux hypothécaire avantageux. Dans les faits, le RPV désigne le pourcentage du montant de l'hypothèque qui vous est accordé comparativement à la valeur économique de l'immeuble.

Sachez que dans le cas d'un multilogement, le RPV doit être environ de 85 %. La part des 15 % restants, non couverte par le ratio prêt valeur, correspond à la mise de fonds que vous devrez apporter.

Hypothèque multilogement : quels critères de qualification pour la mise de fonds ?

Pour définir le montant de la mise de fonds exigible, la banque se basera sur deux critères de qualification : 

• Le secteur du futur bâtiment;
• La souscription à une assurance de prêt;
• La souscription spécifique à l'assurance de la SCHL.

Mise de fonds pour un multilogement au centre-ville

Il s'agit du cas de figure le plus simple. Si le bâtiment se situe dans un centre-ville de plus de 10 000 habitants, les banques exigent en général 25% du prix d'achat en mise de fonds. 

Lorsque le bâtiment est à l'extérieur d'un centre-ville 

La donne est en revanche plus complexe dans le cas d'un projet d'investissement situé dans une petite municipalité, au profil de risque plus important selon la banque. Le principal point bloquant correspond ici au nombre moins conséquent d'habitants, qui peut entraîner : 

• Un taux de vacance locative plus important, entraînant des dépenses imprévues;
• Moins d'acheteurs potentiels si vous désirez revendre le bâtiment à l'avenir.

Ici, la règle générale des 25 % de mise de fonds ne s'applique pas. L'institution financière se chargera d'étudier spécifiquement votre projet d'investissement en fonction de la municipalité dans laquelle il se situe. Elle vous demandera alors d'apporter un pourcentage de mise de fonds plus important, en fonction des risques qu'elle aura décelés.

Bon à savoir : le nombre de logements du bâtiment n'influence pas le montant de la mise de fonds demandé. Si votre projet se situe par exemple en centre-ville, elle sera similaire qu'il y ait 5, 9, ou 12 logements.

Une réduction avec l’assurance de la SCHL pour le financement de 5 logements et plus

La souscription à une assurance de prêt est un bon réflexe et permet de faire diminuer le montant de la mise de fonds exigé à 15 %. Il est de plus possible d'obtenir une réduction de 10 % si vous prenez votre assurance avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). 

Au-delà de cette réduction, la souscription à l'assurance de la SCHL permet d'obtenir un meilleur taux hypothécaire. Dans ce cas de figure, l'institution considère en effet que le risque pris est encore moins important.

Le cas spécifique de la présence d'un espace commercial

Dans certains cas, il se peut que le bâtiment multilogement dispose d'un espace commercial au rez-de-chaussée. Si ce critère n'affecte pas le montant de la mise de fonds, le terme de l'amortissement ne pourra toutefois pas excéder 20 ans. À titre informatif, celui-ci est habituellement de 25 ans pour du résidentiel. 

Est-il possible d'avoir 2 hypothèques ?

Il est tout à fait possible d'avoir deux hypothèques lorsque vous investissez dans un immeuble à revenus. La stratégie utilisée par de nombreux investisseurs immobiliers consiste d'ailleurs à utiliser le mécanisme proposé par le refinancement hypothécaire. 

Également appelé effet de levier, ce procédé consiste à refinancer votre bien pour en acheter un nouveau en utilisant le crédit dont vous disposez dans son maximum. Il tient également compte des intérêts du prêt hypothécaire, déductibles d'impôts avec un immeuble locatif.

Cela contribue notamment à la mise en place d'un cercle économique vertueux pour l'investisseur. En effet, plus il dispose de financement hypothécaire, plus il pourra refinancer d'autres opérations. En parallèle, le mécanisme d'achat-revente offert par le flip permet d'effectuer des plus-values, réinjectables en mise de fonds sur les nouvelles acquisitions.

Est-il possible d'hypothéquer un terrain ?

La banque n'effectue pas de distinction entre l'hypothèque d'un terrain avec ou sans construction. Seule la valeur du crédit maximum restant sera retenue pour le refinancement hypothécaire.

Quelle est la meilleure banque pour votre hypothèque multilogement ?

Il n'existe pas d'institution financière meilleure que l'autre pour le financement de votre hypothèque multilogement. N'hésitez pas à rendre rendez-vous avec plusieurs organismes afin de comparer les différentes conditions proposées pour votre projet.

Sachez toutefois que ces démarches peuvent être coûteuses en temps. Un bon réflexe peut être alors de se faire accompagner par un courtier hypothécaire spécialisé.

Se faire accompagner par un professionnel spécialisé

Il est vrai que toutes ces subtilités peuvent être mélangeantes au premier abord.

Dans ce contexte, il est possible de faire appel à un courtier hypothécaire spécialisé dans le multilogement. En faisant engageant ce type de professionnel, vous pouvez optimiser la pertinence de votre investissement et obtenir un prêt hypothécaire plus avantageux. 

Retenez en effet qu'un courtier spécialisé connaît bien les subtilités d'une hypothèque liée au multilogement. Il sera à même de vous conseiller efficacement sur des sujets tels que :

• Le terme de votre hypothèque;
• Le taux hypothécaire adapté;
• Les conditions spécifiques à l'emprunt. 

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