Comment donner sa maison de son vivant au Québec?

Avez-vous déjà pensé donner votre maison, chalet ou tout autre immeuble à vos enfants? Quelle que soit la raison qui motive votre choix, il ne s’agit pas d’une décision à prendre à la légère.

On vous présente les informations importantes à connaitre avant de faire don de votre maison de votre vivant.

Puis-je donner ma maison de mon vivant?

Oui, il est tout à fait possible d’offrir votre résidence à vos enfants avant votre décès. Dans certains cas, il peut même s’agir d’une stratégie patrimoniale fort intéressante. Mais plusieurs aspects doivent préalablement être pris en considération, notamment sur le plan financier.

Transmettre un bien immobilier

Il existe plusieurs façons de transmettre un bien immobilier à un proche. Deux des options souvent envisagées sont :

• La transmission par testament, lors de la succession ;
• La transmission par don d’immeuble, qui se fait de son vivant.

Voyons chacune d’entre elles un peu plus en détail.

Par succession

Le don d’un immeuble peut se faire par succession, qu’il y ait ou non un testament. Il s’agit d’un processus réglementé qui doit respecter :

• Les lois applicables en matière de succession ;
• Les conditions pour la transmission des biens de l’actif successoral ;
• Les conditions pour être considéré comme légataire ;
• Les droits de certains créanciers.

Lorsque la personne décédée possède un bien immobilier, celui-ci est transmis aux héritiers afin de leur transférer le droit de propriété. Le tout doit être notarié et la déclaration de transmission immobilière doit être publiée au registre foncier pour devenir opposable au tiers.

Dans le cas d’un décès sans testament

Qu’adviendra-t-il de votre propriété à votre décès si vous ne faites pas de testament? Vos héritiers et leur part de succession seront déterminés par la loi, selon les dispositions prévues dans le Code civil du Québec.

Selon votre situation, il se pourrait que ces dispositions légales ne correspondent pas à vos volontés. C’est pourquoi il est toujours recommandé de rédiger un testament, même si vous croyez avoir peu d’actifs à léguer.

Par don d’immeuble

Outre la succession, il est aussi possible de faire don de son immeuble de son vivant. Lors de cette donation, le propriétaire transfert les droits de propriété d’un bien au profit d’une autre personne, appelée donataire.

Le don d’immeuble est la manière la plus simple de transmettre un bien immobilier de son vivant. Il vient avec ses règles, que les parties impliquées se doivent de respecter. Il se fait gratuitement, ce qui signifie que le donateur accepte de transférer sa propriété sans compensation financière. Le donateur doit également être en mesure de faire le don, alors que le donataire doit être en mesure de le recevoir.

Il faut d’ailleurs savoir que, sur le plan fiscal, le don d’immeuble obtient le même traitement que n’importe quelle autre transaction immobilière. Cela signifie que, malgré l’absence d’échange d’argent, le transfert est réputé avoir été fait au juste prix de la valeur marchande de la propriété.

Même s’il s’agit d’un don, le donateur subit donc un impact fiscal sur le gain en capital et la récupération de déduction pour amortissement. Les autorités fiscales considéreront aussi que le donataire a acquis la propriété à la juste valeur marchande.

Ainsi, même si cette stratégie patrimoniale peut sembler être une bonne idée, il vous faut vous assurer que toutes les parties impliquées sont en mesure d’assumer les impacts fiscaux et financiers du don d’immeuble. Obtenir les conseils d’un planificateur ou d’un conseiller financer est fortement recommandé.

Quels sont les avantages de donner sa résidence principale de son vivant?

Malgré les répercussions fiscales qui peuvent en découler, faire une donation de son vivant plutôt que d’attendre la succession peut être avantageux sur plusieurs points. Voici quelques-uns des principaux avantages :

• Vous soutenez vos proches, en permettant, par exemple, à vos enfants ou petits-enfants de devenir propriétaires d’une première maison plus rapidement ;
• Vous simplifiez la vie à vos héritiers, qui auront déjà suffisamment de démarches à accomplir lors de votre décès ;
• Vous vous assurez que vos volontés sont respectées, particulièrement si vous ne détenez pas de testament à jour.

Comment léguer sa maison de son vivant à ses enfants?

Vous envisagez sérieusement de donner votre résidence principale à vos enfants? Voici un aperçu des démarches que vous devrez entamer pour mener à bien le transfert de propriété.

1. Consultez votre planificateur financier

Avant toute chose, il est primordial de consulter votre conseiller financier pour avoir un aperçu de votre situation financière et des impacts que votre décision pourrait avoir sur vos projets de vie (retraite, voyage, épargne, etc.). Votre conseiller pourra vous accompagner dans vos démarches et vous aider à comprendre les effets du don.

Faire un don d’immeuble est certes une décision honorable, mais il ne s’agit pas d’un choix à prendre à la légère. Et donc, faites vos calculs et discutez avec vos enfants ou votre donataire avant de prendre une décision ferme.

2. Entourez-vous d’experts en la matière

Outre votre planificateur financier, il peut aussi être une bonne idée de consulter d’autres spécialistes pour vous aider à prendre une décision éclairée et élaborer la meilleure stratégie patrimoniale. Selon votre situation, vous pourriez par exemple consulter un fiscaliste, un avocat ou un notaire. Ceux-ci vous permettront de bien comprendre et de respecter les lois régissant le don d’immeuble.

3. Rédigez un contrat juridique

Faire rédiger un document juridique est essentiel pour établir la provenance du bien et la date du transfert de propriété. Si vous ne le faites pas, votre don pourrait être réputé nul ou être contesté à la suite de votre décès.

À cette étape, l’intervention d’un notaire est essentielle pour faire en sorte que votre acte de donation soit reconnu en tant qu’acte authentique et non contestable.

4. Rédigez votre testament

Même si vous faites don de votre résidence principale de votre vivant, vous avez probablement d’autres biens et actifs que vous souhaitez transmettre à vos proches. Il est donc une bonne idée d’écrire vos dernières volontés sur papier pour vous assurer que celles-ci soient respectées et que vos héritiers seront bel et bien ceux que vous désirez.

Il existe plusieurs types de testaments parmi lesquels vous pouvez choisir.

Le don d’équité

Vous aimeriez donner un coup de pouce à vos enfants pour l’acquisition d’une propriété, mais n’êtes pas certain que le don d’immeuble soit la meilleure option? Sachez que d’autres possibilités s’offrent à vous pour aider votre progéniture. Le don d’équité en fait partie.

Lors de ce don, un parent donne à son enfant d’une partie de la valeur nette qu’il possède sur sa propriété, afin que ce dernier puisse racheter la maison familiale sans devoir fournir de mise de fonds (ou, du moins, une mise de fonds moins importante).

Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article Don d’équité : acheter la maison d’un parent sans mise de fonds.

Quel montant peut-on donner de son vivant au Québec?

Vous pouvez faire don du montant que vous voulez, puisqu’aucune loi ne limite ou ne régit les donations de votre vivant à vos héritiers.

Il vous faut tout de même déterminer si l’ensemble de ces donations sont avantageuses à faire avant votre décès ou si vous ne feriez pas mieux de les intégrer à votre succession. Faites vos calculs.

Un don est-il imposable?

Les effets fiscaux d’un don varient selon la donation effectuée :

• Don d’argent : il n’entraine pas d’impôt à payer, ni pour le donateur ni pour le donataire ;
• Don d’immeuble : l’impôt à payer dépendra du type de propriété donné ;
  • Résidence principale : elle n’est pas imposable en cas de gain en capital ;
  • Résidence secondaire : 50 % du gain en capital réalisé sera imposé ;
• Don de REER : le retrait d’une partie de votre REER pour faire un don est imposable ;
• Don de CELI : retirer votre CELI pour le donner à vos héritiers avant votre décès peut se faire sans payer d’impôt ;
• Don de CELIAPP : le retrait d’une partie de votre CELIAPP sera imposable ;
• Don de placement non enregistré : le gain en capital d’un placement non enregistré est imposable, même dans le cadre d’un don.

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