Qu'est-ce que le changement d'usage d'un immeuble?

De nombreuses situations de vie peuvent vous amener à changer de lieu de résidence ou à vouloir générer des revenus avec l'une de vos propriétés. Dans ce contexte, le changement d'usage d'une maison vous permet de la louer ou de la récupérer à des fins personnelles.

Alors, vous souhaitez réaliser cette démarche mais ne savez pas comment procéder ? Découvrez comment l'effectuer, à l'aide des informations qui suivent.

C'est quoi, un changement d'usage pour un immeuble ?

D’abord, un changement d’usage correspond à la transformation d'une résidence principale en un bien qui peut servir à générer des revenus, ou l'inverse. 

Cette modification du bien peut être soit totale ou partielle. Dans cette seconde situation, cela signifie que vous continuez à vivre dans votre maison, en louant toutefois une partie de celle-ci afin de générer des revenus.

Au moment du changement d'usage, on considère que vous aliénez le bien ou sa partie servant à la transformation. Cela est considéré comme ayant été fait au bénéfice d'un produit égal à sa juste valeur marchande (JVM) et comme l'ayant acquis de nouveau immédiatement à un coût similaire à cette même JVM. 

Sachez ainsi que le changement d'usage d'une maison constitue une forme d'aliénation couramment pratiquée.

Pourquoi faire un changement d'usage ?

Le changement d'usage d'un immeuble peut intervenir pour plusieurs raisons : 

• Vous souhaitez louer une partie de votre propriété afin de générer des revenus;
• Vous déménagez dans une nouvelle maison et désirez conserver votre ancienne demeure pour en tirer un profit;
• Vous souhaitez récupérer la jouissance d'un bien que vous louiez jusqu'alors.

Notez ainsi que, dans le cas d'une location nouvelle, le changement d'usage vous permet d'avoir de nouveaux revenus. Vous pourrez alors les dédier pour un nouvel investissement ou pour planifier votre retraite par exemple.

Comment faire passer sa résidence principale en résidence secondaire ? 

Pour passer une résidence principale en secondaire, vous devez tout simplement effectuer un changement d'adresse auprès du Gouvernement, afin de l'informer de votre nouveau lieu de résidence. C'est aussi simple que cela, car la propriété ne servira pas à générer des nouveaux revenus, ce qui ne constitue pas techniquement un changement d'usage.

Comment demander un changement d'usage d'une maison ?

Vous n'avez pas de demande spécifique à effectuer au moment du changement d'usage. Les démarches s'effectuent plutôt lors de la déclaration de vos revenus immobiliers pour votre nouvelle propriété locative.

Sachez que ces nouveaux bénéfices ont pour conséquence d'entrainer un gain en capital. Celui-ci est à déclarer par le contribuable durant l'année d'imposition du changement d'usage. 

Comment déclarer un changement d’usage ? 

D'abord, l'un des premiers réflexes à avoir est de fournir une preuve que votre projet était préparé antérieurement auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC). 

Vous devez également déclarer, dans l’année d’imposition du changement d’usage, la récupération des dépenses d’amortissement qui pourrait en résulter. 

Par la suite, deux options s'offrent à vous pour la production de la déclaration :

• Déclarer le gain en capital dans l’année d’imposition au cours de laquelle le changement d’usage est intervenu;
• Différer la date du changement, afin de reporter les conséquences fiscales de ce bénéfice.

Sachez en effet que la résidence principale d'un contribuable est exonérée du gain en capital lorsqu'elle est déclarée comme telle. Si vous choisissez la seconde option présentée, il est possible de profiter du mécanisme en désignant le bien comme résidence principale sur une période où il était loué.

Déclaration de changement d'usage de bien locatif à résidence principale

Vous pouvez ainsi décider de différer les conséquences fiscales de votre gain en capital, sur un bien locatif converti en résidence principale. Au moment du changement dans votre déclaration, vous pourrez le désigner comme résidence principale sur :

• 4 ans maximum avant l’année du changement d'usage.

De résidence principale à bien visant à générer des revenus 

Dans cette situation, il est possible d’éviter qu’une partie ou la totalité du gain en capital soit considérée comme telle. Pour cela, vous devez désigner le bien comme résidence principale pour une ou plusieurs années.  

• Cette période ne doit toutefois pas excéder 4 ans après l’année du changement d’usage. 

Changement d'usage fiscal : un choix à communiquer aux impôts

Lorsque vous faites le choix de reporter le gain en capital, vous devez le communiquer à l'administration fiscale.

De résidence principale à bien locatif

Vous devez le signifier par écrit à Revenu Québec, au cours de l’année d’imposition qui a connu le changement d’usage. Cette demande doit ainsi être accompagnée de votre déclaration de revenus avec la mention des informations suivantes :  

• Description du bien qui subit la modification; 
• La date et la mention de la partie ou la totalité de la résidence changée;
• Spécifier qu’il s’agit d’un choix fait en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi sur l’impôt sur le revenu du Canada de l’article 284.

De bien locatif à résidence principale

Ici, vous devez également aviser Revenu Québec par écrit, dans une lettre signée au plus tard :  

• À l’échéance de production de la déclaration de revenus relative à l’année d’imposition au cours de laquelle la maison aura réellement été aliénée. 

La lettre devra une nouvelle fois faire état du :

• Changement d’usage et de ses détails;
• Spécifier qu'il s'agit cette fois d'un choix fait en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada de l’article 286.1.

Changement d’usage partiel du logement

Dans certains cas, il est possible que seule une partie de la résidence soit concernée par les modifications, sans qu'il s'agisse toutefois d'un changement d'usage total.

Si vous continuez ainsi à y habiter alors que l'une de vos chambres ou votre sous-sol sont par exemple loués, vous pouvez toujours continuer à désigner l'entièreté de la propriété en tant que résidence principale. Si tel est le cas, vous devrez simplement déclarer le revenu provenant de la location de la partie de votre résidence au calcul de votre revenu. 

En parallèle, une exemption de déclaration des revenus locatifs est possible pour un contribuable qui loue une partie de son logement. Il faut toutefois que ces deux conditions suivantes soient respectées : 

• La durée de location n’excède pas 20 jours dans l’année;
• Vous ne générez pas d’autres revenus pour des chambres louées. 

Notez en revanche que vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement de la partie louée. 

Conclusion

Nous pensons ainsi que lorsqu'il y a un changement d'usage, le report des conséquences fiscales peut être une option intéressante. De plus, le fait de désigner une maison comme résidence principale pour 4 années de plus constitue également un bon choix dans certaines situations.

Pour de plus amples informations, il peut être toutefois pertinent de faire appel à un professionnel de la fiscalité immobilière. Ce dernier saura en effet vous accompagner efficacement dans la déclaration du changement d'usage de l'immeuble.

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