Qu'est-ce que le bail emphytéotique?

Vous avez entendu parler du bail emphytéotique et vous souhaitez éclaircir certaines notions et certains avantages le concernant ? Vous êtes au bon endroit.

Définition, avantages, droit et obligations de toutes les parties : découvrez tout ce qu'il y a savoir sur le bail emphytéotique sans plus attendre.

Bail emphytéotique : définition 

D'abord, il convient de mieux définir ce qu'est un bail emphytéotique pour mieux cerner son usage. En effet, il faut savoir qu'il s'agit d'un type de bail commercial, présent dans le droit civil du Québec. 

Dans les faits, le document juridique autorise une personne autre que le propriétaire à utiliser un immeuble, dans les délais convenus au contrat.

Qui peut consentir un bail emphytéotique ?

Ce bail de location spécifique concerne deux types de parties, appelées :

1. Le bailleur emphytéotique;
2. Le locataire, appelé l’emphytéote. 

De manière générale, le propriétaire correspond la plupart du temps à une municipalité qui dispose d'un terrain ou d'un immeuble et qui dédie l'emphytéose à un promoteur immobilier, afin qu'il puisse réaliser son projet. 

Contrepartie du bail : un loyer ou une amélioration

À la différence du contrat de bail ordinaire, la contrepartie apportée par le locataire dans l'emphytéose peut correspondre soit :

• À un loyer : fixe ou variable, le canon emphytéotique est généralement payable chaque année ou tous les 3 mois;
• Un engagement de réalisation de construction ou d’amélioration, permettant d’augmenter la valeur du bien-fonds.

Bon à savoir : en parallèle de ce sujet sur les spécificités liées au bail emphytéotique, consultez également notre article sur l'emphytéose en immobilier de manière plus globale.

Quelle est la durée d'un bail emphytéotique ?

Dans le contrat de bail, le bailleur autorise le locataire à utiliser le bien-fonds selon la durée qu'il désire. Au Québec, celle-ci se situe entre 10 et 100 ans maximum.

Une démarche encadrée par un notaire

Sachez que l'établissement du bail emphytéotique s'effectue obligatoirement avec un notaire. Il a un rôle de supervision et se charge notamment de la publication du contrat au bureau des hypothèques compétent en la matière. En parallèle des démarches réalisées par le notaire, il peut être pertinent de faire enregistrer le contrat de votre propre chef auprès d'un organisme gouvernemental, afin de le sécuriser davantage.

Si le bail de location est conclu sans la présence du professionnel, la validité du contrat pourrait être remise en cause. Parallèlement, notez que l'apport de son expertise implique inévitablement le paiement de frais de notaire. 

Comment rédiger un bail emphytéotique ?

Dans les grandes lignes, un bail de location emphytéotique doit mentionner certaines informations et respecter les conditions suivantes : 

• L'identité relative aux deux parties prenantes : le propriétaire du terrain et le locataire doivent être clairement identifiés;
• Mentionner qu'il s'agit précisément d'un bail emphytéotique;
• Spécifier le bien concerné par l'objet du bail : la description doit être la plus précise possible;
• La durée du contrat : que celle-ci soit de 10 ou 100 ans, elle doit être précisée;
• Le montant du loyer : la fréquence du paiement exigée est également mentionnée.

Une fois que toutes les informations ont été consignées au bail, les deux parties procèdent alors à la signature du contrat.

Obtenir un modèle de bail emphytéotique

Si vous ne souhaitez pas procéder à sa rédaction, sachez qu'il est possible d'obtenir un modèle de bail emphytéotique sur Internet. Cela vous fera gagner du temps, mais sachez que le téléchargement des baux emphytéotiques est généralement soumis à des conditions de paiement.

Pourquoi faire un bail emphytéotique ? 

Observons ensuite l'intérêt d'établir un bail emphytéotique pour les deux parties.

Intérêt pour le bailleur

Avec ce contrat, le principal avantage pour le bailleur correspond au fait qu'il peut reprendre l'usage du terrain ou du bâtiment à l'expiration du bail emphytéotique. Si l'emphytéote effectue des améliorations ou les réparations nécessaires, celles-ci lui reviennent également le cas échéant.

Pour une municipalité, cela permet de parvenir à la mise en valeur d’un terrain à long terme, sans avoir à gérer les responsabilités. Cela peut être aussi intéressant pour les propriétaires fortunés qui souhaitent déléguer une partie de leurs actifs afin de les faire fructifier à long terme ou pour leur descendance.

Avantages de l'emphytéose pour le locataire

Pour le promoteur, cela représente une opportunité d'exploiter un bien idéalement situé et de générer d'importants profits pendant toute la durée du contrat. 

En parallèle, les clauses dans le bail lui garantissent la préservation de la valeur ainsi que la conservation de la nature de l’utilité et du rendement de l’immeuble. 

Enfin, il a par ailleurs le droit de sous-louer le terrain et l’inscrire dans un héritage pour la période restante du bail.

Quels sont les inconvénients du bail emphytéotique ?

Une fois le bail signé, l'emphytéote est soumis à certaines obligations qui peuvent correspondre aux inconvénients que nous constatons dans le cadre d'un bail emphytéotique.

Paiement de la taxe foncière municipale

D'abord, la taxe municipale de ce type de bail commercial doit être payée par le locataire. Il doit en effet garantir le bon paiement des taxes pendant toute la durée du contrat.

Se porter garant des pertes

Si l'emphytéote perçoit les revenus du bien pendant le contrat, il doit aussi assumer les éventuelles pertes financières.

Ne pas faire de changements visant à diminuer la valeur du bien

Certains locataires peuvent vouloir changer l'usage d'un immeuble. Si cette opération est possible dans le cadre de ce type de bail commercial, elle ne doit pas tendre à faire diminuer sa valeur, même à court terme seulement.

Payer un bilan de l'état de l'immeuble

Le paiement d'un bilan de l'état de l'immeuble fait également partie des points à connaître avant la signature du contrat.

Aucune vente du bail emphytéotique possible

Enfin, il n'est pas non plus possible de vendre ses droits sur une emphytéose.

Que se passe-t-il à la fin du bail ? 

À la conclusion d'un bail emphytéotique, l’emphytéote doit remettre l'ensemble du bien-fonds au propriétaire. Cela peut être l'immeuble, le terrain, ainsi que toutes les constructions, améliorations ou tous les documents qui étaient inclus dans l'acte constitutif. 

Comment rompre un bail emphytéotique ?  

Sachez enfin que plusieurs cas de figure permettent de sortir d'une emphytéose. D'une part, l'emphytéote peut tout simplement attendre le terme convenu dans le bail si celui-ci est bientôt prévu.

D'une autre, la non-utilisation de l'immeuble pendant 10 ans, son abandon ou la réunion des qualités de propriétaire et d'emphytéote au sein d'une seule et même personne sont d'autres motifs de conclusion du contrat.

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