La double représentation dans les équipes de courtage immobilier

Le 10 juin 2022 entraient en vigueur les plus récentes dispositions de la Loi sur le courtage immobilier du Québec, qui mettaient fin à la double représentation lors des transactions immobilières. Depuis son entrée en vigueur, force est de constater que certains changements sont encore mal compris.  

Devant ce fait, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a annoncé lors de son récent événement annuel que de nouvelles dispositions entreront en vigueur sous peu, afin d’assurer un meilleur encadrement. Voici ce que vous devez savoir à ce sujet. 

La double représentation : une pratique interdite 

Portées par le projet de loi 5, les précédentes modifications de la Loi sur le courtage immobilier visaient à interdire la pratique de la double représentation dans le secteur résidentiel. Celle-ci, autrefois permise, permettait à un seul et même courtier de représenter simultanément l’acheteur et le vendeur au sein d’une transaction immobilière. 

Dorénavant, un titulaire de permis de courtage ne peut pas signer un contrat de courtage-vente et un contrat de courtage-achat pour la transaction d’une même propriété. Le vendeur et l’acheteur doivent donc être représentés chacun par un courtier distinct. 

Qu’arrive-t-il si un expert se retrouve dans une situation de double représentation? Il doit obligatoirement résilier son contrat avec l’acheteur, afin de lui assurer un traitement équitable.  

Pourquoi une telle décision? 

La décision d’apporter de tels changements à la réglementation a été motivée par la volonté de mieux protéger les clients. Particulièrement à la suite de la surenchère subie au cours des dernières années, plusieurs consommateurs avaient l’impression d’être moins bien représentés et d’être victimes d’un manque de transparence.  

Placé dans un cas de double représentation, même le courtier le plus honnête est toujours à risque de se retrouver en conflit d’intérêts. Il ne peut pas simplement faire abstraction des informations qu’il sait à propos d’un client au moment de représenter l’autre partie, ce qui rend difficile pour le courtier de respecter l’ensemble de ses devoirs et de ses obligations envers ses deux clients. D’autant plus qu’acheteurs et vendeurs ont généralement des intérêts complètement opposés.  

Pour éviter ces situations conflictuelles, l’OACIQ a donc décidé de modifier la réglementation.  

Le contournement de l’interdiction en cause 

Pourquoi alors de nouvelles modifications sont-elles prévues? Depuis son adoption, l’OACIQ a constaté que certains courtiers ont trouvé une manière de contourner l’interdiction. Des précisions doivent donc être apportées à la réglementation afin de corriger de tir. 

Afin de contourner les nouvelles dispositions de la loi en vigueur, certains courtiers immobiliers utilisaient des stratégies d’équipe. Dans l’une d’entre elles, un courtier attendait de futurs acheteurs lors d’une visite libre d’une propriété vendue par un collègue de son équipe, dans le but de les représenter dans la transaction. Il s’agit là d’un potentiel conflit d’intérêts, même si deux courtiers sont impliqués.

Une autre stratégie consistait à mettre, sur une pancarte de vente, le numéro du téléphone d’un collègue plutôt que celui du courtier responsable de la vente, afin qu’il puisse récupérer les acheteurs potentiels qui appellent pour effectuer une visite.

Ces deux stratégies d’équipe ont évidemment été décriées par les consommateurs, qui ont été nombreux à dénoncer la situation. Devant les faits accomplis, l’OACIQ s’est donc vu forcé d’intervenir.

Mieux réglementer la stratégie d’équipe en courtage immobilier

Dès le 9 novembre 2023, une nouvelle mesure administrative entrera en vigueur et deviendra obligatoire pour l’ensemble des courtiers immobiliers du Québec. L’OACIQ obligera ainsi les courtiers à :

• Inscrire officiellement tous les membres d’une équipe ;
• Avoir des contrats d’équipe ;
• Faire en sorte que toute publicité d’équipe soit claire et sans ambiguïté pour le consommateur.

La double représentation au sein d’une équipe est interdite, au même titre que pour un courtier travaillant seul. Selon les termes utilisés par l’Organisme dans un communiqué de presse à ce propos, « l’équipe est considérée comme une entité unique qui représente une seule partie à la fois dans une transaction ».

Ainsi, qu’ils soient deux, dix ou vingt-cinq membres, tous les membres d’une même équipe devront uniquement représenter le vendeur ou l’acheteur. Les membres d’une même équipe ne pourront pas représenter les deux parties simultanément, afin d’éviter le risque de conflit d’intérêts et de perte de qualité de service pour le client.

Mais alors, qu’adviendra-t-il si, en tant qu’acheteur, vous convoitez une propriété vendue par un membre de l’équipe de votre courtier? Selon la réglementation en place, votre courtier devra mettre un terme au contrat, afin que vous puissiez trouver un autre agent pour vous conseiller et négocier l’achat de la demeure.

Les courtiers invités à plus de transparence

Par la mise en place de balises claires et précises concernant les équipes de courtage, l’OACIQ vise à ce que les experts respectent leurs devoirs et obligations professionnelles, qui comprennent notamment :

• L’interdiction de la double représentation ;
• La protection et la promotion des intérêts du client ;
• La loyauté envers le client ;
• Le devoir de divulgation.

En marge de la modification à la Loi sur le courtage immobilier, l’Organisme invite également ses membres à faire preuve de plus de transparence quant aux vedettes d’équipe. Il a été constaté que, dans certains cas, un courtier vedette au sein d’une équipe rencontre les clients lors de la signature du contrat, mais disparait ensuite lors de la suite du processus.

Pour éviter que le consommateur se sente floué, les attentes des courtiers et des clients doivent être clarifiées dès le début de leur relation professionnelle.

Les conséquences en cas de non-respect de la loi

En cas de non-respect des dispositions de la loi et de ses modifications, un courtier immobilier s’expose à de lourdes conséquences, pouvant aller d’amendes entre 2 000 $ et 50 000 $ à la suspension de son permis de courtage. Un courtier fautif pourrait aussi se voir imposer une formation obligatoire. 

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