4 choses à savoir avant de devenir copropriétaire

La copropriété désigne le partage d’un même immeuble par plusieurs personnes. Avec la surchauffe des prix de l’immobilier, c’est la meilleure option pour accéder à la propriété pour de nombreux ménages. Toutefois, devenir copropriétaire, c’est faire le choix d’un statut comportant des particularités dont il faut avoir conscience. Voici 4 choses à savoir avant d’acheter un condominium.

Devenir copropriétaire permet de partager les charges de propriété

Le partage des frais d’entretien et de réparation représente un avantage non négligeable en copropriété. Globalement, il est plus économique d’être copropriétaire que de posséder une maison unifamiliale.

Mais pour éviter les mauvaises surprises financières, il est important de vous renseigner, avant tout achat, sur le détail des charges et le montant des frais de condo. Il s’agit de charges communes, dues mensuellement par l’ensemble des copropriétaires pour contribuer au bon fonctionnement de l’immeuble.

Ces frais comprennent notamment :

• les taxes municipales et taxes scolaires;
• les assurances (dont la constitution d’un fonds d’auto assurance à compter du 15 avril 2022);
• le fonds de prévoyance;
• l’électricité, le chauffage et l’eau chaude utilisés pour les parties communes (certains immeubles peuvent également inclure des prestations de télécommunications);
• l’entretien ménager et paysager des aires communes;
• le déneigement;
• l’inspection des systèmes d’alarme;
• les frais de maintenance des ascenseurs ou d’entretien de la piscine, le cas échéant. 

Tout savoir sur les frais de condos

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L’offre d’achat est conditionnée à l’obtention de certaines informations

En prévision de la transaction, le vendeur est tenu de vous communiquer la fiche descriptive et le formulaire Déclarations du vendeur. Mais une fois l’offre d’achat signée, vous aurez également le droit de recueillir des informations complémentaires auprès du syndicat de copropriétaires.

D’ailleurs, le formulaire de promesse d’achat de l’OACIQ permet de conditionner l’achat à l’obtention des documents suivants, selon leur disponibilité :

• la déclaration de copropriété;
• le règlement de l’immeuble et ses modifications;
• les procès-verbaux des assemblées;
• les états financiers (dont les sommes versées au fonds de prévoyance par les copropriétaires). 

Vous pouvez compléter cette liste en demandant à consulter :

• le carnet d’entretien, qui doit recenser toutes les informations techniques de l’immeuble (historique des travaux d’entretien et réparations effectuées, et celles à venir);
• l’étude du fonds de prévoyance, qui détermine le montant à verser annuellement. Cette étude doit être réalisée tous les cinq ans;
• l’état des charges communes concernant l’unité visée, qui vous permettra de savoir si le vendeur a des dettes dont vous risquez d’hériter à l’achat. Lors de la transaction, votre notaire pourra procéder aux ajustements nécessaires. Mais au-delà des sommes dues par le vendeur, ce document vous apportera une information précieuse sur le taux de charges impayées dans l’immeuble, et par conséquent, la santé financière du syndicat.

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L’assurance de l’immeuble n’incombe pas qu’au syndicat de copropriété

Le syndicat de copropriété a le devoir de souscrire une assurance couvrant l’intégralité de l’immeuble contre les risques usuels. Cette obligation découle de sa mission de conservation de l’immeuble. Elle répond également à un objectif de simplification des démarches en cas de sinistre. En effet, de cette façon, le nombre d’interlocuteurs est réduit.

Toutefois, pour les parties privatives, les couvertures définies par le contrat d’assurance ne s’appliquent qu’aux « unités de référence ».  Il s’agit de la description des parties privatives intégrée au registre de copropriété. Cela signifie que, si un propriétaire apporte des améliorations à sa partie privative, la responsabilité de les assurer lui reviendra.

Avant tout achat, il est donc important d’obtenir la description de l’unité de référence du bien à acquérir. Ainsi, vous saurez si certains éléments seront à assurer par vous-même. Sachez que les copropriétaires ont également l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile dont le montant couvert varie selon le nombre d’unités que comporte l’immeuble.

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La copropriété indivise est plus contraignante que la copropriété divise

Il existe deux types de copropriétés avec des implications juridiques et financières différentes : les copropriétés divises et les copropriétés indivises. Ces deux catégories n’offrent pas la même liberté ni la même tranquillité d’esprit.

On parle de copropriété divise lorsque les propriétaires sont financièrement indépendants les uns des autres sur le plan juridique. L’immeuble est divisé en parties privatives et parties communes, identifiées par des numéros de lot, relativement à une opération cadastrale. Ce n’est pas le cas de la copropriété indivise, pour laquelle le droit de propriété s’applique à l’ensemble de l’immeuble, selon la valeur de la part détenue.

Une plus grande liberté avec la copropriété divise

La différence entre les copropriétés divises et indivises conditionne la liberté dont jouit chaque propriétaire dans la gestion de son logement.

En effet, dans le cadre d’une copropriété divise, les lots privatifs constituent des biens immobiliers à part entière. Chaque copropriétaire détient la propriété exclusive d’une partie privative. Il a alors la liberté de le vendre ou de le louer sans que cela requière l’accord des autres copropriétaires.

Au contraire, dans une copropriété indivise, cette liberté peut être limitée. Avant une acquisition, il est important de considérer le type de copropriété et ce que cela implique. Toutefois, il faut savoir que ce type de copropriété est moins courant.

Des modes d’administration des copropriétés différentes

Dans les copropriétés indivises, la gestion de l’immeuble est assurée par un syndicat de copropriété désigné après publication de la déclaration de copropriété au registre foncier. Celui-ci a pour missions d’assurer l’entretien de l’immeuble et de défendre les intérêts collectifs des copropriétaires.

Les copropriétés indivises, quant à elles, présentent la particularité d’être administrées par les copropriétaires eux-mêmes, et non par un conseil d’administration.

La copropriété ne comporte pas que des avantages

Si l’accès à la propriété peut être facilité par un achat en copropriété, devenir copropriétaire ne comporte pas que des avantages. Au-delà de l’intérêt financier, le vivre-ensemble requiert de grandes aptitudes pour la cohabitation. Le cadre collectif implique des contraintes, des règlements et des interdictions qui ne conviennent pas à tout le monde.

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