Engager une compagnie de gestion immobilière: combien ça coûte?

Bon nombre d’investisseurs voient dans l’acquisition d’édifices locatifs l’occasion parfaite de faire fructifier leur épargne. Toutefois, pour que cette initiative engendre un gain financier intéressant, il faudra s’occuper adéquatement de la gestion des immeubles.

Pour ce faire, deux options s’offrent à vous : confier cette tâche à une compagnie spécialisée en gestion immobilière ou bien prendre vous-même la situation en main.

Bien entendu, ce n’est pas tout le monde qui possède l’expertise requise pour s’occuper des différentes facettes inhérentes à la gestion d’un immeuble. Voilà pourquoi certains optent pour la première option, soit celle de déléguer cette tâche à l'externe. Mais combien cela coûtera-t-il réellement et s’agit-il d’une bonne décision d'affaires?

C'est quoi une société de gestion immobilière?

D’entrée de jeu, une compagnie de gestion immobilière, c'est un entreprise dont l'activité repose essentiellement sur la gestion d'actifs pour le compte de tiers. Il peut s'agir de particuliers ou non. 

Il importe de spécifier que les compagnies de gestion immobilière offrent une large gamme de services et que la formule pour laquelle vous opterez dépendra précisément de vos besoins. Parmi les services disponibles, on note souvent :

• La représentation devant la Régie du logement (au besoin) ;
• La gestion de l’entretien ;
• La gestion des rénovations et/ou réparations à effectuer ;
• Les procédures relatives à la signature des baux ;
• Les procédures pour la récupération des loyers impayés ;
• L'affichage des logements libres ;
• La gestion des plaintes ou des demandes de locataires actuels ;
• La collecte des loyers.

Travailler avec une entreprise de gestion : une question de rentabilité

S’il y a bien un critère déterminant pour évaluer la pertinence d’une décision d’affaires, il s’agit assurément de sa rentabilité.

Si vous n’avez pas l’expertise requise pour vous occuper de la gestion de votre immeuble par vous-même, il est tout à fait normal de confier le tout à un gestionnaire immobilier d'expérience. Néanmoins, pour les gens qui possèdent les connaissances nécessaires, il peut être intéressant de calculer combien il vous en coûterait pendant une année pour ce faire.

Pour effectuer une estimation valable, vous devrez d’abord avoir une idée assez juste du nombre d’heures à consacrer pour tout prendre en charge, de même que le tarif approximatif demandé par une compagnie pour le faire. Vous pourrez alors déterminer avec une marge d’erreur acceptable ce qu’il vous en coûterait par heure pour effectuer toutes les tâches requises pour assurer le bon roulement de l’immeuble versus ce qu’une entreprise vous demanderait.

Ceux qui souhaiteraient acquérir d’autres immeubles pourraient toutefois avoir intérêt à poursuivre leur réflexion sur le sujet. En effet, si vous êtes activement à la recherche de nouvelles possibilités, il est possible que le temps investi en gestion vous fasse manquer une occasion en or.

Tenant compte du fait que cette dernière pourrait vous faire gagner des milliers de dollars, il est alors possible de remettre en question la pertinence de ne pas déléguer à l’externe la gestion de votre immeuble. Comme quoi l’adage voulant que le temps soit de l’argent n’est pas sans fondement!

Quel est le coût d'une compagnie en gestion locative?

De façon générale, les compagnies de gestion immobilière calculent leurs honoraires sur la base du nombre de logements par édifice (les frais sont mensuels) ou bien en fonction des revenus bruts de l’immeuble sur une base annuelle.

Dans le premier cas, vous pouvez vous attendre à payer un tarif moyen de 30$ par porte par mois. Pour ce qui est de la deuxième option, la majorité des compagnies vous demanderont des frais équivalent à plus ou moins 5% du revenu annuel brut de votre immeuble. Afin de choisir l’une ou l’autre de ces options, il faudra évidemment faire quelques prédictions et calculs afin d’évaluer laquelle de celles-ci sera la plus profitable.

Prévoir les frais de gestion dans son budget

Certains individus se heurtent à un problème de taille en choisissant de faire appel à une compagnie en gestion : le manque de liquidités. En effet, en décidant de faire l’acquisition d’un immeuble, certains peuvent omettre de réserver 5% de leurs revenus bruts pour couvrir cette dépense. Parfois, cela est dû à l’intention initiale de ne pas externaliser les tâches affiliées à la gestion.

Dans l’incertitude, on suggère de prévoir cette dépense au sein du budget par précaution. De cette façon, si vous avez besoin de l’argent, celui-ci sera disponible.

Vous avez changé votre fusil d’épaule et avez décidé de vous occuper vous-même de la gestion? Vous pourrez alors utiliser cet argent comme salaire. Comme quoi il vaut mieux prévenir que guérir!

La gestion de votre immeuble: avez-vous le temps?

Si la question de la rentabilité s’avère être d’une importance capitale dans la décision de s’occuper soi-même de la gestion d’un immeuble ou de confier cette dernière à quelqu’un d’autre, il n’en demeure pas moins qu’un autre facteur tout aussi important devrait peser dans la balance : le temps.

En effet, certains d’entre nous avons des semaines particulièrement occupées, que ce soit en raison de responsabilités professionnelles ou personnelles. De ce fait, il faudra donc tenir compte du temps mobilisé par l’ensemble de ces obligations pour savoir si vous êtes en mesure de consacrer plusieurs heures par mois à la gestion de l’immeuble.

D’ailleurs, il faut garder en tête que cet investissement en temps se fera sur le long terme et cela demande un engagement de votre part. Sur ce point, sachez qu’un désinvestissement de votre côté pourrait grandement nuire à la satisfaction des locataires qui résident dans l’immeuble et au fil du temps, finir par nuire à la rentabilité de celui-ci.

Cela dit, il pourrait s'avérer avantageux d'engager un gestionnaire si la question du temps vous préoccupe. 

L'absence de compagnies en gestion immobilière dans certains secteurs

Bien qu’il soit presque toujours possible de travailler avec une compagnie en gestion immobilière si vous le souhaitez, il importe de savoir que certaines municipalités ou villages plus éloignés n’en possèdent pas dans leur secteur.

Ainsi, si vous souhaitez impérativement confier la gestion de votre futur immeuble à une compagnie spécialisée en la matière, il vaudrait mieux orienter vos recherches dans une autre région.

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