Après deux années incroyablement dynamiques, en 2020 et 2021, que se passera-t-il sur le marché immobilier en 2022? On peut parier que les mois à venir seront fort importants!
La surchauffe, la surenchère et la surévaluation ne sont que quelques-uns des aspects qui ont marqué le secteur immobilier des derniers mois. Sans parler de la baisse substantielle de l’inventaire de propriétés disponibles, qui n’a pourtant pas empêché de battre des records de ventes.
Ces tendances influenceront-elles également l’année 2022 ? Verrons-nous enfin le marché immobilier se calmer et retourner à une certaine normalité? Ceux qui ont profité des bas taux hypothécaires pour réaliser leur projet subiront-ils d’importants contrecoups?
Voici un aperçu de ce qui pourrait se dessiner sur le marché québécois au cours des prochains mois.
État actuel du marché immobilier et retour sur 2021
L’effervescence du marché immobilier en 2021 a sans contredit dépassé toutes les attentes et les prévisions des experts.
En effet, l’augmentation des prix a été beaucoup plus importante que prévu (+24 % à l’échelle provinciale). Le retour à la stabilité, tant espéré avec la fin des mesures sanitaires, ne s’est également pas produit, bien qu’un certain ralentissement des activités soit désormais perceptible depuis quelques mois.
D’ailleurs, selon une constatation faite en novembre par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), l’année 2021 a battu le record des ventes résidentielles au Canada ! L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a quant à elle observé que 2021 a été la deuxième année la plus active jamais enregistrée au Québec, avec plus de 108 900 ventes.
Baisse des ventes et pénurie de logements
Alors qu’on observait déjà un débalancement du marché depuis les dernières années, ce déséquilibre a continué de s’accroitre au cours de 2021 et en ce début de 2022. En effet, l’offre est désormais beaucoup plus faible que la demande et les inscriptions se font si rares à certains endroits qu’on parle maintenant de pénurie de propriétés.
Pour le mois de janvier 2022, le nombre d’inscriptions en vigueur a diminué de 15 % pour la RMR de Montréal et de 33 % pour l’agglomération de Québec par rapport à la même période l’année précédente.
Cette pénurie de l’offre a nécessairement pour effet de freiner le nombre de ventes (-27 % pour la région de Montréal et -16 % pour la région de Québec), malgré la popularité encore bien actuelle du marché.
Les plex et la copropriété prennent la relève
Alors que les maisons unifamiliales demeurent le type de propriété le plus recherché par toutes les catégories d’acheteurs, certains ménages s’en détournent en raison de la faible offre et de l’augmentation insoutenable de son coût.
Au cours de 2021, la copropriété et le plex ont pris une plus grande importance sur le marché. Cette première se positionne désormais comme un incontournable pour accéder à la propriété, non seulement dans les grandes villes, mais partout en province. C’est particulièrement vrai pour les jeunes acheteurs ou les ménages moins nantis qui cherchent à quitter le marché locatif.
Les plex sont également devenus une catégorie intéressante, notamment parce qu’ils offrent la possibilité aux propriétaires de tirer profit de loyers pour aider à payer l’hypothèque.
Les enjeux d’abordabilité
Déjà bien entamée en 2020, la hausse du coût des logements s’est poursuivie en 2021. Le prix médian d’une maison unifamiliale a d’ailleurs atteint 362 000 $ au Québec, ce qui représente une augmentation annuelle de 24 %.
Qu'en est-il de 2022? Au mois de janvier, le prix médian pour une unifamiliale s'établissait à :
- 541 000 $ pour la RMR de Montréal (+25 %) ;
- 325 000 $ pour la région de Québec (+15 %).
L’ascension fulgurante des prix a été amplifiée par la surenchère, qui a touché plus de la moitié des ventes de la province en 2021, allant parfois jusqu’à atteindre plus de 10 % du montant demandé. Le marché de plusieurs régions a ainsi été secoué par une véritable surévaluation de la valeur des propriétés.
Ce n’est donc pas sans raison que la proportion de propriétés de gamme de prix supérieure est en pleine expansion. D’ailleurs, il en avait déjà été question dans l’article Les propriétés de luxe dans le marché immobilier de 2020. Toujours au mois de janvier, les propriétés de 700 000 $ et plus ont représentés 22 % du marché de la région de Montréal.
Avec l'accélération des prix est venu un autre enjeu préoccupant : celui de l’abordabilité des logements. Alors que certaines régions et agglomérations offrent encore un niveau d’abordabilité satisfaisant, certains endroits rendent difficile l’accession à la propriété, particulièrement pour les jeunes ménages.
Les jeunes ménages plus affectés
Un communiqué de l’APCIQ paru au début décembre révèle qu’une grande proportion des jeunes ménages a été affectée par l’augmentation des prix. Plus précisément, 63 % d’entre eux ont déclaré qu’elle avait eu un impact négatif sur leurs intentions d’achat. De plus, ils sont nombreux à mentionner ne pas avoir l’intention de déménager d’ici 2026 et ne pas avoir les moyens d’acheter dans leur secteur.
La région de Montréal est particulièrement touchée par les enjeux d’abordabilité. En effet, à moins d’accepter de s’éloigner de la métropole ou d’avoir un soutien financier de la part de leur famille, de plus en plus de jeunes ménages doivent délaisser le projet d’acquérir une maison unifamiliale pour s’orienter du côté de la copropriété, moins dispendieuse. Certains d’entre eux, moins nantis, se résignent même à rester sur le marché locatif.
Pour tenter de soutenir les jeunes acheteurs dans leur projet d’acquisition, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) demande au gouvernement de mettre en place des mesures concrètes, telles que le remboursement des droits de mutation pour les premiers acheteurs.
Les prévisions pour le marché immobilier du Québec en 2022
Alors que 2022 vient tout juste de s'entamer, il est tout à fait normal de se demander ce que la nouvelle année réserve au marché immobilier. Quelles sont les perspectives à venir? Voici quelques pistes de réponses.
Taux hypothécaires : plusieurs hausses à prévoir
Après de nombreux mois à un creux historique de 0,25 %, le taux directeur de la Banque du Canada réaugmentera au cours de l’année 2022. L’institution financière a effectivement annoncé plus tôt que prévu cette hausse des taux d’intérêt, en vue de compenser la forte pression de l’inflation actuelle.
Cette décision de la banque centrale du pays a déjà eu pour effet de pousser certaines institutions financières à augmenter, par anticipation, leurs taux hypothécaires, notamment les taux fixes à échéance de 5 ans.
La hausse des taux hypothécaires devrait avoir pour impact de réduire l’évolution des prix du secteur et de ralentir la surchauffe en cours, qui a été stimulée par les faibles taux des derniers mois.
La hausse du taux directeur s'est d'ailleurs amorcée dès le début du mois de mars. La Banque du Canada a décidé, le mercredi 2 mars, d'augmenter son taux à 0,50 %, soit une variation de + 0,25. Les propriétaires et nouveaux acheteurs doivent s'attendre à plusieurs autres hausses consécutives au cours des mois à venir.
Pour en savoir plus, consultez Hausse du taux directeur : quel impact sur votre projet immobilier?
Bulle immobilière et normalisation forcée selon l’APCIQ
Dans son bilan de 2021 paru le 14 décembre, l’APCIQ constatait la formation d’un début de bulle immobilière. Ce constat ne s’applique cependant pas à l’ensemble de la province, mais uniquement à la grande région de Montréal.
« Dans son ensemble, le marché immobilier résidentiel du Québec ne se trouve pas dans une situation de bulle immobilière comme on l’observe davantage en Ontario ou en Colombie-Britannique. Toutefois, dans la région de Montréal et ses agglomérations périphériques, y compris celles de villégiature en pleine effervescence, certaines dérives de marché menant à la formation d’une bulle sont observées. »
Celle-ci est notamment caractérisée par l’incapacité de la majorité des premiers acheteurs à acquérir une habitation et par une vulnérabilité accrue de l’ensemble des acheteurs sur le marché.
Cependant, l’Association reste optimiste. La hausse anticipée des taux hypothécaires devrait d’ailleurs permettre de désamorcer la bulle en formation et de stabiliser le secteur. Le marché immobilier résidentiel devrait donc subir une normalisation forcée.
L’APCIQ prévoit qu’un ralentissement du prix médian des propriétés aura finalement lieu en 2022. Elle estime qu’à l’échelle de la province les prix varieront de +3 % et que les ventes diminueront de 12 %.
La hausse des prix va se poursuivre au Canada selon RE/MAX
Les prévisions de RE/MAX Canada sont quant à elles moins modérées concernant l’augmentation des prix qui pourrait se poursuivre au cours de la prochaine année. En effet, une étude de l’agence immobilière a permis d’estimer qu’une hausse de 9,2 % pourrait avoir lieu dans le marché résidentiel canadien.
Ce résultat est issu de sondages effectués auprès des agents et courtiers immobiliers. Il prend en considération la tendance à la relocalisation interprovinciale ayant débuté à l’été 2020 et qui devrait continuer au cours de 2022.
Bien que l’étude en tant que telle exclue la province de Québec, on peut se demander si de telles projections pourraient aussi se répercuter sur le territoire.
Y aura-t-il une correction des prix?
En raison de l’augmentation fulgurante des prix dans certains secteurs, plusieurs experts croient que le marché immobilier pourrait subir une correction des prix au cours de l’année. Cette idée était d’ailleurs déjà mise de l’avant dans un article du journal Les affaires à l’automne 2021.
Les prévisions de l’APCIQ semblent également aller en ce sens, particulièrement pour la région de Montréal. On y apprend que « le marché de Montréal pourrait continuer de rester sous tension malgré des corrections de prix inévitables et saines, à court terme, notamment dans l’unifamiliale et les gammes de prix supérieures ».
2022 : une bonne année pour vendre ou acheter?
Vous vous demandez si 2022 sera une bonne année pour réaliser votre projet immobilier? Bien que le marché continue d’avantager les vendeurs, entre autres en raison de l’offre restreinte, les acheteurs ne doivent pas se décourager.
La clé du succès? Avoir un projet bien planifié et s’entourer des meilleurs experts en immobilier!
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