Comment emprunter grâce à la valeur nette de sa propriété?

Il peut arriver, lorsqu’on a un prêt hypothécaire en cours sur sa résidence principale, de se sentir coincé financièrement lorsque de nouveaux projets pointent à l’horizon. Mais c’est sous-estimer l’effet levier que peut avoir la valeur nette d’une propriété.

Traditionnellement, le recours à une hypothèque intervient pour l’acquisition d’une propriété. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir, à l’inverse, quatre produits bancaires permettant d’emprunter sur l’équité de votre maison.

Avant de vous présenter comment utiliser la valeur nette de votre propriété pour contracter de nouveaux emprunts, il peut être judicieux de redéfinir quelques notions de base.

Commençons par l’hypothèque!

Une hypothèque permet d’emprunter une certaine somme d’argent auprès d’un organisme financier en apportant comme garantie une maison dont on est propriétaire ou qu’on s’apprête à acheter. Le prêt hypothécaire permet d’obtenir des taux bas comparativement aux autres types de prêts (prêt personnel, prêt auto, carte de crédit). Toutefois, il implique un certain nombre de frais annexes.

L’équité en immobilier : qu’est-ce que c’est?

En immobilier, le terme d’équité désigne la valeur nette d’une propriété. Elle est calculée à partir de sa valeur marchande, à laquelle on soustrait le solde hypothécaire. Sauf en cas de chute des prix de l’immobilier, l’équité de votre maison augmente naturellement de deux façons :

• au fur et à mesure que vous remboursez votre hypothèque ;
• avec l’augmentation de la valeur marchande de votre propriété.

Cependant, il est impossible d’emprunter l’intégralité de la valeur nette de votre propriété. Seule votre équité disponible pourra être utilisée pour financer de nouveaux projets. Elle correspond à la différence entre 80% de la valeur de votre maison et votre solde hypothécaire. En plafonnant ainsi le montant maximum de l’emprunt, les organismes prêteurs limitent leurs risques dans le cas où votre propriété venait à perdre de la valeur.

Exemple : Votre maison a une valeur de 420 000 $ et votre solde hypothécaire est de 230 000 $.

420 000 - 230 000 = 190 000

L’équité de votre propriété est de 190 000 $.

(420 000 x 0,8) – 230 000 = 106 000

Votre équité disponible s’élève donc à 106 000 $. C’est la somme maximale que vous pourrez emprunter sur la valeur nette de votre maison.

Comment emprunter sur la valeur de sa propriété?

Il y a plusieurs d'utiliser la valeur nette de votre maison. En voici quelques-unes.

Refinancement

Un refinancement de votre prêt hypothécaire vous permet de négocier un nouveau contrat pour un montant plus élevé. Il est ainsi possible d’emprunter jusqu'à 80% de la valeur de votre propriété, dans la limite de votre équité disponible.

Exemple : Vous avez acheté votre maison à 250 000 $. Sa valeur marchande est aujourd’hui estimée à 370 000 $. Le solde de votre hypothèque est de 180 000 $. Votre équité disponible s’élève donc à 116 000 $ ((370 000 x 0,8) – 180 000). Vous pouvez donc refinancer votre hypothèque pour l’augmenter de ce montant au maximum, soit une hypothèque de 296 000 $ au lieu des 180 000$ restant.

Deux cas de figure sont possibles :

• Le montant de votre nouvelle hypothèque est identique à votre hypothèque initiale : l’acte notarié restera le même.
• Vous contractez une hypothèque supérieure : cette nouvelle hypothèque devra être notariée.

Il faut savoir, cependant, qu’un refinancement sera toujours soumis à l'évaluation de votre capacité à rembourser l’emprunt.

En savoir plus sur le refinancement hypothécaire.

Hypothèque subsidiaire (ou garantie collatérale)

L’hypothèque subsidiaire consiste à inscrire une hypothèque supérieure au montant de l’emprunt. En prévision de l’augmentation de la valeur marchande de la propriété apportée en garantie, elle peut couvrir jusqu’à 125% de sa valeur au moment du prêt initial. Avec ce produit bancaire, vous aurez alors la possibilité d’emprunter de nouvelles sommes, au fur et à mesure, sans avoir à enregistrer une nouvelle hypothèque.

La propriété servant de garantie peut être un bien propre ou de la maison d’un tiers, notamment lorsque des parents veulent aider leur enfant. Dans ce cas, le propriétaire devra également signer la transaction.

La garantie collatérale peut servir à obtenir un prêt personnel ou à pallier une absence de mise de fonds pour une acquisition immobilière.

Marge hypothécaire

Une marge hypothécaire est un produit de crédit garanti et renouvelable, dans la limite de 65% de la valeur de la propriété apportée en garantie. Elle peut être utilisée pour financer une partie des coûts l’acquisition d’une maison ou divers autres projets. Vous pouvez solliciter un organisme bancaire pour obtenir une marge de crédit dès lors que vous disposez d’une mise de fonds ou d'une équité minimale de 20%. Il n’y a pas de remboursements fixes, hormis le paiement mensuel des intérêts.

Il existe deux formes de marge de crédit hypothécaire :

• La marge de crédit associée à une hypothèque ou prêt sur la valeur domiciliaire 

Exemple : Vous achetez une propriété à 450 000 $ et apportez une mise de fonds de 80 000 $. Le montant du financement à prévoir est donc de 370 000 $. Vous pouvez obtenir jusqu’à 292 500 $ (450 000 $ x 65 %) sous forme de marge de crédit hypothécaire. Les 77 500 $ restants (370 000 $ - 292 500 $) devront être financés par une hypothèque à terme fixe.

• La marge de crédit indépendante : Il s'agit d'une solution de rechange à l’hypothèque pour le financement d’une acquisition immobilière, avec une mise de fonds minimale de 35%. Le capital peut être remboursé sans calendrier fixe. Il est même possible de rembourser l’intégralité du solde sans pénalité.

En savoir plus sur la marge hypothécaire.

L’hypothèque inversée (ou hypothèque rechargeable)

Il s’agit également d’une option d’emprunt sur la valeur de sa propriété. Toutefois, comparativement aux autres produits bancaires présentés dans cet article, l’hypothèque inversée présente la particularité d’être réservée aux propriétaires âgés de 55 ans et plus. La deuxième condition pour être éligible à ce dispositif, c’est que seule une résidence principale peut être apportée en garantie.

Une hypothèque rechargeable permet d’emprunter jusqu’à 55% de la valeur de la propriété et n’implique pas de remboursement régulier. Le remboursement du capital et des intérêts est prévu uniquement en cas de déménagement, de vente ou de décès.

Certains frais liés à la demande d’hypothèque inversée peuvent être inclus au montant de l’emprunt.

En savoir plus sur l’hypothèque inversée.

Prévenir les risques d’endettement

Hypothéquer sur la valeur nette de sa propriété peut représenter un effet de levier pour la réalisation de nouveaux projets. Toutefois, quelle que soit l’option choisie, vous devez avant toute chose vous assurer d’avoir la capacité financière d’assumer des paiements supplémentaires.

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