La vente d’un bien immobilier représente souvent une étape marquante dans une vie. Qu’il s’agisse d’un nouveau départ, d’un projet d’investissement, d’un déménagement lié à une mutation ou simplement de la volonté de tirer profit de la valeur acquise au fil des ans, les motivations à vendre sont nombreuses.
Mais au-delà de l’aspect personnel ou stratégique, cette opération comporte aussi des implications fiscales importantes. La question revient souvent : doit-on payer de l’impôt lorsqu’on vend sa maison ? La réponse dépend entièrement du contexte de la transaction, notamment du type de bien et du gain réalisé.
Dans les sections suivantes, voyons comment la vente d’un bien immobilier est imposée, et dans quelles situations il est possible d’en être exonéré.
Est-ce que je dois payer de l’impôt sur la vente d’une maison ? Comment calculer le gain en capital sur un immeuble ?
La vente d’une maison peut entraîner des conséquences fiscales, surtout si vous réalisez un gain en capital, c’est-à-dire si le prix de vente est supérieur au prix payé lors de l’acquisition. Deux situations peuvent se présenter :
- Vous vendez avec une plus-value : le bien est cédé à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Cette différence représente un gain en capital. En règle générale, la moitié de ce gain est imposable et doit être déclarée comme revenu.
- Vous vendez à perte : le bien est vendu à un prix inférieur à son prix d’achat. On parle alors de perte en capital. Cependant, cette perte ne peut pas être déduite de vos revenus, sauf dans certains cas particuliers liés à des biens imposables (ce qui n’est généralement pas le cas d’une résidence principale).
Il est important de noter que toute vente de bien immobilier doit être déclarée à l’Agence du revenu du Canada, même si elle ne génère pas d’impôt à payer. Ce principe s’applique tant à une résidence principale qu’à une maison secondaire ou un immeuble locatif.
Vente d’une propriété : l’exonération du gain en capital
Dans certains cas, la vente d’une propriété ne donne lieu à aucun impôt à payer, même si elle génère une plus-value importante. Cela est possible grâce à un mécanisme d’exemption prévu dans la loi fiscale : la désignation de résidence principale.
Concrètement, si la maison que vous vendez est désignée comme votre résidence principale pour toutes les années où vous en avez été propriétaire, le gain en capital réalisé est entièrement exonéré d’impôt.
Cette exemption constitue un avantage fiscal majeur, mais elle n’est pas automatique. Elle exige que vous fassiez les démarches nécessaires pour déclarer correctement la vente et désigner le bien vendu comme résidence principale au moment de produire votre déclaration de revenus.
Il est donc essentiel de comprendre les conditions d’admissibilité et les formulaires à remplir pour bénéficier de cette exonération. C’est ce que nous verrons dans la section suivante.
La désignation de résidence principale : combien de temps doit-on habiter une résidence principale avant de la vendre ?
Pour bénéficier de l’exemption d’impôt lors de la vente d’une maison, le bien vendu doit avoir été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire ou, dans certains cas, toutes les années sauf une.
La résidence principale est généralement le logement que vous et votre famille avez habité de façon habituelle, même s’il s’agit d’un chalet ou d’une copropriété. Il est important de noter que vous ne pouvez désigner qu’un seul logement par année comme résidence principale, peu importe le nombre de propriétés détenues.
Le formulaire T2091 (IND)
Pour désigner officiellement votre maison comme résidence principale, vous devez remplir le formulaire T2091 (IND) — Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle). Ce formulaire doit être joint à votre déclaration de revenus dans les situations suivantes :
- Le bien a été votre résidence principale pour toutes les années de possession ;
- Ou pour toutes les années sauf une, si vous avez remplacé votre résidence durant l’année concernée.
À retenir : La désignation de résidence principale est un avantage fiscal considérable, mais elle n’est pas automatique. Il est de votre responsabilité de produire le formulaire T2091 correctement, faute de quoi vous pourriez être tenu de payer de l’impôt sur la vente.
Spécificités pour les résidents du Québec
Si vous résidez au Québec, la déclaration de la vente de votre résidence principale doit être faite non seulement au fédéral (avec le formulaire T2091), mais également auprès de Revenu Québec, au moyen du formulaire TP-274.
Ce formulaire, intitulé Désignation d’un bien comme résidence principale, vous permet de bénéficier de l’exonération d’impôt provincial sur le gain en capital réalisé lors de la vente du bien.
Ce que vous devez y inscrire
Le TP-274 vous demandera notamment de fournir les renseignements suivants :
- Vos informations personnelles (nom, prénom, adresse) ;
- L’année d’imposition concernée ;
- La date d’acquisition et la date de disposition de la maison ;
- Une description de la propriété vendue ;
- Une confirmation que le bien a été votre résidence principale pendant toutes les années visées.
Comme au fédéral, le défaut de produire ce formulaire pourrait vous faire perdre l’exemption. Il est donc essentiel de le joindre à votre déclaration provinciale si vous vendez une résidence admissible.
Quels sont les cas particuliers ?
Certaines situations de vente immobilière ne permettent pas d’appliquer automatiquement l’exemption liée à la résidence principale. Voici comment l’impôt s’applique dans trois cas fréquents : la vente d’une maison en location, d’une résidence secondaire et dans le cadre d’une succession.
Vente d’une maison en location
Si vous vendez une maison que vous avez utilisée à des fins locatives, vous ne pouvez pas le désigner comme résidence principale, sauf si vous y avez habité une partie de l’année. Le gain en capital réalisé sera donc imposable à 50 %.
Cependant, une exemption partielle peut être envisagée si un membre de votre famille proche, comme un conjoint ou un enfant, a occupé le logement et que vous remplissez les conditions permettant de le désigner comme résidence principale.
Vente d’une résidence secondaire
La vente d’un chalet ou de toute autre résidence secondaire peut également générer un impôt sur le gain en capital. Toutefois, si vous ne désignez aucune autre propriété comme résidence principale au cours des années où vous déteniez cette résidence secondaire, vous pouvez choisir de la désigner à la place.
Cette stratégie peut être avantageuse si la résidence secondaire a pris plus de valeur que votre maison principale, ce qui permettrait d’exonérer un gain en capital plus élevé. Attention toutefois : une seule propriété peut être désignée comme résidence principale par année.
Vente d’une maison lors d’une succession
Lorsqu’un particulier décède, ses biens sont réputés avoir été vendus à leur juste valeur marchande immédiatement avant son décès. Cette règle peut générer un gain en capital imposable.
Si la maison était sa résidence principale, son représentant légal (par exemple, liquidateur ou exécuteur testamentaire) peut remplir le formulaire T1255 — Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’un particulier décédé. Cela permet d’exonérer le gain en capital au moment de la disposition réputée, permettant ainsi de réduire l’impact fiscal sur la succession, à condition que toutes les formalités soient remplies correctement.
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