Au Québec, la location d’un logement est généralement officialisée par un bail écrit signé entre le locataire et le propriétaire. Cependant, saviez-vous qu’un bail peut aussi être verbal ?
Bien que peu connu, le bail verbal soulève souvent des questions, notamment concernant sa validité, ainsi que les droits et obligations qui en découlent.
Pour vous aider à mieux comprendre, voici un aperçu de ce type de contrat et des enjeux qui y sont associés.
Une entente verbale est-elle un contrat valide?
L’article 1378 du Code civil du Québec définit un contrat comme « un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation ».
L’article 1385 précise quant à lui que le contrat se forme :
« [...] par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. »
Ainsi, un bail verbal est juridiquement reconnu comme un contrat valide, même sans signature sur un document écrit. Le simple consentement mutuel entre le locataire et le propriétaire concernant l’occupation du logement suffit à créer un contrat légal aux yeux de la loi.
Comment fonctionne un bail verbal?
En vertu des règlements en vigueur, un bail verbal crée les mêmes droits et obligations qu’un bail écrit. On parle également parfois de « bail par tolérance ».
Cet accord engage formellement le locataire et le propriétaire à respecter leurs engagements respectifs, ainsi que les modalités prévues par la législation, incluant :
- L’accès au logement ;
- L’état du bien ;
- La jouissance paisible des lieux ;
- Les réparations urgentes et nécessaires ;
- L’avis de renouvellement.
Ainsi, pendant que le locataire consent à payer le montant de loyer convenu, le locateur doit procurer la jouissance exclusive du bien. Le propriétaire doit également assurer le maintien des lieux, ce qui signifie qu’il ne peut pas évincer le locataire à sa guise.
Bail à durée fixe ou indéterminée : un aspect à prendre en compte
Dans la plupart des cas, un bail verbal est considéré comme un bail à durée indéterminée, bien qu’il puisse parfois être conclu pour une durée fixe.
Est-ce qu'un formulaire écrit est obligatoire dans le cas d'une entente verbale?
Bien qu’une entente verbale soit valide, la loi québécoise impose l’utilisation d’un document écrit précisant les informations importantes de l’accord conclu.
L’article 1895 du Code civil du Québec mentionne en effet :
« Le locateur est tenu, dans les 10 jours de la conclusion du bail, de remettre […] un écrit indiquant le nom et l’adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et l’adresse du logement loué et reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement. »
Ainsi, même pour un bail verbal, le propriétaire doit remettre au locataire, dans les 10 jours suivant la conclusion de l’entente, un formulaire du Tribunal administratif du logement (TAL) intitulé Écrit obligatoire.
Où trouver et acheter un contrat de location?
Le formulaire Écrit obligatoire est en vente dans les bureaux du Tribunal administratif du logement (TAL). Il est également possible de commander un exemplaire en ligne sur le site de Publications du Québec.
Comment prouver l’existence d’un bail verbal?
En cas de conflit entre le locataire et le locateur nécessitant une comparution devant la cour, une preuve du bail verbal sera demandée. L’Écrit obligatoire constitue un bon point de départ, tout comme l’encaissement du loyer par le bailleur.
Les témoignages des deux parties seront également pris en compte comme preuve du bail verbal. Ces témoignages seront analysés par le juge en fonction des principes établis en jurisprudence, afin de trouver une solution au conflit.
Cependant, pour faciliter le processus et éviter toute ambiguïté, il est fortement recommandé d’établir et de signer un bail écrit. En plus d’être facilement accessible, un bail écrit sert de preuve tangible de l’existence de l’entente entre les deux parties et rend plus simple la défense de vos droits devant le Tribunal administratif du logement (TAL).
Quel est le délai pour mettre fin à un bail verbal?
Le bail verbal engendre les mêmes obligations qu’un bail écrit, ce qui signifie que les règles de non-renouvellement, de résiliation ou de sous-location s’appliquent de la même manière que pour un bail de location standard. Voici les délais à respecter :
| Locataire n’ayant pas reçu d’avis | Locataire d’une chambre n’ayant pas reçu d’avis | Tout locataire ayant reçu un avis | |
| Bail de 12 mois ou plus | Entre 3 à 6 mois avant la fin du bail | Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail | 1 mois suivant la réception de l’avis du propriétaire |
| Mais de moins de 12 mois | Entre 1 à 2 mois avant la fin du bail | Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail | 1 mois suivant la réception de l’avis du propriétaire |
| Bail à durée indéterminée | Entre 1 et 2 mois avant la fin souhaitée du bail | Entre 10 et 20 jours avant la fin souhaitée du bail | 1 mois suivant la réception de l’avis du propriétaire |
Non-renouvellement par le propriétaire : les droits du locataire
Un propriétaire doit respecter le droit de maintien dans les lieux du locataire. Il ne peut reprendre le logement que dans certaines circonstances précises prévues par la loi :
- Pour y habiter lui-même ;
- Pour y loger ses enfants ou ses parents ;
- Pour y loger tout autre parent dont il est le principal soutien.
Cependant, il peut résilier un bail verbal et évincer un locataire dans certaines situations particulières, notamment si :
- Le locataire n’a pas payé son loyer depuis plus de 3 mois ;
- Le locataire paie souvent son loyer en retard ;
- Le locataire ne respecte pas les règlements de l’immeuble ou son bail ;
- Le locataire met en péril la sécurité ou la salubrité du logement ;
- Le locataire trouble la tranquillité des autres locataires.
En conclusion, il est essentiel de toujours se référer à la loi pour connaître l’étendue de vos droits et obligations, que le bail soit écrit ou verbal. Dans tous les cas, les deux types de baux mentionnés, écrit et verbal, doivent être traités de la même manière par le propriétaire et le locataire.
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