Assurance condo : comment s’assurer en copropriété?

Vous êtes propriétaire d’un condo ou prévoyez de le devenir sous peu? Vous devez savoir que, dans une copropriété divise, votre habitation est protégée par deux contrats d’assurance : la couverture du syndicat et la vôtre.  

En effet, ces deux assurances habitation doivent être en vigueur pour bien protéger l’ensemble des parties communes et privatives. En cas de sinistre, elles pourraient se partager l’indemnisation.  

On vous en dit plus sur chacune d’elles.  

L’assurance du syndicat  

Selon l’article 1073 du Code civil du Québec, le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire une assurance pour protéger l’immeuble contre les risques usuels, tels que le vol ou les incendies. Plus spécifiquement, la police doit couvrir : 

• Les parties communes de la copropriété (couloirs, escaliers, toiture, halls, etc.) ; 
• Le bâtiment des parties privatives (murs, planchers, fenêtres, etc.) ; 
• La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. 

Le montant de l’assurance doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble. En cas de sinistre, le syndicat doit prendre en charge la réparation des dommages des parties de l’immeuble qu’il est responsable d’assurer. Il peut, pour ce faire, réclamer une somme d’argent à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils aient été touchés ou non par le sinistre.  

La loi oblige également le syndicat à constituer un fonds d’auto assurance. Il s’agit d’une réserve monétaire, en liquide et disponible à court terme, qui sert à couvrir la franchise à payer en cas de sinistre. Lorsque l’argent accumulé y est suffisant, il diminue le besoin d’avoir recours à des cotisations spéciales pour pallier le coût des réparations.  

Finalement, le syndicat a également la responsabilité d’établir une description de l’état initial des unités de l’immeuble. Cela a pour but de connaitre les améliorations qui sont apportées aux unités et, ainsi, d’ajuster la couverture d’assurance habitation en conséquence. 

L’assurance habitation pour copropriétaire 

Si le syndicat a déjà la tâche de souscrire une assurance habitation pour l’immeuble, devez-vous vous aussi en avoir une? Oui, c’est même obligatoire! Pourquoi? Tout simplement parce que l’assurance du syndicat ne protège pas vos biens personnels ni votre responsabilité.  

En effet, tout copropriétaire de condo doit minimalement détenir une couverture en responsabilité civile. Celle-ci vous protège, advenant le cas où vous causeriez involontairement des dommages à autrui. L’assurance habitation pour copropriétaire comporte ce type de protection, en plus de couvrir vos biens en cas de sinistre.  

Il est fortement conseillé de prendre connaissance de la déclaration de copropriété de votre immeuble. Ce document pourrait indiquer des obligations en matière d’assurance, telles que le montant minimal à obtenir ou les protections à ajouter à votre contrat. Il vous faudra les respecter.  

Que couvre l’assurance condo? 

Votre assurance de copropriétaire couvre vos biens personnels ainsi que votre responsabilité. Mais ce n’est pas tout : elle couvre aussi les améliorations qui ont été apportées à votre unité et elle inclut une garantie pour la répartition. Observons plus en détail chacun de ces éléments. 

Les biens meubles 

Comme une pour assurance habitation classique, il est recommandé de faire un inventaire exhaustif de vos meubles, objets, bijoux, appareils électroniques et tout autre équipement que vous souhaitez assurer. Vous aurez ainsi une meilleure idée du montant que vous devrez prévoir à votre contrat pour couvrir l’ensemble de vos possessions. 

Notez que certains biens pourraient être assujettis à une limitation de paiement advenant un sinistre. C’est-à-dire que votre indemnisation ne dépasserait pas le montant limite indiqué à votre contrat, même si la valeur de vos biens est supérieure. Sachez qu’il est toujours possible de contacter votre assureur et faire ajuster votre police en conséquence. 

La responsabilité civile 

Une protection en responsabilité est obligatoire. Elle couvre les dommages que vous pourriez occasionner à autrui. Selon le nombre d’unités contenues dans votre immeuble, le montant minimum assuré variera : 

• Pour un immeuble de 12 unités et moins, le montant minimal est de 1 million de dollars ; 
• Pour un immeuble de 13 unités et plus, le montant minimal est de 2 millions de dollars.  

Il faut savoir que cette règle s’applique aussi aux unités de condo commerciales.  

Les améliorations 

Les améliorations, c’est tout ce qui a été ajouté à votre unité de condo depuis l’état initial de l’unité fourni par le syndicat. En d’autres mots, c’est tout ce qui ne faisait pas partie de l’unité standard et que vous avez ajouté ou rénové. Par exemple, si vous avez changé le revêtement de vos comptoirs de cuisine ou si vous avez remplacé votre plancher. 

En cas de sinistre, l’assurance du syndicat remboursera le coût d’origine, alors que votre assurance couvrira le coût de l’amélioration. 

Ex. : 

Votre unité d’origine comportait un comptoir en mélamine d’une valeur de 900 $. Vous avez décidé de le remplacer par un comptoir en granit, d’une valeur de 1 700 $. 

Après un sinistre, l’assurance du syndicat remboursera le montant du comptoir d’origine, soit 900 $. Votre assurance paiera quant à elle la différence de valeur correspondant à l’amélioration, soit 800 $. 

La répartition 

Depuis l’adoption de la loi 141, l’assurance pour copropriétaires offre dorénavant une nouvelle protection : la Garantie complémentaire — Répartition. Celle-ci couvre les sommes que votre syndicat pourrait réclamer, en fonction de votre quote-part, pour le paiement de la franchise ou la réparation des dommages.  

Il faut toutefois préciser un point important : pour profiter de cette garantie, vous devez posséder la couverture adéquate pour les dommages réclamés par le syndicat. Ainsi, si les bris sont causés par un refoulement d’égout, mais que votre contrat n’inclut pas cette protection, votre assureur ne paiera pas la somme exigée.  

Les protections supplémentaires 

Il est possible d’ajouter des protections supplémentaires à votre police d’assurance pour l’adapter à vos besoins. La plupart des contrats offerts couvrent les dommages résultant du vol, du feu et du vandalisme. Mais les infiltrations d’eau par le toit ou les refoulements d’égout doivent généralement être ajoutées sous la forme d’avenants.  

Vérifiez donc votre déclaration de copropriété pour voir si certaines de ces protections additionnelles sont exigées par le syndicat. Vous éviterez ainsi une bien mauvaise surprise en cas de sinistre.  

Quel montant de couverture choisir? 

Il est difficile de répondre avec exactitude à cette question, puisque les besoins de chacun sont différents. Dans tous les cas, il convient de souscrire à un montant suffisant pour couvrir l’intégralité de : 

• La valeur de vos biens ; 
• Le coût des améliorations effectuées ; 
• Votre responsabilité civile.  

N’hésitez pas à faire un inventaire complet de vos biens pour vous aider à déterminer le montant nécessaire. Conservez également des photos et des copies de vos factures pour soutenir votre conclusion et vous faciliter la tâche en cas de réclamation.  

Bien évaluer ses besoins en matière d’assurance condo 

Un propriétaire averti en vaut deux. C’est pourquoi vous ne devriez pas prendre vos besoins d’assurance à la légère. 

Bien que certains rechignent à l’idée de payer une prime d’assurance, il s’agit d’une protection essentielle pour vous protéger contre les importantes répercussions financières pouvant découler d’un sinistre. Veillez donc à bien choisir votre contrat et vérifiez que tous vos biens et besoins sont protégés comme ils le méritent.  

Comme mentionné précédemment, n’hésitez pas à consulter votre déclaration de copropriété pour connaitre vos obligations en tant que copropriétaire. Prenez aussi connaissance de la police d’assurance du syndicat. Au besoin, ajuster votre couverture si vous considérez que certaines protections sont insuffisantes. 

Vous avez besoin d’aide pour trouver l’assurance condo adaptée à votre situation? Laissez-vous aider par un courtier en assurance de votre région.  

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