L’achat d’un immeuble est un investissement colossal. Que vous achetiez une maison unifamiliale, un multiplex, ou encore un immeuble commercial, c’est une décision qui doit être réfléchie.
Bien qu’en vous procurant un bien immobilier vous en devenez l’heureux propriétaire, certains facteurs, tels que son emplacement ou son utilisation originelle, peuvent avoir un important impact sur les décisions que vous pourrez prendre concernant celui-ci.
Pouvez-vous convertir et utiliser votre bien immobilier comme bon vous semble ? La réponse est non ! En effet, plusieurs règlements mis en place par les municipalités et leurs arrondissements pourraient vous freiner dans votre grand projet de conversion, ou même carrément vous l’interdire. Voyons ce que vous devez savoir sur la conversion immobilière.
La conversion immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Effectuer une conversion immobilière, c’est transformer un immeuble afin de pouvoir en faire un usage complètement différent. Cela pourrait être réalisé, entre autres, dans le cas de la conversion :
- D’un immeuble commercial en immeuble résidentiel ;
- D’un multiplex en maison unifamiliale ;
- D’une copropriété indivise en copropriété divise.
Cependant, la conversion d’immeuble implique une multitude de normes municipales, de règles gouvernementales et de démarches complexes. De plus, ce n’est pas tous les immeubles qu’il est possible de convertir. En effet, certains immeubles doivent rester intouchés, puisque la zone de la municipalité dans laquelle ils se situent ne le permet pas.
Les règles concernant le zonage
C’est la responsabilité de chaque municipalité d’établir ses propres règles en matière de conversion immobilière. Ces règles sont mises en place conformément aux zonages municipaux.
Les types de zones qui sont les plus fréquents sont :
- Les zones à usage résidentiel ;
- Les zones à usage commercial ;
- Les zones à usage industriel ;
- Les zones à usage institutionnel ;
- Les zones à usage agricole ;
- Les zones mixtes.
Comme le précise le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation, « le règlement de zonage permet de diviser le territoire en zones, en vue de contrôler l’usage des terrains et des bâtiments, ainsi que l’implantation, la forme et l’apparence des constructions. »
Dans cette optique, certaines zones telles que les artères commerciales n’acceptent pas que les immeubles qui y sont établies changent d’usage. En effet, ces contraintes sont implantées afin de préserver et encadrer le développement urbain à travers la province. En procédant de la sorte, cela permet aux municipalités d’inciter la concentration d’utilisation dans certaines zones désignées ou encore de redonner de la valeur à des arrondissements négligés.
Si vous désirez convertir votre bien immobilier ou si vous envisagez d’acheter un immeuble dans le but de le convertir, veuillez vérifier les règles de zonages auprès de votre municipalité.
Quelles sont les exceptions à la règlementation ?
Bien que des règles de zonages soient mises en place par les municipalités pour des raisons bien précises, celles-ci peuvent autoriser certaines dérogations.
En effet, une demande de projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) pourrait être proposée. Ce type de projet peut permettre à un propriétaire d’effectuer un projet de conversion qui n’est pas tout à fait conforme à la règlementation implantée, mais qui adhère aux objectifs de développement urbain de la municipalité.
Par exemple, une municipalité pourrait autoriser, dans une zone commerciale, la conversion d’un immeuble commercial en immeuble résidentiel locatif si elle juge que ce projet peut avoir un impact positif sur le développement de l’arrondissement.
Convertir un immeuble commercial en immeuble résidentiel
Des municipalités permettent, dans certaines zones seulement, de transformer un immeuble commercial en immeuble résidentiel. Bien qu’elles en donnent occasionnellement l’autorisation, ce n’est toutefois pas tous les projets de conversion qui sont acceptés.
En effet, chaque projet de conversion immobilière est unique et nécessite une considération particulière. Pour ce faire, le propriétaire de l’immeuble devra suivre la démarche suivante.
- Il devra s’adresser au comptoir des permis de sa municipalité afin d’y obtenir une autorisation. Sa municipalité sera en mesure de décider si une telle conversion est possible avec l’adresse et le certificat de localisation de l’immeuble.
- Après avoir obtenu l’autorisation, le propriétaire devra fournir, au comptoir des permis, un plan d’architecte ainsi qu’une soumission des travaux à effectuer afin d’obtenir le permis en question. Le coût de celui-ci peut varier d’un endroit à l’autre. À Montréal, par exemple, le coût est de 9,80 $ par tranches de 1000 $ de travaux.
Convertir une copropriété indivise en copropriété divise
La conversion d’une copropriété indivise en copropriété divise, c’est d’effectuer la conversion d’un immeuble résidentiel locatif en condominium. Comme pour toute conversion, les municipalités implantent leurs propres règles concernant ce genre de projet.
Afin d’effectuer la conversion d’un immeuble locatif résidentiel, le propriétaire devra entreprendre certaines démarches pour voir si son projet est viable.
1. Il devra tout d’abord remettre à ses locataires du moment un avis d’intention.
Avant toute chose, le propriétaire devra envoyer un avis d’intention à ses locataires afin de les aviser du projet qu’il tente d’entreprendre. Lorsqu’il fera sa demande d’autorisation auprès de la municipalité, il devra alors fournir une preuve qui démontre que tous ses locataires ont été avertis.
2. Il devra ensuite obtenir une autorisation auprès de sa municipalité.
Presque partout au Québec, la conversion d’une copropriété indivise en copropriété divise est acceptée. Pour ce faire, il faut quand même obtenir l’autorisation de sa municipalité. Cependant, l’île de Montréal est le seul endroit où il est interdit de faire ce type de conversion. Toutefois, une demande de dérogation peut être déposée auprès de la ville et le conseil de l’arrondissement pourrait faire une exception et autoriser le projet.
3. Il devra obtenir l’autorisation auprès de la Régie du logement.
Même lorsqu’une municipalité autorise ce genre de conversion, une demande doit également être effectuée auprès de la Régie du logement si :
- L’immeuble comporte actuellement un logement ou plus en location ;
- L’immeuble a comporté un logement ou plus en location dans les 10 dernières années.
Pour certains immeubles, c’est interdit d’y effectuer une conversion. C’est le cas d’un immeuble qui abrite, par exemple, un organisme à but non lucratif ou une coopérative d’habitation.
Vous désirez profiter de votre projet de conversion immobilière pour prendre un tournant plus vert ? Renseignez-vous sur les subventions disponibles.
Vous cherchez un expert pour votre projet immobilier ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un expert en immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
